房地產(chǎn)公司土地增值稅的納稅籌劃對(duì)策

郭東青 鞠佩瑤 王治陽(yáng)

摘要：近些年來(lái)，房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)已愈發(fā)激烈，而我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)公司也一直處于國(guó)家控制階段，這就迫使企業(yè)必須多方面尋求提升自身生存的能力，納稅籌劃也就越來(lái)越多的受到房地產(chǎn)公司的青睞。納稅籌劃一方面可以降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)賺取更多的現(xiàn)金流，另一方面可以拓寬企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，為企業(yè)贏得更廣闊的發(fā)展。土地增值稅清算在一定程度上增加了房地產(chǎn)公司的稅負(fù)，影響了房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)。土地增值稅清算的稅收籌劃也就成了房地產(chǎn)公司關(guān)注的重要問(wèn)題。本文首先簡(jiǎn)要介紹土地增值稅的相關(guān)理論和納稅籌劃的相關(guān)理論，在了解理論的基礎(chǔ)上研究現(xiàn)狀，進(jìn)而對(duì)納稅籌劃的理論應(yīng)用于實(shí)踐，力求幫助房地產(chǎn)公司做出納稅籌劃方案。文中不僅提出了土地增值稅納稅籌劃的優(yōu)化方法，而且根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅涉及的主要業(yè)務(wù)分別給出了納稅籌劃的設(shè)計(jì)思路。本文以實(shí)際公司作為案例分析對(duì)象，理論結(jié)合實(shí)際運(yùn)用后，納稅籌劃的效果和重要性也就更為顯著。另外，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制優(yōu)化防范納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，以便更好的推動(dòng)房地產(chǎn)公司健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地增值稅;房地產(chǎn)公司;納稅籌劃

前言

在日益發(fā)展的現(xiàn)代社會(huì)中，房地產(chǎn)作為社會(huì)基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，逐漸成為社會(huì)資金輪轉(zhuǎn)的中堅(jiān)力量。與此同時(shí)，在以往房地產(chǎn)公司中的粗放型管理所體現(xiàn)出的弊病也日益明顯。開(kāi)發(fā)商不僅要關(guān)注國(guó)家政策等公司外部發(fā)展的必要條件，更要完善公司內(nèi)部資金鏈，做好最基本的內(nèi)部管理工作，才能為實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其中土地增值稅的納稅籌劃是每個(gè)房地產(chǎn)公司的重點(diǎn)工作目標(biāo)之一，所以近年來(lái)許多房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人均為在合法范圍內(nèi)減輕稅負(fù)上下足了功夫。

商品房銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入等構(gòu)成的經(jīng)營(yíng)收入為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要收入來(lái)源。房地產(chǎn)前期費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、期間費(fèi)用、土地增值稅等構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要成本。土地增值稅作為一項(xiàng)重要的成本支出，直接影響公司利潤(rùn)增長(zhǎng)。近年來(lái)土地增值稅稅收增幅遠(yuǎn)高于其他稅種，進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅清算管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稅務(wù)負(fù)擔(dān)加重。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)和收益分配等活動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，尋求公司收益和稅務(wù)負(fù)擔(dān)的最佳配比，從而降低土地增值稅稅務(wù)成本具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

本文采用理論與實(shí)際相結(jié)合的方法，選取A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為研究對(duì)象，闡述A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅納稅狀況，依據(jù)土地增值稅的稅收政策，將公司實(shí)際情況作為考量依據(jù)，對(duì)A公司土地增值稅納稅籌劃效果進(jìn)行了分析。首先，論文歸納與整理A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅稅務(wù)籌劃具體狀況。其次，進(jìn)一步分析A公司土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，從國(guó)家稅務(wù)政策角度分析稅務(wù)籌劃的空間，從組織架構(gòu)設(shè)計(jì)的角度，闡述土地增值稅籌劃可通過(guò)公司組織形式、合理的轉(zhuǎn)移定價(jià)、以及選擇項(xiàng)目核算方式、利用特殊扣除項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃。最后，通過(guò)土地增值稅的清算分析，發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，并提出系統(tǒng)性納稅籌劃方案實(shí)施的關(guān)鍵。本文著重于研究土地增值稅的納稅籌劃，并提出一些納稅籌劃現(xiàn)存的問(wèn)題和建議，希望能為房地產(chǎn)公司提供參考。

