“共享村落”萌芽

張繼民

共享單車、共享雨傘、共享睡眠都成為資本的寵兒，作為國民經(jīng)濟(jì)第一大主體——農(nóng)業(yè)也迎來共享時代。 從提出到試點不到一年時間，既為盤活農(nóng)村閑置資源，又讓城里人圓了田園夢，未來發(fā)展是否可期？

以張家村為圓心，往南僅需30分鐘車程，即可到達(dá)繁華的西安市中心，乘大巴往西半小時即達(dá)咸陽國際機(jī)場。作為傳統(tǒng)農(nóng)工業(yè)區(qū)，高陵擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。

驪山腳下，渭水河畔，風(fēng)景秀美。但如今，這里大片農(nóng)房的閑置使不少土地資源被浪費，甚至消耗大量的房屋維修費用。

如何利用環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，把閑置農(nóng)房盤活？2018年7月，“共享村落”的出現(xiàn)，為此尋覓了一條路徑。

下了一場政策及時雨

隨著城市發(fā)展，越來越多的村民進(jìn)城尋求機(jī)會，常年閑置的老宅在農(nóng)村并不少見。截至目前，全國至少有7000萬套農(nóng)房和3000萬畝宅基地處于閑置狀態(tài)。

2015年，高陵區(qū)成為陜西省唯一的宅基地制度改革試點地區(qū)。這一舉措，使全區(qū)近98%的農(nóng)村宅基地得到了登記、確權(quán)、頒證。

高陵區(qū)倡導(dǎo)的“宅基地有償退出”讓一些村民有所遲疑，一部分村民抱有祖宅情懷，一部分村民對未來的紅利有更高的期望：“以后我的地被征收，值錢了，現(xiàn)在退出是不是虧了？”

有償退出不盡如人意，出租不失為上策。適宜的自然環(huán)境，撲鼻的泥土芬芳，農(nóng)村越來越受城里人的追捧。隨著共享單車、共享充電寶等共享事物層出不窮，高陵在思考：能不能也坐上共享經(jīng)濟(jì)快車，做個“共享村落”，盤活農(nóng)村閑置房屋？

出租農(nóng)民的閑置宅基地和農(nóng)房，承租人可發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、民宿、個人休閑以及養(yǎng)老等。既給農(nóng)民帶來了收益，又給鄉(xiāng)村帶來新的生機(jī)。

此時，“共享村落”的想法像一粒種子，翹首以盼春雨的降落。

2018年，“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋使用權(quán)”。中央一號文件的發(fā)布，給“共享村落”的成長提供了土壤。

有了政策指路，高陵區(qū)開始著手前期的籌劃，區(qū)農(nóng)業(yè)管委會成立共享村落領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，組織相關(guān)部門調(diào)研、起草試點制度。

2018年4月，第一批“共享村落”房屋開始篩選。地域上，在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，且短時間內(nèi)不會進(jìn)行城市開發(fā)，同時，靠近渭河，居住環(huán)境有靈氣，閑暇時可欣賞湖光水色。最終，第一批“共享村落”花落張卜街道的南郭村和張家村。高陵區(qū)農(nóng)村土地制度改革三項試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人景林科介紹，絕大部分的意向租賃客戶來自西安，“這兩個村子距離西安市區(qū)近，市區(qū)客戶更喜歡”。

在大量宣傳、走訪后，第一批“共享村落”落實50戶。其中，張家村40戶，南郭村10戶。

2018年7月2日，高陵區(qū)發(fā)布《關(guān)于第一批‘共享村落（農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房使用權(quán)出租）的通告》，共享村落正式進(jìn)入人們的視野。

圓了城市人的田園夢

吃完晚飯，從張家村出發(fā)，僅需十來分鐘便能溜達(dá)到渭河邊，享受林間晚風(fēng)的輕撫，抬頭即能瞧見驪山的清秀。

“真有城里人愿意租咱的房子？”在馬文納的認(rèn)知中，多是鄉(xiāng)下人稀罕去城里住，不承想，自己的房子也能被城里人看上。

今年58歲的馬文納，已在這里生活了大半輩子，如今，因兩個孫子讀書，馬文納一家搬到了城里。可200平方米的老房子卻被閑置下來。

像馬文納一樣在城里生活，村里房子常年落鎖的人家，在張家村里有上百戶，占整個村子的十分之一。

2018年6月，“共享村落”的宣傳在張家村展開，依照自愿、有償原則，經(jīng)過篩選，馬文納家入選第一批“共享村落”中。對于參與共享村落，馬文納跟大多數(shù)村民看法一致：“支持！房子閑著就荒廢了，能租出去的話，不僅有人打理，還多了筆收入?！?/p>

高陵請了專業(yè)技術(shù)公司，對50戶房屋進(jìn)行實景拍攝，房前屋后的基本信息以VR形式呈現(xiàn)，發(fā)布在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺。

長期生活在市區(qū)，華先生的父母想在農(nóng)村安享晚年。2018年7月，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，華先生對“共享村落”有了大致觀感，隨后多次實地考察，最終選定南郭村十組，2018年8月，他與張家村集體合作社簽訂租賃合同，一次性支付33萬元，租期30年。

