央行貨幣政策對商品房價格的影響

趙嘉瑩

摘要 隨著住房制度的不斷改革，我國房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，隨之而來的是商品房價格的一路高歌猛進(jìn)，這也引發(fā)了全國上下的高度關(guān)注。無論是領(lǐng)導(dǎo)層還是學(xué)術(shù)界亦或是普通百姓，大家對居高不下的房價都存在諸多爭議。本文從貨幣政策出發(fā)，研究央行貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機(jī)制，試圖為穩(wěn)定房價、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展和提高貨幣政策的有效性提供合理建議。

關(guān)鍵詞 貨幣政策;房價;傳導(dǎo)機(jī)制

一、背景介紹

1998年國務(wù)院頒發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，通知規(guī)定從1998年下半年開始停止住房分配，實行住房貨幣化。這標(biāo)志著我國住房商品化的道路正式開始，也是從那個時候起，商品房的價格就像是洪水猛獸，一路高歌猛進(jìn)。三十年來，北上廣一線城市每平米動輒數(shù)十萬的房價讓人望塵莫及，三四線城市的房價也隨著棚改貨幣化的推進(jìn)而不斷上漲掏空三代人的六個錢包。 而在人們關(guān)注的和房價相關(guān)的各種話題里，貨幣和房價的關(guān)系尤為引人深思。因為貨幣代表了國家政策在房地產(chǎn)調(diào)控中扮演的角色，貨幣到底是可以維護(hù)房價穩(wěn)定還是房價上漲的加速器？我們首先將從影響商品房價格上漲的因素談起。

二、商品房價格的影響因素

商品房由于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色，價格影響因素十分復(fù)雜，總的來說可以從商品房自身價值、供求關(guān)系以及政府政策三個角度考慮。

（一）商品房自身價值

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們價值決定價格，價格是價值的外在表現(xiàn)形式。那么商品房的價格首先是由其價值決定的。一個商品房的建成最開始是從開發(fā)商拿地開始，開發(fā)商的拿地價格越高，土地成本就越高，我們經(jīng)常聽到新聞媒體爆出的某地“地王”，就對應(yīng)著相當(dāng)高的拿地價格。另外加上建筑安裝精裝修成本、售樓的宣傳營銷成本，就構(gòu)成了商品房最基礎(chǔ)的價格。除此之外，商品房自身價值還和它所處的區(qū)位息息相關(guān)。風(fēng)景優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)、生活便利再加上優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，也會使商品房的價值不斷提升，從而使價格上漲。

（二）供求關(guān)系

供需關(guān)系決定價格，商品房作為市場上的一種商品，價格也會受到供需關(guān)系的影響。當(dāng)大家對房子的需求大于商品房的供給時，商品房價格必然上漲。我國作為一個人口大國，每年適婚人群也是基數(shù)龐大。作為剛需一族，婚房成為了必備品，但一個國家的土地供給必然有限，這就加劇了供需矛盾，使得市場上長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。同時剛需購房者的購房名額還受到了炒房一族的競爭，一同加劇了房價的上漲。不過由于買房需要的金錢數(shù)額大，不管是作為剛需還是用作投資，購房者作出決定都十分慎重，當(dāng)他們對未來房價走勢沒有把握，更多情況下購房者會選擇觀望。每個人買或者不買的選擇，疊加起來都會放大或縮小整個市場中買房的需求，對房價產(chǎn)生影響。

（三）政策影響

縱觀近十年來的商品房價格走勢我們可以發(fā)現(xiàn)，政府在樓市的每一次動作，都影響著政策頒布之后相當(dāng)長一段時間的房價水平。政府的政策分為貨幣型政策和非貨幣型政策。首套房首付款比例的增減、房貸比例的增減、二手房交易稅費的比例等等，房市調(diào)控政策以限購、限貸的實施和放松為核心影響著商品房價格的漲跌。

