土地規劃與土地估價

摘要：隨著城市化進程的不斷加速發展，我國的工業、建筑業都得到了高速發展，自然而然促進了我國經濟的發展，但經濟的飛速發展導致了土地資源的嚴重浪費，所以土地規劃對于合理利用土地資源，提高社會資源的利用效率有著重要意義。本文先研究了和土地規劃和土地估計都有影響的因素，進而來分析土地規劃和土地估價之間的影響關系。通過相關文獻的梳理和研究，歸納總結出6個影響土地規劃與土地估價的影響因素，分別是土地政策、經濟水平、人口密度、城市規劃、物價水平、地價政策。影響因素確定后提出研究假設。然后，發放調查問卷獲取數據，對問卷進行信度和效度檢驗，檢驗合格后運用AMOS構建影響因素的理論模型來驗證研究假設。最終得出土地規劃與土地估價的關鍵影響因素。

關鍵詞：土地規劃;土地估價，影響因素;結構方程模型

土地規劃對于國民經濟和人民的生活水平都有著重要影響，土地規劃就是按照經濟社會發展的需要在一定的規劃區域內，對土地進行合理安排的過程。[1-3]主要就是為了滿足各個領域的發展需要。規劃的目的在于使土地資源得到有效而又充分的利用，促進國家經濟的可持續發展。[4]

一、土地規劃與土地估價的概述

土地規劃作為一種綜合性的手段，以一種潛在的形式影響著包括城鎮的整個區域的經濟發展，對土地宏觀調控也起著重要作用。[5]隨著經濟的發展，我國地產市場也將逐步規范，土地利用規劃對城鎮地產市場的開發經營活動的引導、控制作用將進一步加強;而城鎮地價對土地利用結構的合理配置發生作用，對區域的社會經濟產生影響，從而也影響到土地利用規劃的制定和實施"。[6]研究土地利用規劃與城鎮地價的關系，分析兩者之間的相互作用機理，不僅能夠在土地利用規劃領域中充分利用地價的經濟杠桿，優化區域土地利用結構，提高土地利用效率，同時也能夠為編制科學的土地利用規劃、優化城鎮地價空間分布莫定基礎，土地利用規劃從土地使用的配置和安排出發，建立起區域未來發展的空間結構。[7]規劃根據人口和社會經濟發展需求，預測了未來各類用地的社會需求量，具有一定程度的預期性，然而區域的社會經濟和環境的發展終歸不是由規劃來決定的，而是由它們之間的關系所決定的。[8]一個城鎮內在的土地價值從一個側面影響著整個區域的社會經濟發展，從而也影響到土地利用規劃的制定和實施。[9]隨著市場經濟體制的確立，過去那種在單一計劃經濟體制下主要依靠行政手段的土地利用規劃控制方式，已經不再適應當今時代的要求，而要求運用經濟、市場的手段來指導土地利用規劃的決策和實施。[10]

二、土地規劃與土地估價的相互影響

土地資源在進行綜合評價時，需要考慮一項重要的因素，即地價，它在綜合評價的過程中起到了至關重要的作用。土地開發的目的就是為了使利益最大化，而地價對于一個城市經濟效益的發展有著重要的影響，在進行城市規劃時，一定要考慮到地價因素。它對城市規劃的影響可以從兩方面考慮，其一便是考慮地價有利于城市規劃的方案設計。依據現實情況，可以對將來城市發展需要和城市居民的要求，合理選擇城市用地，確定用地范圍及用途等，選擇適合城市發展需要的開發強度，使其充分適配城市發展的速率，融入到城市發展特色之中。其二則是在城市規劃方案選擇時，地價能夠指導決策者做出正確的選擇。通過對若干城市規劃方案進行分析，確定能夠影響地價起伏的因素，同時研究地價起伏對城市規劃方案的影響，借鑒大數據分析方法，綜合判斷目標城市的特點，確定目標城市地價發展規律，在充分考慮地價因素的前提下，對城市規劃的方案作出最優選擇。

另一方面，地價在城市規劃方案付諸實施的過程中也能夠起到巨大的推動作用。在城市規劃方案實施時，地價作為其中重要的組成部分，會對城市發展整體方向及效率產生巨大影響，在市場經濟的大環境下，土地作為一項重要的生產成本，對市場經濟的發展起到的作用不言而喻。有效利用好地價這個杠桿，例如工廠等占地大的用地，可以降低周邊較偏遠地區地價，輔以各種優惠政策使其遷址，通過種種類似手段，便能使城市土地規劃得到最佳配置，同時取得意想不到的經濟效益，為城市發展源源不斷的提供新的動力。另外，地價起伏狀態也是城市發展規劃方案實施后的重要觀察指標之一，當出現異常變化時，能夠及時查出原因所在，給城市規劃方案實施作出了有效反饋，能夠有針對性的提出相應對策，使方案實施做到持續改進。

三、結語：

從城市整體層面來看，城市未來地價的高低主要取決于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎設施的發展水平，以及城市建設總體容量控制標準，這些因素主要是由城市總體規劃決定的。從城市局部地域來看，地塊的用途、開發強度及環境控制等決定地價的因素也取決于具體的規劃控制要求。

參考文獻：

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[10]朱江，楊箐叢，詹浩.面向全域土地用途管制的空間規劃實踐探索——以寧夏回族自治區平羅縣空間規劃為例[J].城市建筑，2018，27（18）：22-26.

個人簡介：周佳麗（1983.1.5）、女、漢、山西大同、大連圣陽房地產土地評估有限公司、工程師、本科。主要研究方向及工作房地產評估、土地評價