構(gòu)建購租并舉的住房制度對防范金融風(fēng)險(xiǎn)的政策重要性

邊宅安

摘要：從世界其他國家的一些經(jīng)驗(yàn)可以得出，金融危機(jī)的爆發(fā)最終都會以支付危機(jī)的形式體現(xiàn)出來。目前存在的可以判斷一個(gè)國家在一段時(shí)間內(nèi)所產(chǎn)生的債務(wù)是有效的還是有害的方法是用債務(wù)與GDP的比，因此預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)需要國家有一個(gè)健康的GDP數(shù)字。本文通過構(gòu)建租購并舉的住房制度，討論了如何通過房市帶動GDP，從而防范金融金融風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：租購并舉;金融風(fēng)險(xiǎn);住房制度

一、近年來我國GDP增長速度持續(xù)走低，其根本原因在于拉動經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”出現(xiàn)了問題。但是抵制金融風(fēng)險(xiǎn)如果不能依賴其他國家的政策，我們更需要解決的，是我國投資與消費(fèi)中存在的問題。

我國房地產(chǎn)投資額占據(jù)總投資額的30%左右，基礎(chǔ)建設(shè)投資中也包含部分房地產(chǎn)，房地產(chǎn)理所應(yīng)當(dāng)?shù)某蔀榱藝窠?jīng)濟(jì)水平的中心力量。此外，國民消費(fèi)水平的變化也與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，房價(jià)過快上漲，國民用于其他部分的消費(fèi)減少，而減少的這部分消費(fèi)并不會完全反映在房地產(chǎn)消費(fèi)中，反而變成一種沉淀成本，使得國民消費(fèi)水平下降。因此，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是保持房市的良好運(yùn)行是當(dāng)下預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

二、我國房地產(chǎn)市場的問題

不可否認(rèn)我國大多數(shù)地區(qū)正呈現(xiàn)出泡沫加劇或出現(xiàn)泡沫的趨勢，以北京市為例，近期住宅土地成交的樓面價(jià)呈現(xiàn)遞減趨勢（數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理），而與此同時(shí)，商品房成交均價(jià)卻呈現(xiàn)上升趨勢，這是房地產(chǎn)價(jià)格不再與其價(jià)值相匹配的前兆。

房地產(chǎn)市場的資源配置受到政策的影響，北京城市中心逐漸向副中心（通州）轉(zhuǎn)移的過程中，隨著限購政策的落實(shí)，導(dǎo)致兩個(gè)區(qū)域庫存占比超過北京市總體庫存量的30%。房地產(chǎn)市場對于政策的敏感性，要求政策的制定必須能夠從根本上健全房地產(chǎn)市場配置。

目前中國一線城市的房價(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了40倍，二線城市也達(dá)到了20倍，而紐約只有6倍，倫敦只有10倍。國民買不起房帶來的社會問題將是一系列的。

三、租購并舉的意義

平衡房市供需，目前我國房價(jià)過高的一大重要原因就是房市的“假需求”過高，習(xí)主席在十九大報(bào)告中所指出的“房子是用來住的”，其本質(zhì)是在抑制假需求，假如剛需者不再“必須”購買房子，那么勢必會有一大筆資金從購房市場轉(zhuǎn)移到租房市場，降低購房市場的需求。在這個(gè)過程中，假需求將會逐步被擠出市場，一來因?yàn)閹缀醪粫欣硇酝顿Y者愿意用買來的房子進(jìn)行出租賺錢，畢竟資金回籠極慢，無形中增加自己的時(shí)間成本和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，二來伴隨著限購政策的進(jìn)一步完善，通過購房進(jìn)行資產(chǎn)保值的道路已經(jīng)不再最佳，房市供需水平進(jìn)一步平衡。

增加房市投資，租購并舉政策的落實(shí)必須有強(qiáng)大租房資源的保證，但個(gè)體投資者的退出與房企的觀望態(tài)度，使得租房資源不足以保證政策的順利實(shí)施。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年全國流動人口數(shù)量達(dá)2.44億，占總?cè)丝诘?8%。而根據(jù)此前國家人口計(jì)生委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報(bào)告》顯示，2013年在流動人口家庭中有67.3%的比例都選擇租住私房。如若按照流動人口中租房比例為68%計(jì)算，約有1.66億流動人口需要租房。2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元。盡管龍頭房企于去年開始紛紛進(jìn)入“長租公寓”市場試水，并制定了比較高遠(yuǎn)的目標(biāo)，蛋殼、自如等中介機(jī)構(gòu)也紛紛介入，但截止到2018年5月，長租公寓所占房市的市場份額仍微不足道。而在這些微不足道的長租公寓中，分散式公寓占比為74.5%，集中式公寓占比為17.2%，服務(wù)式公寓占比為8.3%（數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理）。增加集中式與服務(wù)式租房資源的投資是建立購租并舉長效機(jī)制的前提，也只有增加投資，才能堅(jiān)定觀望者的信念。

拉動國民消費(fèi)，隨著租房比例的上升，將發(fā)生購房資金向租房資金的大量轉(zhuǎn)移，住房成本下降，消費(fèi)增加，能夠進(jìn)一步激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。供需逐漸平衡，房地產(chǎn)投資收益遞減，之前流向房產(chǎn)的其他產(chǎn)業(yè)資金逐漸歸位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場有助于滿足更多住房者的剛性需求，在基本的住房得到滿足后，便會在某種程度上進(jìn)一步釋放潛在的內(nèi)需，提升消費(fèi)水平，激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。

由此可見，購租并舉的住房制度通過平衡房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，一方面能夠吸引房市正常投資，將房市中原有的“非正常”投資擠出房房地產(chǎn)市場，并健康轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)，使市場配置更加均衡，投資效率進(jìn)一步提高;另一方面，房地產(chǎn)市場假需求的下降會提高其他商品的有效需求，刺激消費(fèi)，從而帶動國民經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展。

四、構(gòu)建租購并舉需解決的問題

供給滯后問題，我國租賃住房市場存在供給主體單一、市場秩序不規(guī)范、缺乏規(guī)模與專業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致了供給量與供給質(zhì)量的雙重滯后，購租并舉的落實(shí)要求增加供給主體，構(gòu)建多層次住房體系。從政府方面，應(yīng)推進(jìn)公租房和廉租房建設(shè)，直接增加租賃住房的總供給;租房保障問題，租賃市場制度建設(shè)不完善。從法律層面，缺乏國家層面的頂層設(shè)計(jì)來保護(hù)租房者的權(quán)益。購租并舉的落實(shí)完善住房租賃市場監(jiān)管機(jī)制，建立透明的住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，穩(wěn)定租賃關(guān)系。如建立由政府部門主導(dǎo)的房屋租賃信息平臺，使普通市民、房屋中介、房屋租賃企業(yè)都可實(shí)現(xiàn)一站式交易、備案、評價(jià)等服務(wù)，信息的透明化有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系;租購?fù)瑱?quán)問題，租購?fù)瑱?quán)使得買房行為將更加自主，而不會成為一種負(fù)擔(dān)。另外，租房體系建立起來后，將和買房體系一道構(gòu)筑起不同需求的住房體系，分層次滿足不同人群，真正發(fā)揮房子拿來住的目的性。

參考文獻(xiàn)：

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