三、央行貨幣政策介紹

財政政策和貨幣政策是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的兩大基本政策手段。二者主要是通過實施擴(kuò)張性或收縮的性政策來調(diào)整社會總供給和總需求的關(guān)系，從而維護(hù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)秩序。商品房價格受到貨幣政策的影響尤為重大，貨幣政策通常可以分為常規(guī)工具、選擇工具、補(bǔ)充工具和新工具四大類型。

（一）常規(guī)工具

常規(guī)工具又叫做一般性貨幣政策工具，也就是我們通常說的央行三大法寶，這是央行從整體上對貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模大小進(jìn)行調(diào)節(jié)，也是對整個金融經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)影響最為廣泛的貨幣型工具。它具體包括：

存款準(zhǔn)備金制度：這是中央銀行要求的，金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款，存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。

再貼現(xiàn)政策：指的是中央銀行通過買進(jìn)商業(yè)銀行持有的已貼現(xiàn)但尚未到期的商業(yè)票據(jù)，向商業(yè)銀行提供融資支持的行為。

公開市場業(yè)務(wù)：指的是中央銀行在金融市場上通過回購、逆回購、現(xiàn)券交易、發(fā)行央票等手段買賣政府債券，從而調(diào)控貨幣供給和利率。

（二）選擇工具與補(bǔ)充工具

除了一般性的工具之外，央行還會運(yùn)用選擇工具針對個別信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行質(zhì)控，主要包括消費者信用控制、證券市場信用控制、不動產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率、特種存款等。而補(bǔ)充性貨幣政策指的是對信用進(jìn)行直接控制和間接控制。信用直接控制工具包括了信用分配、直接干預(yù)、流動性比率、利率限制、特種貸款;信用間接控制工具包括窗口指導(dǎo)、道義勸告等。

另外央行還在近年推出了常備借貸便利（SLF）這一新型貨幣工具，商業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身流動性的情況，通過資產(chǎn)抵押的方式向中央銀行申請授信額度，這是一種更加直接的融資方式。

四、貨幣政策對商品房價格的傳導(dǎo)機(jī)制

貨幣政策對房價的影響至關(guān)重要，它對房價的傳導(dǎo)路徑可以分為信貸因素和利率因素。

（一）信貸傳導(dǎo)路徑

一般央行會通過本文上節(jié)介紹的法定存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)率、公開市場操作等工具調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。如果央行實施的是寬松的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量和流動性增加，商業(yè)銀行就會有更多的錢貸給居民買房，這會推升住房需求和房價走高。如果央行實施的是從緊的貨幣政策，商業(yè)銀行發(fā)放貸款的能力下降，居民就更難從商業(yè)銀行貸款買房。在現(xiàn)實中我們會通過廣義貨幣M2這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來觀測貨幣的供應(yīng)量大小。

（二）利率傳導(dǎo)路徑

利率從大家買房的資金成本和投資收益兩個方面影響商品房的需求和價格。利率下降，說明購房者從商業(yè)銀行的貸款成本下降，由于商品房兼具投資屬性，當(dāng)有股市等投資收益下降、重疊利率下降的消息時，投資者可能會選擇持有商品房用來保值增值。如果利率上升，購房者從商業(yè)銀行貸款的成本提高，這有可能降低對住房的暫時性需求從而影響房價下降。僅2015年央行就進(jìn)行了五次降息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由5.6%下調(diào)至4.6%，近來貨幣頻頻放水，共同推升了本輪房價的上漲。

五、結(jié)語：

從長期來看，商品房價格上漲的趨勢將會保持不變，但政府有必要采取措施保障商品房市場的價格穩(wěn)定。了解了貨幣政策對商品房價格的傳導(dǎo)機(jī)制，政府在制定貨幣政策時應(yīng)當(dāng)充分考慮房價對其的一系列反應(yīng)。除了貨幣政策之外，還可以配套出臺全國房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅、限售限購等相關(guān)政策，共同維護(hù)樓市穩(wěn)中向好發(fā)展。

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