中國房地產的價格泡沫分析與未來

摘要：中國房地產經過40年的發展，從國家政策鼓勵到國家調控，房地產的價格螺旋式的高速上漲，產生了價格泡沫;房地產的價格與未來關系著我們每個人生活和切身利益關系著國家經濟均衡發展;分析房地產生產銷售中價值鏈，價格泡沫的原因是在剛性需求下土地供應限量、銀行過多的貸款、房地產炒作;預測房地產的未來必然是供需平衡，價值回歸，舊城改造，逆城市化發展。

關鍵詞：房地產;價格分析;未來

中國房地產從1978年開始理論探討、試點、推廣到2003年是國家鼓勵發展階段，2003年發展至今屬于國家調控階段;房地產與中國的高速經濟增長、城市化進程，一脈相承，相互輝映;高速經濟增長、城市化進程催生了房地產業的發展，房地產業的發展改善了居住條件，帶動了GDP的增長，加速了城市化進程，擴大了城市，改變了城市的面貌。但在房地產發展過程中，價格產生了泡沫，部分居民多年的財富積累變成了住房，有的還要償還幾十年的貸款，還需要親人的資助，房地產的提前消費，減少了其他消費，影響國家經濟均衡發展。房地產這一特殊的商品，價格不會無限增長，最終應符合市場價值規律，其價格圍繞其價值上下波動。

一、房地產價格泡沫分析

衣食住行是人們生存的必要條件，經濟發展越好可支配收入越高需求越大，中國改革開放居民可支配收入提高與之前房地產欠賬太多，產生了強大的房地產剛性需求，剛性需求是業主具有購買能力的需求，沒有購買能力的剛性需求只能是需求愿望，潛在的需求，不直接不影響房價，購買能力包含業主的存款和還貸能力。強大的房地產剛性需求使房地產供求失衡，價格高漲，產生許多房地產開發商，部分居民開始投資房地產炒房，囤積房源，等待房價上漲，獲取利潤。

房地產在生產和銷售過程中，存在一個以剛性需求為先導的價值鏈;假定一個城市（縣級市、地級市、直轄市）或形成規模經濟文化居住中心為計算單元，這個計算單元具有強大的剛性需求，且房子供不應求，進行下列分析：

（一）業主（購房群體）的購置價值鏈分析

房地產的價格是居住需求、投資需求與可支配收入、銀行房貸之間的博弈;

A=A1+A2=B1+B2+C1+C2——————————————————————（1）

A：業主的購買總價

業主是一個購房群體，業主的購買總價是剛性需求下把計算單元內的全部房子買下的總價格，是業主用于居住和投資房地產價格總和。

A1：業主用于居住購置的購買總價

購房單純為居住而購置的總價格，其價格包含B1和C1。

A2：業主用于投資購置（炒房）的購買總價

購房單純為投資獲取差價的購置總價格，其價格包含B2和C2。

B1：業主用于居住的購房本金

是業主的自有資金，用于購置住房的可支配收入，一定時期內其數值一定。

B2：業主用于投資的購房（炒房）本金

是投資業主的自有資金，隨房價上漲速度變化而變化;

C1：業主用于居住購房的銀行貸款

其數額受國家信貸政策和可支配收入的影響，不能大于還貸能力。

C2：業主用于投資購房（炒房）的銀行貸款

其數額受國家信貸政策和銀行利率的影響，也受還貸能力的影響。

在剛性需求條件下，同一時期內，銀行政策不變，房源一定，用于居住的購房業主購買一定，假若沒有炒房的，用于投資購置炒房的業主變成潛在居住需求的購置業主，這部分潛在居住需求的購置業主，他們購房本金少，還銀行貸款能力抵，在現在價格下有需求愿望買不起房，若他們能賣的起房，那么對應的B2+C2一定要小，（1）中右邊變小，A1+A2隨之變小，那么A值變小形成新的A值，新的業主購買總價A低于了原業主的購買總價A，總價變低單價也變低;可見業主投資房地產炒房抬高了房地產價格。

假若沒有銀行購房貸款（1）式變為

A=A1+A2=B1+B2———————————————————————（2）

業主用于居住的購房本金B1與業主用于投資購房本金B2一定時期內是一定的，比較（1）與（2）中的業主購買總價A，因缺少了C1和C2，（2）中的A低于（1）中的A，業主的購買總價A降低，從（2）式可以看出銀行貸款增加了貨幣總量，增加了購買能力，抬高了房價。

（二）房地產開發商的開發價值鏈分析

房地產的開發價值是房地產開發商的賣出價，由開發利潤、土地購置成本和建造成本構成，與開發商的企業資本、銀行開發貸款政策息息相關。

D=E+F+G=E+B3+C3——————————————————————（3）

D：房地產的開發價值

開發商的賣出總價

E：房地產的開發投資利潤

房地產的開發投資利潤是房地產開發的動力和源泉，沒有了它，房地產開發就將停止;開發利潤越高開發動力越大，價格越易產生泡沫。

F：土地的購置成本

土地購置成本是房地產價格高低的決定因素，它價格主要是由地理位置決定的，不同的位置不同的價格，也就是一線與二線、三線與四線城市或市區與郊區的房價相差巨大的原因。它受政府宏觀和微觀政策的影響，某一時段政府規劃出用于房地產的土地充足，價格相對較低，反之越高。土地交易價是市場行為，土地供應量、那塊地用作房地產開發、最低拍賣價是政府決策行為。土地供應越少，土地價格越高;開發利潤越高，土地價格越高。