一、土地增值稅在A公司納稅籌劃中的問(wèn)題

（一）土地增值稅的實(shí)際核算工作不完善

房地產(chǎn)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目都由專門(mén)的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行單獨(dú)的會(huì)計(jì)核算。會(huì)計(jì)人員進(jìn)行單獨(dú)核算在一定程度上可以提高工作效率，但卻不利于開(kāi)展土地增值稅的納稅籌劃。一般來(lái)說(shuō)，增值稅稅率是由增值額除以可抵扣的金額決定的。由于項(xiàng)目不同，可扣除金額會(huì)有所差異。每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候，可能會(huì)出現(xiàn)增值稅稅率較低的情況，同時(shí)也會(huì)存在增值稅稅率過(guò)高的情況。但將多個(gè)項(xiàng)目合并核算，增值稅稅率就會(huì)介于兩者之間，通過(guò)合并的方式計(jì)算出的應(yīng)繳土地增值稅額會(huì)明顯低于分開(kāi)核算繳納的土地增值稅額。土地增值稅稅種涉稅金額較大，通過(guò)合并計(jì)算所得的稅額，就能為企業(yè)節(jié)約大量稅負(fù)成本。這一點(diǎn)是房地產(chǎn)公司稅務(wù)人員需要注意的。房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目出售時(shí)，大多以“毛坯房”的形式進(jìn)行出售。市場(chǎng)上的樓盤(pán)以兩種形式存在，一種是“毛坯房”，一種是“精裝房”。看似很普通的兩種形式，卻對(duì)土地增值稅的納稅情況產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。如果以“毛坯房”的形式對(duì)外出售，一般情況下進(jìn)行基本的土地增值稅核算。但如果說(shuō)按照“精裝房”出售，裝修花費(fèi)的成本增加就可以在繳納土地增值稅時(shí)進(jìn)行增加大量金額的抵扣。同時(shí)“精裝房”和“毛坯房”的銷售價(jià)格也是不同的，給企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)也有差異。

（二）土地增值稅的繳納風(fēng)險(xiǎn)大

一方面，為適應(yīng)不同的市場(chǎng)條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理，在調(diào)整過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會(huì)出現(xiàn)一些紕漏，對(duì)一些人員的管理也會(huì)較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時(shí)，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須低于其預(yù)期評(píng)估價(jià)格，而且若在轉(zhuǎn)讓時(shí)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行銷售且超過(guò)15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時(shí)收入減少，還要承擔(dān)這個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來(lái)了極大的考驗(yàn)。

二、A房地產(chǎn)公司土地增值稅的納稅籌劃對(duì)策

（一）優(yōu)化土地增值稅的實(shí)際核算工作

1.所售住宅分類核實(shí)

充分利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，將開(kāi)發(fā)建設(shè)用房中的普通住宅和非普通住宅分開(kāi)核算可以有效減低企業(yè)稅負(fù)。稅法規(guī)定建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，如果其增值率未超過(guò)20%，免交土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠通過(guò)合理壓低房屋銷售價(jià)格或適當(dāng)擴(kuò)大房地產(chǎn)可扣除開(kāi)發(fā)成本等方法，保證增值率保證在20%以下，就可以使企業(yè)免繳土地增值稅

2.合理控制銀行借款

房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量較高，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)銀行貸款解決資金問(wèn)題。借款利息費(fèi)用直接影響著企業(yè)土地增值稅的納稅額度。稅法規(guī)定企業(yè)可以據(jù)實(shí)扣除債權(quán)融資相關(guān)利息費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照利息費(fèi)用加上土地支付成本與開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算，因此要綜合考慮，控制財(cái)務(wù)利息支出金額與土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和在5%之內(nèi)。

