房住不炒背景下銀行房地產授信評級貸款的金融風險研究

陳岑

摘 要：房地產不再作為短期推動經濟增長的方式，這是自今年4月以來，中央政治局第二次重申房住不炒的概念。房住不炒背景下銀行房地產授信評級將更為嚴苛，探討房住不炒背景下銀行房地產授信評級貸款的金融風險具備一定的現實意義和價值。

關鍵詞：房住不炒；房地產授信評級；銀行貸款；金融風險

2019年7月30日中共中央政治局召開會議重申房住不炒，“房住不炒”“房地產不再作為短期刺激經濟增長的手段”已經成為中央宏觀調控房地產行業的定位。截止至2018年末，根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省（市）的調查數據顯示，我國國有銀行對房地產進行了有力的支持，直接貸款來源有55%來源于國有銀行，間接貸款來源有77%來源于國有銀行。[1]隨著我國房地產行業發展勢頭減緩，部分缺乏實力的房地產企業由于資金鏈斷裂等諸多因素的影響導致其投資的房地產行業失敗，資金流失，無法償還國有銀行的本息，給國有銀行造成了信貸風險，不良貸款由此產生，因此極有必要探討房住不炒背景下銀行房地產授信評級貸款的金融風險

一、房住不炒背景下銀行房地產授信評級貸款的金融風險表現

相比于國際上較為流行的授信信用風險管理方法，國有銀行的管理處于一種相對滯后的狀態，以傳統的信用評級模型為基礎的信用風險管理模型為主導，當然其運行是存在有一定的問題的：

（一）選取的貸后信用評級參數缺乏預測性。

我國采用的是傳統的信用評級方法，具體的內容在前文已經有了詳細的講述，理論基礎就是對既存在的財務數據進行判斷分析，最終經過一系列的操作流程，為客戶確定一個信用級別，具體的操作步驟在此不再贅述。通過以上過程的認識，可以得知做出這樣信用級別結論的參考依據是過去的財務發展狀況，這就暴露出一個問題，在日新月異的變化面前，我們很難從以往的數據分析中對未來的發展趨勢做出準確的把握。[2]采用這樣的評級參數是不科學，也是不合理的，基于此得出的結果也是沒有科學依據，沒有指導價值的，不可靠的評價結果顯然是沒有說服力的。

（二）測定指標難以體現參數相關性

當前銀行遵循的信用評級制度是存在很大的不足之處的，具體來說，對財務數據管理使用的方法具有很大的人為性，這就會出現主觀能動性過于明顯，客觀依據就相應欠缺的局面。影響到信用評級結果的因素很多，相互之間是聯系的，這些因素之間如何進行發展，都會對數據的管理造成很大的影響，但是要對這些影響因素進行把握是很難做到的。

（三）國有銀行的信用等級評估還忽略了行業之間的性質區別

行業之間性質上的差別對于信用等級的評估來說影響力是很大的。我們不能追求效率而忽視了科學合理性。[3]一直以來，國有銀行遵循過于模式化的信用評級制度的現狀導致不合時宜的想象發生，沒有實現一對一的定位，就不會實現科學精準的分類結果。因為不同行業，以及同一行業中的不同企業之間存在很大的差異，不是說有一套固有的模式就可以應對各種不同的想象，顯然這也是違背科學的發展規律的。比如說房地產行業具有特殊性，對于這個行業的信用等級評估就不能隨意的應對，應當做出區別與其他行業的評價標準。

（四）國有銀行缺少房地產企業申請貸款資信方面上的數據

關于信用風險的數據的重要地位，想必是不用多說的。面對其匱乏的現狀，用類似數據來替代的辦法是相當愚蠢的，沒有針對性的數據分析，得出結果的效力是大打折扣的，這樣的結果無論從國有銀行，還是從客戶的角度來說，都是不負責任的表現。對于房地產行業的發展現狀，要想使自身健康有序的發展，首先應當完善自身的反應信用風險的數據，從銀行方面來看，要加大對企業提供相關數據的督促力度，使對房地產市場信用風險的預警與防控做到實處。

（五）國有銀行對房地產授信業的風險管理體系存在著管理滯后的弊端

當前面對貸后信用風險的管理工作，國有銀行做出的舉動大多數就是限制在問題的表面現象，一直在理論層面強調，卻在實際的操作中沒有對問題的解決做出相應的舉動。缺乏未雨綢繆的心態，勢必會導致在這種信用風險管理結構下，一旦真實的信用風險發生，國有銀行將會措手不及。

