房地產企業融資風險與防范策略

摘要：房地產企業在經營管理過程中需要充足的資金支持，面對如此龐大的資金需求，很多房地產企業出現了資金需求和融資供給之間出現不平衡的現象。目前，房地產企業資金結構還有待進一步完善，因此必須對房地產企業融資風險和防范策略展開深入研究。本文介紹了房地產企業融資類型與現實意義，分析了當前房地產企業融資存在的主要問題，并從規范房地產項目運營風險管理、構建多元化的融資規模、建立融資風險預警體系三個方面提出防范房地產融資風險的建議。

關鍵詞：房地產企業;融資風險;風險管理

中圖分類號：F831 ?文獻識別碼：A ?文章編號：

2096-3157（2019）29-0127-02

面對復雜多變的國際環境，國家從戰略性的高度對宏觀經濟政策進行了適時調整，以高端制造業為重點發展方向，以扶持小微企業來穩經濟增長。隨著重心的轉變，房地產行業受到一定程度的調控且融資渠道也被逐步收緊，如何破解房地產企業的融資風險，是當前每一個房地產企業所要面臨的問題。

一、房地產企業融資現狀分析

1房地產企業融資主要類型

融資方式是指企業融通資金的具體形式。融資方式越多則代表可供企業選擇的融資機會就越多，如果一個企業既具備較好的商業信用和銀行信用，同時又能夠通過發行股票和債券進行融資，還可以通過貼現、租賃、補償貿易等方式融資，那么就意味著該企業擁有更多的機會籌集到生產經營所需的資金。

近年來隨著房地產行業的飛速發展，一方面，房地產企業迫切需要從金融機構獲得數額更大、更穩定且低成本的融資服務。另一方面，房地產企業在自身發展過程中還需要規避各類風險，確保自身財務穩健，以實現自身的持續健康發展。在這樣的背景下，房地產企業必須要尋找更加適合自身的融資渠道，充分重視融資風險的防范，堅持走產融結合的道路，這是未來房地產金融市場的必然發展趨勢。一般來說，房地產企業融資的基本類型包括：（1）銀行貸款。一般來說，房地產公司會選擇銀行貸款，通過自身的資產來進行抵押或者質押，這樣就可以獲取開發建設需要的資金。相對比其他的中介機構，銀行貸款融資成本較低，所以，在面臨資金不足的情況下，就可以向銀行申請貸款，但是其能夠獲取的貸款額度則是憑借抵押或者是質押的財產價值來決定，因此，獲取的銀行貸款是具有一定限制的。（2）信托融資。該方式是將房地產企業作為委托人，信托公司作為受托人，基于房地產企業的實際情況，設立對應的信托產品，然后將資金發放給房地產企業，擁有資金的周轉與融通。（3）預收房款。該方式主要是在項目還沒有完成建設之前，取得預售許可證之后，房地產企業針對建設滯后的預計正式銷售價格相對于優惠一些的價格，從而向購買者預售房產，獲取對應的收入，這一部分收入則主要是用于支出的融資。預收房款融資的融資成本要比正式售價低，不過具體的預售價格是房地產公司決定的，其成本對于房地產公司而言也是屬于可控的。（4）售后回租融資。這種方式是中小房地產公司所使用的一種杠桿租賃，在具體的實施環節，在項目開發完工之后，直接銷售給租賃公司，然后再進行回租處理。通過該方式，在銷售中可以一次性收回全部的銷售價款。

2房地產企業融資的現實意義

一方面，科學高效的融資能夠幫助房地產企業更好的發展。為確保企業戰略目標的最終實現，促進市場占有率的提高，房地產企業需要持續進行對外投資，尋找新的項目，這些業務活動都需要充足的資金支持。基于此應當借助于促進企業融資能力、發揮融資保障功能來真正解決好房地產企業經營發展過程中面臨的融資問題。另一方面，合理的房地產企業融資能夠促進房地產項目質量的提升。近年來，房地產市場競爭更加激烈，過去的開發理念已經無法符合新時期消費者對房產項目品質的要求，房地產企業為提升產品品質，應當從提升企業品牌效應和品牌溢價能力上著手。但無論選擇哪種營銷策略，都必須要有充足的資金支持，與融資活動具有緊密聯系。

二、房地產企業融資面臨的主要問題

1房地產企業項目運營管理不規范

房地產企業目前來說在內部經營管理過程中還存在很多問題，比如說某些項目前期立項存在問題，項目施工過程中盲目調整產品類型，反復進行規劃審批，對整個工程的規劃都會造成影響，銀行無法進行籌資計劃審批。房地產公司工程量不足便會造成抵押物評估值不足，不能辦理抵押，從而讓已經獲得銀行授信批復的工程項目無法順利取得銀行貸款。工程項目預售許可證延期辦理，也會對房地產公司資金回籠造成影響;部分項目房屋產權證無法順利辦理，對預售監管資金解除帶來影響;項目購入的土地在很長時間之內不能夠獲得土地規劃證，從而讓其長時間處于閑置狀態;等等。上述不規范的運營管理會直接影響到房地產企業資金安全。