G：建造成本

建造成本包括可行性研究、規劃設計、施工造價、監理咨詢等總費用，它包含除開發利潤和土地購置成本之外的所有成本，一定時期內不同的區域位置建造成本相差不大，也就是說市區和郊區建造成本相差無幾;建造成本相對穩定，影響房地產的價格較小。但它帶動了相關行業的發展，如：建材、建筑設備等行業發展。

B3：開發商的企業資本

開發商企業資本一定時期內對于一個企業來說變化不大。

C3：銀行開發貸款

銀行開發貸款活躍了房地產，增加了房地產開發的貨幣總量，使土地價格增高，特別是土地拍賣價的增高。

（三）式減開發商的利潤：

D-E=F+G==B3+C3————————————————————————（4）

（四）式中假設開發商開發投資利潤E、建造成本G、開發商的企業資本B3一定，土地購置成本、銀行開發貸款、開發價值（賣出價）三者成正相關關系，也就是說，銀行放款越多，土地成本越高，開發賣出總價也越高。

成交時開發商賣出總價等于業主的購買總價

A=D+E+F——————————————————————————— （5）

從（5）式可以看出，業主的購買總價A與開發商開發投資利潤E、建造成本F，土地購置成本F成正比關系，土地購置成本越高，開發商開發投資利潤越大，建造成本越高，房地產價格越高;一定時期內建造成本、開發商的利潤一定，土地購置成本是決定房地產價格的主要因素。

綜合上述，在房地產的剛性需求帶動下，土地限量供應必然是物以稀為貴，價格增高;銀行低息貸款、公積金貸款、降低首付等是為了業主買得起房，增加了購買力，使房地產提前消費，但是房源一定大量的貨幣供應必然抬高房價，同樣大量的土地貸款抬高地價，地價升高必然是房價升高;房價上漲速度過快，能獲取差價，業主炒房者開始投資房地產，囤積房源，等待房價上漲，推動了房價新的增長;可見土地供應的限量、銀行過多的貸款、房地產的炒作使房地產價格虛高，產生了價格泡沫。

二、中國房地產的未來

房地產的剛性需求不是無止境的，首先達到數量的平衡，實現居著有其屋;隨著經濟發展可支配收入的提高進而達到質量的平衡;供需平衡之后，房地產的投資回歸理性即價值回歸。為適應城市的發展，舊城需要改造;為滿足一種新的居住要求，逆城市發展。

（一）供需平衡

1、數量的平衡

房地產業的發展，必然是房子越建越多，但是人口的增加不是無限的，城市發展進程總有結束的時候，人們不可能全部住在城市，即使全部住在城市，當房子的數量達到一定程度，一般以一個城市或形成規模經濟文化居住中心為計算單元，當這個計算單元房子達到人均0.5套房或成人達到0.7套房或更多時，達到數量平衡，房子租不出去，房子出現閑置，一般的房子沒有儲藏價值，閑置要交物業費，付出維修費，將來還要繳房地產稅;從整體上講過多無用，還會增加負擔，閑置必然使房子降價。

2、質量的平衡

經濟的發展，收入的再提高，人們對居住的要求，越來越高，特別是對居住面積，居住環境、居住位置的要求越來越高。當然居住面積也不是越大越好，一戶常住人口（包括子女、老人、保姆等的所有家庭成員）人均居住面積易為30-100平方米，超過100平方米時，房子太空闊，不適宜人居住，當然房子越大使用成本越高（物業、采暖等費用）。居住質量的要求因人而異，對質量的需求沒有對數量要求的那么迫切，是長期的過程。

（二）價值回歸

房地產達到數量平衡后，房子失去了剛需，房地產價格短期內不會大幅波動，房價泡沫被擠出，房地產的投資價值回歸;業主投資目的不是等房價上漲而是賺取租金，一般在15-20年內靠租金收回成本較合適;房地產開發商的投資利潤率與社會其他投資平均利潤率相當。

（三）舊城改造

我國過去經濟發展落后，建設標準較低，房子面積較小、設計質量建造質量差，結構承載抗震能力低，保溫環保性能差，一些是低矮的建筑，隨著時間的推移有的成了危房;因開發較早，在城中區，位置較好，一般是城市商業文化中心，影響了城市的形象，成了城市改造的對象，舊城改造也是國家城市發展的需要，也是一個長期的過程。

（四）逆城市化發展

城市化進程使農村產生大量的閑置住房和閑置房基地，國家三農政策的實施，農村條件大大改善，路通、水通、電通;車輛的普及縮短了農村與城市的距離，搬到城市居民返回故居，特別是中老年人經過多年的拼搏積累一部分財富，厭倦了城市的喧囂和擁擠，選擇到空氣清新、寬敞、舒適、悠閑、安靜農村、山區、海濱居住，逆城市發展充分展現人的居住個性;逆城市化發展離不開經濟發展，是國家經濟發展到一定高度的結果。

作者簡介：刁在明 ;男 ;1964年4月生 ;山東高青人 ;高級經濟師;工作單位：勝利油田勝東管理中心。