房地產商業開發的思考

張敏

摘要：房地產一直是我國國民經濟的支柱產業，不斷加速城市化的發展，在這個經濟快速發展的階段，房地產開發在未來很長一段時間內，都在經濟活動中呈現重要地位。從房地產開發的物業類型來看，商業房地產是房地產重要的組成部分，其中涉及到的零售店鋪與購物中心、寫字樓、酒店、旅游等多種物業的類型，與城市生活及生產經營活動有著密切的關系。

關鍵詞：開發;房地產;商業;思考

現階段商業房地產與居住房地產相比較，在開發過程中的項目選址、項目的策劃、規劃設計、融資工程建設，項目營銷與運營等環節要復雜很多，對房地產開發企業能力也形成了巨大的挑戰[1]。

一、中國商業地產業的特點

商業地產的投資規模迅速增長并向中心城市集中靠近，商業地產的投資主體呈現多元化的方式;商業地產融資是以銀行貸款等間接融資方式為主要渠道，指出商業地產運營的關鍵是：重管理、重經營、建立專業的商業運營團隊為主要特點[1]。

二、商業地產開發與運營模式問題

（一）商業房地產的定位

房地產商業開發，最重要的一項工作就是前期的調研工作，它可以由商業管理公司獨立來完成，也可以與項目開發公司共同完成。市場調研報告，對項目實施的整體性和可行性整體定位有參考的意義，也是對商業管理、招商規劃有不可替代的作用，前期招商調研的目的，就是為了明確商業定位，從而實現招商規劃，確定招商的政策、租金水平、品牌目標和招商的策略。是為了更好的對商業項目未來客流以及消費潛力的評估。

（二）城市發展體量

城市發展體量，對商業項目的規模有著最直接的影響。城市人口的數量、人均消費的水平等，一些基礎數據信息，都決定了商業項目的投資規模。

商業項目的定位必須依靠城市規劃的大背景，并隨著城市規劃的發展變化做出適當的調整，跟上時代的步伐，尤其面對一些二、三線城市比較大規模的規劃，例如：政府的遷移、民房的改造、新城區的建立、城市道路的規劃等，都會對商業結構產生重大影響。交通是對商業項目有著重要的推動和制約的作用的，商業項目需要有一定的輻射范圍，隨著輻射范圍版圖的不斷擴大，對通達率的要求越來越高，所以，項目輻射區域的交通便捷的程度成為了評估這片區域商業價值的重要標準之一[2]。

產業結構是根據一個城市的GDP、商品零售的總額、人均可支配收入等指標進行分析的，可以判斷一個城市或一片區域商業的發達程度，衡量當地的消費能力，并預估未來增長的幅度。其中產業結構是決定當地消費活躍程度因素之一，尤其是面對第三產業在結構中所占的比重，更是體現當地商業繁榮程度的重要標志。對一個城市的情況的了解，主要采用的手段就是二手資料文案的調研，通常情況下都是通過政府的官方網站和國家統計局公布的數據來完成調研工作的。

（三）商業地產缺乏資金支持

想要開發商業房地產就需要大量的資金支持，而我國商業地產融資渠道比較的單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業地產對銀行信貸依賴是非常嚴重的，商業地產自己籌借的資金比例非常的低。我國房地產市場，在宏觀調控的背景下，銀行貸款有了越來越多的限制，融資渠道相對比較的單一的商業開發商將會面臨著巨大的挑戰。與此同時，商業地產資金回收的時間比較長，這就造成資金投入與回收是很難成比例的，這就導致了許多商業地產開發以出售為主，售完樓盤開發商就離開了，但是為項目后期的經營埋下了深深的隱患[3]。

不僅如此，商業房地產的空置率最近幾年大幅度上升，原因有兩個方面：1、由于經濟衰退，大部分的企業面臨著破產或倒閉，大批企業開始進行大量的裁員減少了辦公用地的需要。2、由于失業率的上升或資產的損失，消費者減少支出，零售業經營狀況不好，大量商鋪出現空置。

（四）決策缺乏戰略眼光

商業房地產開發決策是非常重要的。在決策階段，目前國內的商業地產開發商大部分只關注眼前的利益，并沒有長遠的打算，為了可以讓投資的資金更早的回籠，一般決定選擇純銷售的模式，就會出現大規模的商業地產項目失去整體性，很難實行統一的經營管理模式，從而加大了后期運營的風險。同時，開發商對于商業規律認識不夠充分，很容易造成目標市場的錯誤定位。

（五）執行力不夠

策略無高低，關鍵在執行。商業地產在開發、銷售和招商過程中，都會于工作開始前就項目定位、銷售方式、推廣方式、商業業態等進行前期策劃并給出建議。這些關鍵建議很多并未能得到貫徹和落實，特別是項目招商、推廣兩個方面的工作。房屋開建時，對招商定價往往過多參考周邊成熟商業，而忽視了自身毫無銷售、商業氛圍基礎，導致招商執行時條件過高，招商失敗。同時忽視推廣，認為酒香不怕巷子深，沒必要花這個錢，售樓部就是最好的廣告，始終坐銷項目，導致信息傳遞不暢，客戶無法獲取項目銷售相關信息致使項目去化速度變緩。

