物業公司財務內控與財務風險防范

摘要：本文從物業公司財務內控現狀展開分析，并以此為依據，提出建立健全財務管理制度，加強財務風險管控力度;優化業務流程管控，保證財務數據真實性;增強信息溝通與交流，建立APP客戶端;提高內部監督力度，防范資金風險問題發生等幾個方面的應對措施。希望物業公司在實際的運營發展過程中，健全財務內控機制，規避財務風險與經營風險，創造出更多的經濟效益與社會效益，促進公司的健康長遠發展。

關鍵詞：物業公司;財務內控;財務風險防范;內部監督

中圖分類號：F275 ??文獻識別碼：A ?文章編號：

2096-3157（2019）29-0042-02

一、引言

在物業公司的發展過程中，財務內部控制存在多方面不足。房地產市場的迅速發展，給房地產領域的管理工作提出了更高的要求，市場的競爭愈發激烈。隨著房地產市場的發展，物業公司也在不斷擴張，伴隨著規模的擴大，物業公司的發展也漸漸進入瓶頸期。因此，物業公司要想創造出更高的經濟價值，就要找到適合自身的發展方式，樹立正確的財務風險防范意識。基于此，相關的工作人員應當對物業公司的資金進行嚴格的管控，還要加強財務風險管理力度，搭建健全的溝通系統，加快信息的傳遞速度，避免不必要的經濟損失，完善內部控制制度，逐步實現物業公司的戰略發展目標。

二、物業公司財務內控現狀

物業公司在發展的過程中，內部員工工作隨意性較強，日常操作的信息化技術含量不高的問題。此外，物業公司的收費標準不統一，沒有建立健全的風險防范機制，在風險問題發生時無法及時預警并作出適當的調整，進而無法創造出更高的經濟效益。

物業公司從業人員整體素質較低，內部控制觀念不強，公司規范化、標準化建設程度較低;另外，物業公司的大多數資金來源于物業管理費，但是經常因為維修不及時管理服務不到位等導致業主拒交物業費，業主對房屋質量與管理態度不滿意，物業公司與業主關系不和諧;最后，物業公司的內部監督考核機制不健全，物業費等各項費用收益率低，不利于物業公司健康可持續發展。

三、物業公司財務內控與財務風險防范措施

1建立健全的財務管理制度，加強財務風險管控力度

從物業公司的收費制度進行分析，沒有對各個小區臨時場地的租賃業務制定明確的收費標準，進而在一定程度上導致各個項目部在辦理租賃業務的時候執行力不強;從財務內部控制的角度進行分析，制度建立的不完善導致執行過程出現偏差。因此物業公司應當建立健全的財務管理制度，梳理車輛管理費以及物業管理費、電梯維護費等。在各項業務活動開展的過程中，找到其中的薄弱環節，開展合理的預算編制工作，定期分析運營情況，為財務風險評估工作的順利開展做好鋪墊。物業公司應當將風險評估貫穿于各項環節當中，制定戰略性發展目標，采取有效的應對措施，不斷提升自身的核心競爭力，從以下幾個方面入手，加強內部管控力度：

（1）物業公司要拉近與業主委員會的關系，在進行物業服務合同簽訂的過程中，應當充分考慮公司成本支出與效益配比，開展合理的成本分析與測算，確定合理的服務價格與時間。

（2）在進行治安管理的過程中，保安人員要保證24小時在崗，不定期在小區內巡邏，不斷擴大電子監控設備的覆蓋面。利用先進的信息化系統，掌控小區的治安情況，還要加強與轄區內派出所的合作，合理利用資源，保證小區的安全性，避免風險問題發生。

（3）物業公司要合理的規劃停車場，安置電子監控與自動進入系統，對收費人員進行崗前培訓，制定明確的業務制度，對長期不繳費的業主進行催收。與此同時，針對于各項公共設備與設施應當制定明確的養護制度，定期檢查，保證其能夠正常運轉。

（4）對我國稅制的改革務必要開展合理的稅收籌劃工作，財務人員要掌握基本的財務基礎知識，對整個業務活動當中的涉稅風險點進行明確的說明，盡可能索要增值稅專用發票，進而降低公司的稅負支出。在會計核算的過程中，務必要保證資金流與票據的統一性，避免稅務風險發生。

（5）開展多種經營的盈利方式，由于物業公司僅僅依靠物業管理費難以維持，可以利用有償服務、車輛看管、室內清潔等多個方面的服務。根據業主的個性化需求，逐步提升服務質量，要保證開展的業務與業主的生活信息相關，例如代管車輛，代接子女等。由于社會的不斷進步給物業公司創造了更多的發展機會，單位應當逐步推出新的服務項目，滿足業主的基本需求。

2優化業務流程管控，保證財務數據真實性

（1）物業公司應建立起清晰的采購流程，按照資金計劃和預算實行管控，加入出入庫管理環節，促進采購部門與業務部門之間的溝通，緩解公司的成本壓力;對資產的使用情況進行管理，保證現金流的穩定性，有效提高工作效率。在報銷的過程中，應當開展合理的會計審核工作，嚴格執行費用預算標準。物業公司應建立收費臺賬，總部財務定期檢查，與各項目收費人員進行工作核對，對于沒有及時收回的款項，要及時找到責任人查明原因，制定催款計劃并嚴格落實，從根本上避免收費等相關人員出現徇私舞弊的情況。另外，通過編制收款情況報表的方式，保證財務信息的真實性與準確性。