3.增設(shè)獨(dú)立物業(yè)核算公司

房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時(shí)會(huì)代收部分費(fèi)用，包含各項(xiàng)初裝費(fèi)等，稅法規(guī)規(guī)定這部分費(fèi)用可以計(jì)入銷售額也可以不計(jì)入銷售額。一般做法是將代收費(fèi)用都應(yīng)作為“價(jià)外費(fèi)用”計(jì)征增值稅，企業(yè)通過(guò)設(shè)置獨(dú)立物業(yè)公司，對(duì)代收費(fèi)用的業(yè)務(wù)單獨(dú)設(shè)會(huì)計(jì)賬簿來(lái)核算反映。

4.拆分不同品類售房合同

房地產(chǎn)企業(yè)出售房屋時(shí)，如果與購(gòu)買(mǎi)者簽訂毛坯房房屋買(mǎi)賣(mài)和房屋裝修兩份合同將有效降低企業(yè)所繳納的土地增值稅稅額。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果將樓房進(jìn)行裝修，所花費(fèi)一定的裝修成本。但是這項(xiàng)成本也會(huì)為企業(yè)帶來(lái)更多收益，因此在進(jìn)行核算時(shí)，要將成本列入銷售收入，同時(shí)成本也列入可扣除的項(xiàng)目金額中。運(yùn)用這種核算方式，在增值額不變的情況下，可扣除金額變大，所以土地增值稅稅率就會(huì)減小。這使得最后繳納的土地增值稅明顯低于以“毛坯房”的形式所繳納的土地增值稅額。但是房地產(chǎn)公司的大多數(shù)樓盤(pán)卻以“毛坯房”的形式對(duì)外出售，無(wú)形之中，增加了土地增值稅的納稅負(fù)擔(dān)。理應(yīng)是該公司在納稅籌劃過(guò)程中應(yīng)該全面考慮的。

（二）增強(qiáng)土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控工作

在對(duì)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防控步驟中，首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理層要建立風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境。環(huán)境的營(yíng)造有助于影響企業(yè)人員的研究氛圍和學(xué)習(xí)心態(tài)。風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境的建立與維護(hù)與管理層的管理文化及要求息息相關(guān)，擁有良好納稅文化的企業(yè)管理者往往能夠制定正確的決策和目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層針對(duì)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境的建立，對(duì)目標(biāo)和策略方面應(yīng)明確以下幾點(diǎn)：一是端正遵規(guī)守法的良好心態(tài)，同時(shí)要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，時(shí)刻關(guān)注稅收政策的最新動(dòng)態(tài);二是企業(yè)籌劃人員應(yīng)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)交流并爭(zhēng)取與土地增值稅相關(guān)的納稅優(yōu)惠;三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)必須設(shè)置專門(mén)稅務(wù)部門(mén)，明確各級(jí)負(fù)責(zé)人。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)評(píng)估籌劃風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的納稅風(fēng)險(xiǎn)以及籌劃過(guò)程中的籌劃風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵內(nèi)容。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最有效的防范一定要發(fā)生在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，這樣的防范才是有意義的。因此，能否準(zhǔn)確評(píng)估籌劃風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)能否順利進(jìn)行籌劃工作的關(guān)鍵。在這過(guò)程中需要考慮以下幾步;一是理清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及的所有經(jīng)濟(jì)行為;二是細(xì)致分析土地增值稅清算過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié);三是對(duì)各環(huán)節(jié)中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并將風(fēng)險(xiǎn)的大小分類記錄;四是對(duì)籌劃過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，并與之前環(huán)節(jié)對(duì)比分析;五是明確責(zé)任人，對(duì)較強(qiáng)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置工作崗位及責(zé)任人，實(shí)時(shí)追蹤預(yù)測(cè)，防止籌劃過(guò)程中出現(xiàn)的各類問(wèn)題。

結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)每年都要繳納巨額的稅款，企業(yè)的納稅籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)制度、公司的稅收支出都具有重要影響，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行公司財(cái)務(wù)核算的重要環(huán)節(jié)。本文首先對(duì)稅收籌劃的相關(guān)概念做出了細(xì)致分析，而后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀和問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，提出目前A房地產(chǎn)公司普遍存在對(duì)土地增值稅的稅收籌劃意識(shí)不足、日常管理不完善、納稅風(fēng)險(xiǎn)大三個(gè)問(wèn)題，并針對(duì)性的提出了A企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)土地增值稅稅收籌劃意識(shí)、加強(qiáng)稅收的籌劃、防范稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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