2房地產企業缺乏融資創新和規劃

房地產公司沒有深入研究尋求新的融資方式，對于公司資金需求問題的處理只能夠采取銀行貸款的模式，從而造成自身風險抵御能力降低，并未有其他渠道降低風險。即便部分房地產公司每年年初都制定了年度資金收支計劃以及融資計劃，然而實際資金支付率無法達到預期計劃，尤其是金額相對較大的建安工程費項目，由于報建工作與環保安檢的影響，不能夠按時按計劃予以支付。資本預算與現金收支計劃不具備靈活性與操作性，不重視短期預算的調控，提高了公司自身的融資成本。

3房地產企業融資風險防范意識不強

由于傳統金融管理體制影響，一些房地產企業管理人員對于融資風險防范管理工作的重要性認識不足;相關政策法規不是非常完善，國家政府宏觀調控力度有待進一步加強。房地產企業因為自身能力有限，通常都會選擇銀行貸款的融資渠道，融資方式較為單一化，同時房地產企業的管理者對相關政策法規的了解不是非常充分，在融資項目、融資渠道以及融資規模等方面沒有一個清楚全面的認識，導致其沒有樹立較強的融資風險防范意識，難以確保資金及時回籠。

三、房地產企業防范融資風險的對策建議

1規范房地產項目運營風險管理，明確融資結構目標

對于房地產企業來講，為了更好落實風險控制，首要任務就是明確融資結構目標。在確定融資結構目標過程中，需要結合行業整體情況，例如我國調控相關方針、市場需求等，盡可能規避系統風險造成的影響。另外，對于部分非系統風險，需強化企業自身內部管理水平，與企業本身融資需求相結合，對融資的渠道進行分類，從而確保創建更具針對作用的融資結構。例如，減小企業杠桿率就是目前比較理想的方案，其不僅可以對銀行貸款的融資結構予以優化，同時可以避免產能過剩，更好的利用資本市場，并且更加深入的挖掘股權融資的優勢。我國在2016年，由國務院頒布了企業降低杠桿率的相關標準，多方面對融資結構進行了優化，尤以優化企業融資結構為重點內容，大力倡導股權融資。

2創新融資與規劃，構建多元化的融資規模

當明確融資結構的目標以后，就需要構建多元化的融資渠道以降低風險。房地產企業不僅需要沿用傳統融資渠道，同時也需要拓寬并發展新的融資方法，如海外融資、設立基金、房產信托等。然而上述融資方法仍各具優劣，由風險分散思路分析，可嘗試整理并分類融資方案，將較為類似或相近的方案歸納總結形成組合，從而更好的分散風向。多元化的融資模式與房地產企業本身融資結構密切相關，例如，貸款即是銀行經常運用的一種融資方法，目前房地產企業普遍使用該方法，因而我國在管控房地產行業時，就可以借助該模式，調控銀行貸款利率等使企業融資成本發生改變，亦或調控銀行宏觀政策，以此減少房地產企業得到銀行方面的融資，削弱資金鏈。那么，一旦房地產行業能夠構建多個融資渠道，不但讓融資結構更具彈性化，同時也會減弱融資風險，獲取更加穩定的資金來源。

3增強融資風險防范意識，建立融資風險預警體系

第一，房地產行業需形成以經濟指標為根本的融資風險預警。該預警的形成能夠對風險進行全面監控，同時獲取更加完善的信息反饋。而針對的目標則為項目實施期間風險源指標，例如資金是否充足、是否具備盈利能力、經營管理水平等。而信息反饋的內容則為相關指標，通過對信息進行整合分析，得到風險預警報告，從而做好風險預警。同時，可創建風險預警模型，把企業相關數據及可能產生的經濟變量帶入該模型，由此初步評估風險情況。

第二，房地產企業需要不斷改進并完善內部控制管理體系，其也是對融資風險預警的補充。可從以下兩方面入手：（1）改進并完善內部控制制度。房地產行業可由內部環境、監督、活動控制、風險評估、信息溝通這五方面入手，創建由主管領導直接管理的部門，同時對管理流程進行不斷優化，從而提高管理質量。另外，創建良好的企業文化氛圍，從而為內部控制奠定基礎。（2）改進并完善內部審計制度。應保持審計部門的獨立性，實施垂直化管理，以便其可以更加及時的發揮融資成本、進程等督查職能，針對可能出現的融資風險進行細致分析，同時將信息反饋至融資部門，方便其盡快制定相應預防、管理方案。對于房地產企業來講，融資風險始終存在，同時具有多變性，唯有提高企業內部管控能力才可降低風險影響，保證企業利益。

四、結語

總而言之，針對房地產企業而言，融資工作即便面臨較大的問題，同時隨著市場競爭日益激烈，房地產企業經營管理工作也必須要進行改革與創新。在這一情況下，房地產企業管理者必須要主動更新思想觀念，樹立融資風險防控意識，真正把握好國家政策動向，科學制定融資工作規劃，進一步拓展融資模式，實現融資渠道的多元化，從而真正破解融資困局。

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作者簡介：

蔣旻，供職于共青城萬利興實業有限公司。