（2）對于各項租賃業務來說，物業公司應當執行統一的收費標準，增加IC卡出入環節，使財務人員能夠掌握車輛的數量與收費情況。在每個月末實行隊長工作，對收費情況進行核對，由財務部門進行核算。通過不斷完善收款環節的制度，能夠加強整個業務流程的監督力度。就當前物業公司的財務內控情況進行分析，雖然已經實行了內部控制工作，但是業務流程還有許多提升的空間。公司可以合理利用信息化技術，對整個流程進行動態化追蹤，具體闡述如下：①將財務監督檢查作為基礎內容，對于涉及到資金流動的業務進行分析，增強各個部門的溝通與交流，為財務部門提供真實的數據。②審計部門要發揮實際效用，對不合理的流程進行完善與修整，進而優化整個業務流程，促進財務內控工作的順利開展。

3增強信息溝通與交流，建立APP客戶端

物業公司在開展財務內部控制的過程中，應當搜集各方面信息，進而拓寬信息渠道，增強內部的交流與溝通，從以下幾個方面入手：

（1）物業公司應當定期召開工作會議，更加直觀地了解到公司的發展動態，實現上下級的交流。在會議進行的過程中，各個小區的員工都要進行問題整合，并反饋給領導層，使領導了解運營管理問題環節，以便于日后經營管理工作不斷完善。

（2）與業主委員會進行溝通，了解管理與服務中存在的問題。業主委員會如果能夠發揮實際的作用，找出內部控制的不足之處，就能夠有效提升業主的滿意度，在一定程度上提高服務質量。物業公司可以采取網上問卷調查的形式，從綠化服務、收費情況與維修反饋等方面入手，并對結果進行整合分析。

（3）物業公司應當將收費標準與費用使用情況張貼在宣傳欄中，使業主能夠了解資金的使用情況，對于提前繳費的業主可以給予物質獎勵，如大豆油、洗衣液等生活用品，鼓勵業主繳納物業費，進而加快資金的回收速度。

（4）物業公司應當立足于實際情況，建立屬于物業公司的物業群，管理層、業主委員會成員與業主都可以在手機APP中同時登錄使用，增強信息的交流，為群眾的生活提供便利。例如可以發布停電停水的信息，或是拾物信息等，為業主解決實際的問題，進而構建智慧社區。

4提高內部監督力度，防范資金風險問題發生

物業公司通過招聘、選拔等人力資源管理方式，以及加大對職工教育經費的投入，構建高素質的人才管理隊伍。在日常的監督與管理工作中，及時發現各個環節的關系，利用信息后臺提供相關數據，解決物業收費還依賴于人工操作的問題，利用線上收費軟件，在前期導入財務數據信息，減少財務人員的工作量，保證財務分析的合理性。另外，物業公司要注重事前風險評估與事中的延伸管理，從計劃管理、物料采購與資產升值等方面，加強監督控制力度，避免財務風險發生。由于物業公司的主要經濟來源就是停車費、物業管理費等，在進行會計核算的過程中，應當杜絕私設小金庫或是損害業主利益的事情發生，進而降低財務管理風險發生概率。最后，對相應的資源進行合理的調配，防止出現資金截流的問題發生，對各個項目進行嚴格的管理，避免不必要的風險問題發生，保證資金管理的安全性。

四、結語

綜上所述，市場經濟環境的不斷變化與發展，給物業公司帶來了發展機遇與挑戰，導致單位出現不同的財務風險。基于此，物業公司要在激烈的競爭中站穩腳跟，就要對財務內控體系完善中存在的問題進行分析。在增強與業主溝通的基礎上，加強內部監控力度，保證經營決策的合理性。與此同時，提高自身的財務管理效率，創新財務管理機制，優化工作流程，避免財務風險問題發生，實現經濟效益最大化的發展目標。

參考文獻：

[1]張權利物業企業財務內部控制現狀分析及優化方案[J].中國集體經濟，2018，No563（15）：146～148

[2]劉慶如淺論物業公司財務內控體系建設及完善[J].現代經濟信息，2018，（18）：183+185

[3]潘文婷基于財務風險防范下的企業內控管理研究[J].時代金融，2018，712（30）：122+131

[4]趙鵬鵬基于物業經營風險控制的內控體系構建[J].中國國際財經（中英文），2017，（05）：110～112

[5]倪美娜淺談內部控制視角下對企業財務風險管理的研究[J].金融經濟，2019，（04）：209～210

[6]周成基于風險導向下企業財務內部控制存在的問題分析[J].財經界（學術版），2019，（02）：119～119

[7]何偉杰住宅物業公司財務管理工作中加強風險管理的思考[J].會計師，2018，（12）：79～80

作者簡介：

方勇志，供職于廈門市翔安市政集團有限公司。