二、房住不炒背景下銀行房地產授信評級貸款的改善策略

（一）在貸后的信用風險管理工作中，以企業的現金流業績指標為基準進行企業的財務分析

結合現實生活中的實踐經驗，加大力度對企業的融資資金的現金流業績指標分析，對于貸后的信用風險管理工作來說，無疑是起到很大的促進作用。在對企業的信用等級進行評定的過程中，現金流的業績指標對于信用等級的評定是有很明顯的作用，同時會為風險的預測起到一定的幫助。同時這個業績指標的運動軌跡就準確的反應了信用等級的變化，所以對于實現信用等級可控性來說，可以通過對業績指標進行分析的途徑，來實現預測信用風險的目的。通過這樣的改進，可以彌補定性指標的弊端，具體來說就是使信用風險管理工作可以及時高效的進行，不僅節省成本，同時還奠定了客觀依據，提高評定結果的可信度。另一個方面，現金流的企業業績指標與企業經營管理者業績之間的關系更為密切，著重體現在利益方面。由此可見，以企業的現金流業績指標為基準進行企業的財務分析是十分有現實意義的。

（二）引入信用風險調查各數據指標的相關系數

在對所融資房地產開發項目進行風險信用分析和評估時，國有銀行有必要引入信用風險調查各數據指標的相關系數。相關數據之間是相互聯系的，必須將相關數據統籌安排好，通過協調好數據之間的關系，將影響信用風險的因素真實的呈現出來。

（三）由于房地產行業的突出特點，在房地產開發項目的信用風險管理的某些方面有必要與其他行業進行區別對待

房地產的信貸融資往往投入到開發項目之中。就從這一點的分析，就可以發現其與其他行業相比的特殊性所在，在此，我們要著重強調應收賬款的重要性。應收賬款指企業在銷售商品或者產品、提供勞務服務時應向客戶收取的在一個營業周期期限內的貨款以及墊付款。對施工企業而言，應收賬款則是指施工企業與工程發包單位在工程承包、商品交易過程中尚未收到的款項，它包括應收未收的工程款、材料款以及質保金等。在流動資產的管理過程中，應收賬款管理的好壞直接影響到資金的周轉，如果實現有效的管理，那么勢必會提高資金的利用率，對于企業的風險管控來說起到很大的幫助作用。從而提高企業的經濟效益。具體的操作如下規定：

加強應收款項的信用管理：

1）首先調查清楚新客戶的資信狀況，堅決從源頭控制應收賬款的發生，

2）堅持對老客戶進行持續性地動態地調查和評審，

3）選擇結算方式時要十分慎重，

4）限制賒銷數額，以防盲目賒銷，

5）事后及時分析控制，以便調整信用等級，

6）對開發商的賒銷管理進行適當地分析，對融資貸款進行授信，合理地控制管理，

7）對于企業在貸款期限內收取的應收賬款，可以采取其他業務方式對應收賬款進行再融資處理。這樣可以防止房地產的企業應收賬款處于閑置狀態而導致非正常使用的應收賬款的增加。

（四）建立和完善房地產信用風險化解機制與風險處理機制

當然規避風險很重要，但是完全控制又很難實現，因此，國有銀行應當建立一個房地產貸后信用風險化解機制，具體來說，表現在以下方面：通過金融的資金管理，使房地產開發項目發生信用風險時，銀行資金得以保全，從而化解房地產信貸的風險，通過建立健全房地產開發保險、與住宅按揭業務配套的保險、傳統住宅保險、住宅抵押貸款證券化保險以及住宅質量保證保險等抵押物的保險機制促進房地產所開發項目的保險體系的完善，充分利用商業保險制度以及借鑒國外保險公司在參與房地產開發和住宅產業化方面的成功經驗，防范房地產信貸風險，同時在國有銀行房地產信用風險管理中引入商業保險機制，利用好銀行領域中的行政力量，建立健全房地產信貸風險處理機制的法規，并保證以上規定的國有銀行房地產開發項目的嚴格執行。

（五）周邊相關國家的情況同樣是在評估信用風險時不能忽視的一個因素

經濟全球化的浪潮席卷而來，在風險評估體系中納入相關國家的風險情況，不僅僅只是謹慎，而更是全球化的必然要求。為此，在對房地產開發項目進行貸后信用風險評估時，國有銀行要充分地考慮外界的影響因素，時刻關注周邊國家的發展狀況，只有在完善自身的同時，結合周邊國家的發展，才能做到全面發展，從而很好的呈現信用風險的發展狀況。關注周邊國家房地產開發項目的發展狀況，從而全面綜合地評價出房地產信貸融資的真實信用風險水平。

三、結語

綜上，隨著我國對房地產市場調控的進一步深化，房地產的增長幅度將明顯放緩，房住不炒的概念下又一輪房地產資源的配置將不斷調整和整合，為避免出現不良貸款率上升，銀行房地產授信評級貸款機制應進一步建立健全。

參考文獻：

[1]工商銀行上海分行課題組.關于國有商業銀行信貸資產風險管理的戰略思考[J].金融論壇，2019（7）.

[2]杜航.我國商業銀行房地產信貸風險研究[D].黑龍江：東北師范大學，2019.

[3]杭州金融研修學院課題組.現代商業銀行信貸資產風險管理研究[J].金融論壇，2018 （12）