三、房地產商業運營模式的完善

（一）統一招商管理

統一招商管理，對于產權單一的項目而言，完全可以實施。但是對于多產權的項目來說是一個比較大的難題，商鋪被分割出售，就要聚集業主的思路和經營的模式，實行統一的規劃和管理，為了實現這一點要求就需要花費很高的代價，并且在操控的過程中還不是很便捷。一旦市場出現問題，各種矛盾就會蜂擁而至。就用上海的樓盤為代表，主塔樓是家酒店式公寓，由三百多家戶主擁有，地理位置非常的好，業主在買房的時候簽訂了返租協議，可以由商業公司經營這家酒店，但是隨著經營效益越來越好，各個業主之間的就會出現許多的意見，不能做到及時的統一，矛盾不斷地擴大，最后酒店不得不被迫停業。所以就目前商業地產開發項目而言都是單一的產權。

（二）統一營銷

統一營銷是商業運營管理的重中之重，一個大型的商業項目商業狀態非常的多，很難實現統一營銷。其實實施統一營銷的目的就是為了更好的樹立商業的品牌和市場的形象，吸引更多的人氣和客源。這是單一的產業狀態無法實現的，另外一種就是實施產業狀態營銷聯動，在統一的商業平臺上實現共享客源。在使用方法上，一定要有強大的信息系統作為技術上的支撐，然后協調好商戶之間的意見，明確資金的來源[4]。

（三）全店開店服務模式

對于一些開發商來說實行全店開店的服務模式，是一種讓店鋪快速倒閉的方法，到后期的時候很難進行控制，就只是前期的投入就不是一般開發商可以承受的。裝修、物業、管理這些方面發生的實際費用就是很多開發商意料之外所產生的。如果把一些商鋪定位于商場，那就意味著零售業也會加入其中，正規的商場經營手段很難與零售企業抗衡，這其中還包括了企業的信譽度、對接項目款的顧慮等等，所以沒有一個項目可以自營成功的，所有的商業的項目都是一種合作的模式。

（四）先租后建

一個商業店鋪的建立，要經歷選址、規劃、租金等，所有的事情都確定了以后，再進行商鋪的建設。我們不難發現房地產中許多訂單的產生并不是無中生有的，他們是以資源與利益相結合產生的，在保證利益最大化的同時實現風險的最小化。要結合品牌地產、商家、資源開發的優勢，熟悉國內環境量身定做，品牌號召力以及豐富的管理經驗，在實現利益的同時避免風險的產生，從而帶動人氣的提升實現利益的最大化，進一步的占領市場[5]。

（五）拓寬融資渠道

為了更好的分散項目資金風險，最應該做的就是拓寬商業地產項目長期資金的融資渠道，從而改變過去單一的依靠銀行信貸的形式。其實從理論上分析，商業地產的融資渠道應該是非常多的，包括銀行、保險公司、信托公司，更有一些海外的融資渠道，如：海外基金等，不僅如此還可以面向公眾募集資金，特點就是人群廣泛，募捐潛力比較大，還可以建立長期的投資商業地產的基金、機構也是商業房地產開發資金的重要來源。其實相對于商業銀行的信貸來說，其它機構投資者能提供更長期限的資金。

（六）加強專業人才隊伍建設

人才隊伍的缺失直接導致了我國商業地產公司在復雜的多環節項目開發運營過程中的失利。但是現在商業房地產的發展日益壯大，國內院校也開設了許多相關的專業，為商業房地產的建設輸送人才。另外，許多的房地產開發商比較重視土木工程專業的學生，對于商業類型的人才比較輕視，但是在商業開發中，商業與地產是同等重要的。

四、結語：

中國城市化和經濟發展水平不斷提高，導致現在社會商品銷售額的快速增長，從而促使商業地產不步入快速發展階段。本篇文章就是針對我國商業地產的現狀與開發運營方式進行了研究和分析，從而結合了商業地產發展的情況，并進一步指出了我國商業地產開發與運營模式里面存在的問題。最后，提出了我國商業房地產開發與運營模式需要注意的地方，必須結合我國國情和各地方的現狀，探討我國商業地產開發和運營的模式。

參考文獻：

[1]王赟.關于前期規劃設計對商業地產影響因素的思考[J].上海土地，2016（6）：36-37.

[2]朱詹林堅.成功開發商業地產之若干要點[J].全國流通經濟，2016（11）：73-74.

[3]劉宏兵.中國商業地產目前面臨的問題及對策思考[J].中國管理信息化，2017，20（7）：93-95.

[4]郭險峰.我國商業地產新走向的思考與對策[J].國土資源，2005（10）：62-64.

[5]劉穎春.對我國商業地產健康發展的思考[J].吉林省經濟管理干部學院學報，2008，22（5）：26-29.