不動產登記制度若干問題初探

李巖

摘 要：不動產登記制度的建立，與每個公民的自身利益有關，在社會經濟飛速發展的過程中，妥善解決不動產登記制度的若干問題，并且在明確目標的指引下，更好地走全面發展的創新之路顯得至關重要。在歷史遺留問題、區域特征差異的影響下，我國的不動產登記管理始終處于分散狀態，管理計劃的實施困難，管理制度的建設風險越來越大，從新的角度或者說不同層面出發，進行不動產登記管理工作的整體創新，必須引起有關部門人員的高度重視。

關鍵詞：不動產登記;管理制度;若干問題;思考;研究

引言

不動產登記制度屬于《物權法》的關鍵組成，是為了保護每個公民切身利益而存在的一類基礎制度。現階段，根據《物權法》的相關規定，我國的不動產登記制度從理論向著實踐轉變，處理好若干問題，積累下豐富經驗，也要求管理人員們投入更多的精力，從不動產登記制度的意義出發，探討出解決實際問題的有效辦法，能夠與時俱進，為了社會主義的現代化建設提供強大助力。對此，筆者特意憑借多年的實踐經驗，簡單闡述了幾點不同看法。

1、不動產登記制度的實行意義

不動產登記制度的實行具有重要的現實意義，具體表現在以下幾個方面：首先，不動產登記制度保護著每個公民的合法權益，積極采取相關措施，一邊減少交易風險，一邊提升房地產交易的安全性，并且處罰欺詐行為，更好的凈化交易環境[1]。其次，不動產登記制度會產生反腐倡廉的效果，同時受到了廣大群眾的熱烈歡迎，在投資商、開發商不斷涌現，而市場競爭也愈發激烈的情況下，通過不動產登記制度的有效實行，將有欺詐嫌疑的房地產經紀人打回原形，始終接受著人民群眾的監督，更好地實現市場競爭格局的優化。最后，不動產登記制度幫助政府部門進行中國房地產市場形勢的控制，宏觀調控政策的實施，管理登記制度的完善等，節省了大量的人力、物力、財力資源，政府財政收支平衡，整個社會的和諧發展之路可以走得一帆風順。

2、不動產登記制度存在的若干問題

2.1記錄信息不準確

我國不動產登記一直存在信息重復記錄和信息記錄錯誤的問題，導致房地產登記系統中的數據混淆不清。2015年，中國房地產登記局開始統一登記管理。但由于房地產登記的審批程序繁瑣，房地產登記人員登記和房地產登記信息的破壞和遺失仍然存在錯誤，導致統一的房地產登記工作的實際運作不會改變復制或錯誤記錄信息的問題，也不會發揮應有的作用。

2.2檔案移交有問題

在實際工作中，存在房地產登記檔案在各部門之間轉移程序復雜，轉移時間長，甚至在移交過程中數據損壞等問題[2]。與此同時，房產登記檔案移交過程中的各個環節都沒有相應的責任人，導致房產登記檔案轉移時間過長，各部門銜接困難，管理責任落實不到位。只有房地產登記檔案能順利轉移到各個部門才能更好地進行房地產登記。

2.3人員責任很模糊

中國房地產登記機關對重復記錄，誤錄信息和登記的房地產登記人員的有關文件沒有設置相關制度落實責任，使房地產登記部門在破壞重大利益的當事人，有關房地產登記機關，工作人員不承擔任何責任，但由無辜當事人承擔責任和后果。

3、規范不動產登記制度的建議

3.1建立統一登記規則

目前，我國并沒有統一的不動產物權登記法，實踐中涉及不動產登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項不動產分別制定了只具部門規章意義的登記規則。這些規則不但零散，而且法律層級低、效力不足，只能滿足行政管理的需要。因此，當前應按照物權公示、公信原則對現行法律中涉及不動產物權登記的規則予以整合，由全國人大制定一部統一的《不動產登記法》。其具體的立法模式可以借鑒德國，即明確將不動產登記法作為物權程序法，為物權實體法服務。由于程序法與實體法有機結合和交叉運行所形成的互動關系是法正義的必然要求，因此我們將不動產登記法定位于物權程序法，就必須一改以前立法重實體制度，輕程序規范的觀念，應該從物權實體法和程序法兩方面對不動產統一登記進行細致的規定。

3.2建立公開查閱制度

我國法律法規還沒有規定公開財產注冊的條款，為此需制定統一的規定，在不動產登記有關條文中明確提出將不動產的有關材料進行公布，還要設置與之相應的第三方平臺對不動產登記情況及其材料予以及時、有效的公開，雙管齊下，保證法院在案件需要時可以快捷、準確的查詢案件當事人不動產登記的信息，對當事雙方及法院的權力都能采取有力的保護。此外，統一不動產登記法時要對不動產登記信息查閱人的范圍及查詢條件有明確的規定，如規定查詢人為合法身份的公民、法人或其他組織，且需攜帶對應身份證件方可查詢。還可以限定登記部門的答復時間，促進政府部門提升工作效率，對財產損失人的權益予以保障，并對不動產登記查詢規定一定的費用，對不動產登記機構工作人員利用職權亂收費的現象明令禁止，并采取相應的預防措施及嚴厲的懲戒措施，使物權交易在透明、公開、安全的狀態下執行，在民眾中形成良好的口碑。

3.3設立統一登記機關

我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關[3]。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。

結束語

總之，我國不動產登記制度要想更加完善就必須統一登記制度，制定相關的條例并對具體的登記錯誤責任追償做出明確的規定。統一登記制度是一個長期而艱巨的任務，需要國家一級社會相關部門的多方通力協作。因此，相信我國的不動產登記制度會越來越完善。

參考文獻

[1]王澤.我國不動產物權登記制度相關問題初探[J].法制與社會，2018（19）244-245.

[2]劉俊生.國內不動產登記制度初探[J].中國外資，2018（10）197-198.

[3]董海波，張樂.我國不動產登記制度若干問題研究[J].科學與財富，2018（06）42-43.