農(nóng)民簽訂委托書，將房屋租賃全權(quán)交給村集體，再由村集體合作社牽頭，接待意向承租人看房，現(xiàn)場談價格?！坝械某凶馊艘笤鹤哟?，可以種菜，有的要求可以拎包入住，我們根據(jù)需求帶領(lǐng)看房?！睆埣掖妩h支部書記程軍說。

交易成功后，租賃費用的一成付給村集體合作社，用于村里基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)和公共服務(wù)建設(shè)，承租人可取得不動產(chǎn)權(quán)證書。在合同期限內(nèi)，承租人享有新建權(quán)、改建權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、經(jīng)營自主權(quán)，也可抵押貸款等。

“打個比方，租期10年中，承租人將民房不論是改造成別墅還是民宿，農(nóng)戶都無權(quán)過問，這一切，在合同簽訂時雙方都已協(xié)商好。”張卜街道干事邱麗娜說。

“共享村落”的出現(xiàn)，正是源于大多數(shù)承租人都有一個田園夢，“采菊東籬下，悠然見南山”，正迎合城里人的胃口。

“共享村落”剛一推出，方先生就被吸引了。2018年7月初，他便與張家村集體合作社簽訂了租賃合同。

方先生是一名退休教師，居住在西安市未央?yún)^(qū)，夫妻二人難以割舍農(nóng)村生活，先是數(shù)次打電話了解情況，隨即實地查看房源情況。方先生算了一筆賬，租住10年，一次性支付租金4萬元，宅基地面積300平方米，農(nóng)房面積70平方米，“可比城里房價劃算多了”。

推開門就是綠油油的農(nóng)田，“再也不是冷冰冰的單元樓，這么大的房子，清新的空氣，都是城里比不上的。”方先生說?！肮蚕泶迓洹边@個新名詞，村民并不太懂，但是，他們明白，這個新名詞能讓閑置的農(nóng)房帶來收益。

在高陵區(qū)的宣傳推動下，截至目前，第一批“共享村落”50套房屋已出租了6套。

50戶是起點，也是出發(fā)點

“蓋房花了十幾萬，人跑到城里去打工，房子閑置了，村里人氣也散了?！边@在以前，提起村上的空房，程軍忍不住嘆氣。

聽說村里搞起了“共享村落”，常年在外的村民打來了電話，詢問自家房子能否出租，“有錢賺，都不用宣傳，如今，留守在家的老人紛紛被子女接走，空下房子等出租”。程軍笑稱，不僅僅是給村民帶來收入，連同留守問題都得到了解決。

推出“共享村落”的初衷，是為了盤活農(nóng)村閑置宅基地資產(chǎn)，吸引社會資本參與鄉(xiāng)村建設(shè)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，為鄉(xiāng)村振興集聚活力。

當(dāng)然，城里人選擇環(huán)境適宜的農(nóng)村，存在市場需求，相比以往，用公共財政資金為鄉(xiāng)村“穿靴戴帽”搞建設(shè)而言，更具有開拓創(chuàng)新精神。

陜西省人民政府參事鄭夢熊深表贊同，“共享村落”既能增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，又滿足了市民到鄉(xiāng)村休閑居住、參與鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展需求，順應(yīng)了城鄉(xiāng)融合發(fā)展的大趨勢。

可村里基礎(chǔ)設(shè)施不完善，讓許多意向承租人猶豫不決。雖說自來水、電線、網(wǎng)絡(luò)寬帶基本全覆蓋，但是，污水處理不規(guī)范，天然氣還沒接到戶，是不可忽視的“硬傷”。要想把“共享村落”這張“名片”打出去，“硬傷”必須治好。“接下來，在鄉(xiāng)村整治的過程中，污水處理和天然氣普及是重點?！本傲挚平榻B。

對此做法，陜西省統(tǒng)一戰(zhàn)線智庫專家、陜西省城市經(jīng)濟(jì)文化研究會常務(wù)副會長張濤表示，“共享村落”建設(shè)能倒逼鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境改善，推動社會公共環(huán)境的改造和提升。

隨著簽約人數(shù)增多，承租人陸續(xù)著手改造房屋，“共享村落”簽約后期的問題隨之凸顯，承租人改造動靜太大，或多或少，影響周圍村民的生活。

對承租人來說，要入鄉(xiāng)隨俗，尊重當(dāng)?shù)卮迕?，逐步融入村民生活中。而對于農(nóng)民來講，盡量做到不排外、不欺生、互相尊重。“取得了村民資格，還要行使村民的權(quán)利和義務(wù)?！编崏粜苷f。

第一批50戶“共享村落”是試點，但還應(yīng)多探索發(fā)展新模式，鼓勵大膽創(chuàng)新?！氨热?，鼓勵村民在基層政府引導(dǎo)下自由招商引資，尋找共享共建合作伙伴。”張濤說。

如果第一批“共享村落”被稱為1.0時代，房屋零星地分布在村里，做成產(chǎn)業(yè)尚顯稚嫩。接下來，張家村西邊鄰村賈蔡村，已經(jīng)開始構(gòu)思共享村落2.0模式，選擇一排排的農(nóng)戶房屋，希望由企業(yè)承租，規(guī)?；a(chǎn)業(yè)發(fā)展。