淺論多層住宅建筑施工管理與控制方法

閆鑫

摘 要：在我國，住宅建筑按其層數分為：低層、多層、和高層三類。隨著我國人口的不斷增多，低層住宅建筑已難于滿足人們對居住環境的需要，但多層和高層建筑對人們的施工技術有更高的要求，需要不斷發展更新，以保證住宅建筑的安全可靠舒適。文章主要針對多層建筑施工中存在的問題進行了分析，并提出了如何做好多層住宅建筑的管理與控制方法，為多層建筑施工提供理論參考。

關鍵詞：建筑；多層住宅；施工管理；控制方法

引言：在當前建筑領域中，土建工程的質量一直是學者研究的熱點，隨著我國基礎建設的的迅速發展，土建在現代工程建設中已經占據了非常重要的地位。其施工質量的好壞，既對結構物的安全，也對結構的造價有很大影響，因此控制施工質量，刻不容緩。

一、多層住宅建筑的特征

多層住宅一般是指4～6層的住宅，通過公共樓梯解決人們的垂直交通，借助6層的戶內樓梯越人7層，使頂層住戶獲得屋頂花園或露臺，改善其居住條件。多層住宅在我國目前新建或正在建造的城鎮住宅中占90%以上，是一種極具代表性的城市集合住宅。一層住戶免費獲得私家花園，來彌補日照不足的缺點，提升一層住戶的賣點。多層住宅的優點歸納如下：第一它比別墅類住宅占地節省，平均計算，建設用地費用大大節省，房價降低；第二公攤面積少，多層住宅不需像高層住宅那樣設置公共走廊、消防連廊、電梯間、屋頂水箱間，設備管道井洞等等大量的公共面積，使住房的有效使用面積大大提高，并且又能減少價格比較高的投資，物業費也較低；第三多層住宅建筑具有較長的設計歷史，成熟的設計經驗和簡單的建筑材料和投入機械設備少。第四多層住宅結構體系簡潔、施工方法簡單，通常采用磚混結構，建材可就地生產，可大量工業化、標準化生產，施工工期短，銷售快，開發商貸款周期短、利潤高。基于上述優點，多層住宅是開發商和購房群體首選的住宅類型，是城鄉最普遍最大量的住宅類型，購房者易于接受。

二、多層住宅建筑結構體系

多層住宅建筑的結構體系主要包括以下三大類：第一、混凝土空心砌塊多層建筑體系，但其主要問題在于雨水容易從砂漿縫隙滲入，如果雙面抹灰，又大大增加抹灰量；并且在光潔的砌塊上抹灰難度很大，易空鼓、開裂；第二、框架輕板結構體系，一般為現澆鋼筋混凝土柱、梁、板結構，內外墻均為非承重的填充墻。填充墻可用陶粒混凝土空心砌塊、加氣混凝土空心砌塊或其他非粘土砌塊，這種結構形式受力性能好，整體性好，抗震性能好，所以該類住宅建筑發展速度極快，有些發達的城市和地震烈度高的地區，已經廢止了砌體結構，而以鋼筋混凝土框架結構取而代之；第三、鋼筋混凝土剪力墻結構體系，內外墻全部采用現澆鋼筋混凝土墻，目前已開發出多種配套的外墻保溫體系。這類結構體系，亦可以把外墻做成預制墻板在現場預制生產后就地安裝。

三、多層住宅建筑施工管理的特殊性

1.局部質量問題等同于全部質量問題

因為多層住宅工程涉及到眾多住戶的個人利益，業主及住戶都很重視，對工程質量要求比較嚴格。在施工中，即使工程質量控制得很好，若在一處出現小小失誤，對住戶來說，就是全部的問題。這就要求后期管理要過細、過硬。

2.各工種相互制約問題

一個環節考慮不周就會產生連鎖反應影響另一個環節，或更多的環節，產生難以控制的負面效應。如工序先后問題處理不當，就會影響成品保護，甚至給整個工程質量帶來隱患。

3.施工面過于分散

因為多層住宅樓墻體比較多，房間多，施工洞堵住以后，同一樓層不相通，往往造成對某處施工管理不到位，出現問題。

四、如何做好多層住宅建筑的管理

1.做好施工預案的重要性

要針對整個工程的特點編制有針對性的施工方案。其中應包括：關鍵部位的施工方法，工序的安排，不同工種的插入時間，對易出現的質量問題提出預控措施，制定出成品保護措施等。工程管理中，要抓住關鍵問題，使管理處于“受控”狀況，才可能達到工期縮短，質量提高，經濟效益增長的效果。

2.嚴格控制多層住宅工程的變更

工程變更和設計變更的造價占整個工程造價的比例有近10%，有時甚至更多.在施工過程中，各方面可能會提出各種各樣超出原設計圖紙的要求，或者由于設計考慮不周造成與實際情況不符合等，就會出現工程變更和設計變更，而這些變更必須會帶來工程造價的增加.也就可能出現工程造價難于控制好的局面.目前，導致絕大多數多層住宅工程造價突破控制的主要原因就在于此。

3.做好多層住宅施工工程監理工作

工程監理一個很重要的任務就是投資控制.即工程造價控制.其次，執行工程監理的監理工程師都是工程技術專家.他們的經驗、閱歷比較豐富.在設計及施工監理過程中能提出許多積極的降低工程造價的建議、尤其在施工階段關系到是否要設計變更和工程變更的決定時，他們往往能根據自身的技術優勢做出合理正確的選擇，這一點許多建設方代表因其經驗、閱歷及技術受各方面的條件制約而無法做到。再者，在施工過程中。甲、乙兩方因各自的立場、觀點不同，有時會出現一些影響施工正常進行的情況，監理單位作為公正的第三方，在施工過程中協調雙方關系，確保工程施工正常進行，這樣能為完成工程造價控制提供有利條件。

五、多層住宅建筑施工的管理控制方法

1.多層住宅建筑施工的質量管理方法

要根據多層住宅建筑工程的質量目標，制定相應的質量驗收標準，而且要使企業質量驗收標準高于國家驗收標準。嚴把材料質量關。采購的材料要符合國家規范標準（含環保標準）和設計要求，嚴格執行材料驗收制度。確保主體結構質量。主體結構質量關系到整體工程質量和安全，關系到每個職工生命安全，因此，必須確保主體結構質量。重視裝飾質量。在施工裝飾階段，一定要克服質量通病，搞好細部處理，在裝飾水準上要高人一籌，要有創新和特色。抓好地下室、一層、頂層、屋面、衛生間以及樓梯走道等關鍵部位施工。同時，要積極推廣應用新技術新材料。隨著科技進步，新材料、新技術不斷涌現，施工企業要及時掌握這些信息、積極應用到工程中來。

2.多層住宅建筑施工的成本管理方法

多層住宅建筑的成本控制就是在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支進行指導、監督、調節和限制，把各項生產費用控制在計劃成本范圍之內，保證成本目標的實現。項目經理是項目成本控制第一責任人，應及時掌握和分析盈虧狀況，并迅速采取有效措施。

3.多層住宅建筑施工的安全管理方法

要訂立安全責任書，發生安全事故，各級責任人和班組都要承擔一定經濟責任。確保安全設施投資到位。安全設施投入不能省，特別是企業改制以后，安全設施投入更不能省，一旦發生安全事故，造成的損失要比你安全投入的費用大得多，而且，造成的影響很大。

最后，在現有多層住宅建筑施工管理水平的基礎上，應針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術、人事制度上建立更有效的、更加科學的管理體制，明確每一個施工人員的目標責任，從而達到進一步提高管理水平的目的。