房地產開發企業項目管理存在的問題及對策

朱久洋

摘要：隨著社會經濟高速的發展，房地產市場也在很大程度上得到了發展，企業一定要重視對開發項目的工程管理問題，這是一項比較復雜的系統工程。對房地產項目工程的優化管理，在房地產項目規劃前就要做好充分的調研工作，還要不斷的完善房地產開發項目工程管理的機制和制度。對于房地產開發項目中存在的工程管理問題，一定要正確的對待，及時的解決問題，并且對房地產開發的整個過程進行全面的控制，這樣才能保證房地產行業的健康發展。

關鍵詞：房地產開發企業；項目管理；問題；對策

1 目前我國房地產開發項目管理存在的主要問題

1.1 開發前期準備工作不夠

房地產項目開發并非一件簡單的工作，做好前期的準備工作是至關重要的。目前，很多房地產開發企業盲目的開工，沒有在項目開發之前詳細做好項目的調查和研究工作，只是粗略的了解周圍的環境、配套設施情況，對于施工中真正需要利用的技術資料則不予以重視。在開發過程中，由于沒有做好充分的技術資料準備，導致開發過程頻頻出現問題，房地產工程質量大大降低。項目竣工后，直接影響了進住的用戶的使用效果。

1.2 不夠重視施工許可規定

由于房地產項目開發需要有巨大的資金投入，所以，房地產開發企業都希望項目能夠盡快的開工，盡快的順利完工，收貨投資的資金，獲得經濟利益。所以，很多房地產開發企業過于心急，沒有足夠重視施工資質的審批和審核工作，在沒有獲得相關部門許可的情況下就開始開發。同時，也有少部分的房地產開發企業通過先獲得開挖和填坑手續的辦法來提前動工開發，這種做法一旦被相關部門察覺，項目立即就會被停止，施工單位和房地產開發企業要同時受到懲罰。以上這兩種錯誤的行為都反映了有部分房地產開發企業不夠重視對施工許可文件的審批和審核工作。

1.3 設計監理制度不夠規范

當前，設計單位和監理單位存在配合不緊密甚至脫節的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，變更圖紙比原設計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，使得工程進展變得緩慢。

1.4 完工驗收與備案管理不夠嚴格

房地產開發單位對工程施工中分項驗收等主要環節管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而導致不能辦理相關的驗收手續，出現拖延交付等不良結果。

1.5 售后服務和物業管理的工作不到位

房地產行業其實是一個投資較大的產業，許多的消費者一般在購買的時候都很關注重房地產后期的維修以及相關配套設備的情況。但是現在很多的房地產開發項目，品牌意識及售后服務都比較差。

2 房地產開發項目工程管理對策

2.1 加強項目開發的前期規劃管理

我國房地產項目普遍存在著缺乏前期調研和可行性研究的問題，因此，要全面優化項目管理，就必須加強對項目開發的前期管理，包括規劃階段和設計階段。一個項目在開發前要做充分的市場調研和投資決策分析，將風險控制在預期范圍內，此外，在設計階段，要重視和規范設計，以市場需求為出發點，綜合性能、經濟、生態、安全等多角度考慮設計，做到各方面利益的平衡與協調，避免出現不停的變更所造成的巨大浪費，一方面，要結合實際，遵循預算施工設計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口，將意外風險控制在預期之內，做到前期管理與過程管理和事后管理的動態一致，真正的將項目管理打造成一個動態可控的彈性系統。

2.2 工程施工階段

（1）進度控制

應結合工程項目的性質和規模、工期的長短、工人的數量、機械裝備、材料供應情況、運輸、地質、氣候條件等各項具體的技術經濟條件，對承建單位指定的施工組織設計、施工方案、施工進度計劃進行優化， 最后選定最合理利用人力、物力、財力、資源的方案。在施工階段要安排專業人員或工程監理人員對施工現場進度進行監督，定期撰寫施工進度報告。定期組織召開由工程各方參與的會議聽取監理工程師報告工程進度情況，及時了解工程的實際進度。

（2）質量控制

要堅持深入現場，掌握工程動態， 在工程施工階段及時發現施工工藝流程是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價、對整個施工過程中的工程質量進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判，以便及時發現和解決問題，以減少由于質量問題造成的經濟損失。

（3）工程費用控制

工程費用的控制是降低工程造價的重要手段，降低工程費用就能增加房地產開發企業的利潤。

（a） 有效控制工程變更和現場經濟簽證

在工程建設項目中，工程變更和現場簽證是不可避免的，但要進行有效的控制。嚴格審核工程施工圖預算。根據施工圖設計的進度計劃和現場施工的實際進度，及時核定施工圖預算。

（b） 加強材料、設備的采購和管理

項目管理者可在施工工程中參與主要材料的選型定價，為做好選型定價工作， 要認真調查和分析材料市場的價格及其走勢，對商品混凝土、鋼材、門窗、水電及墻地面裝飾等大宗材料的采購應協助承包商進行多家比選，對大型的工程項目還可以組織供應商進行招標，在質量、服務、價格方面反復比較，從中選優。

2.3 要樹立品牌形象

社會的高速發展，使得房地產行業的競爭越來越厲害，而消費者的消費意識逐漸提高，因此，房地產開發企業必須要重視自己的品牌形象。或許有人以為樹立品牌就是鋪天蓋地地大發廣告，大肆宣揚自己的產品，實際上這是錯誤的一種認識，要樹立品牌形象，首先要有優秀的服務水平，有優質的產品做后盾，然后再加以適當的媒體的推介以及準確的形象策劃、公關活動的進行等等。可以說，品牌的建設需要一個過程，是以開發商一個個成功的項目作為基礎，并且這些項目要被消費者認可，才最終有了品牌形象的樹立及市場知名度的形成。

3 結語

房地產開發包含前期規劃，工程建設，市場營銷，物業管理四個階段，在房地產開發實踐過程中，筆者深刻體會到要維持房地產行業的生存和發展，必須處理好兩種關系：建筑施工技術，施工管理，質量的出類拔萃；施工企業內部的項目承包制。

參考文獻：

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[2]譚賢國.房地產項目管理風險與控制[J]. 現代經濟信息. 2010（05）.

[3]劉彬.淺析房地產開發項目風險管理[J]. 科技創新導報. 2010（08）.

（作者單位：榮盛房地產發展股份有限公司）