房貸利率正式“換錨”

◎ 文《法人》全媒體記者 趙青

10月8日，央行房貸利率新政實施，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率，由之前按央行基準(zhǔn)利率上浮一定比例確定,變?yōu)閷⒄召J款市場報價利率（LPR）進(jìn)行定價。商業(yè)性個人住房貸款利率定價方式發(fā)生的上述變化,就是所謂的“房貸利率‘換錨’”。

“換錨”后，房貸利率水平如何變化？對購房者和樓市將帶來怎樣的影響？成為市場關(guān)注焦點。

新定價機(jī)制下的利率水平

8月25日，中國央行發(fā)布公告調(diào)整新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。

根據(jù)公告，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪時表示，房貸利率的計算公式是LPR+基點，其中LPR是每個月的20日公布一次，所以會變動，而基點理論上是商業(yè)銀行隨時可以改的，即其可以根據(jù)實際情況來修改。所以理論上說，利率后續(xù)是每天會有調(diào)整的可能。當(dāng)然就目前來看，LPR不會有太大的變動，基點在短期內(nèi)也不會有太大的變動，所以實際上可能只會出現(xiàn)月度的小調(diào)整。

2019年10月8日前的買房貸款方式是，中國人民銀行發(fā)布一個基準(zhǔn)利率，為4.90%，然后各家商業(yè)銀行在這個基礎(chǔ)上自己決定利率，例如上海某銀行馬戲城支行為了體現(xiàn)打擊炒房的政策導(dǎo)向，要上浮10個點，然后貸款利率就變?yōu)?.90%×（1+10%），就變?yōu)?.39%。購房者在簽約的時候就以這個利率為準(zhǔn)了。其中4.90%的基準(zhǔn)利率若是變了，那么第二年元旦重新計算。

4個一線城市10月份LPR房貸利率

現(xiàn)在貸款的方式是，在上海外灘的銀行間同業(yè)拆借市場每個月20日就收集18家銀行的報價信息，然后平均起來進(jìn)行發(fā)布，上個月即9月20日發(fā)布的利率為4.85%，這個就是LPR，也叫基礎(chǔ)利率，然后讓各家銀行自己決定利率，同樣是上海某銀行馬戲城支行說要上浮30個基點，就相當(dāng)于增加0.30%，這樣貸款利率就變?yōu)?.15%。購房者在簽約的時候就以這個利率為準(zhǔn)了。其中后續(xù)30年的貸款中，LPR如果約定不變，就每個月都不變了，永遠(yuǎn)都是4.85%了。如果約定一年變益次，那就下一年的那個點再調(diào)整一次。而這個上浮30個基點是30年房貸中永遠(yuǎn)不會變的。

14個城市10月份LPR貸款利率下的月供變動情況（元）

嚴(yán)躍進(jìn)稱，類似掛鉤，實際上是體現(xiàn)了利率市場化的導(dǎo)向，后續(xù)利率的變動會更多和房貸等市場的供求關(guān)系發(fā)生變動，這一點是值得肯定的。所以本身不在于增加利率或減少利率。

對購房者影響不大

另一個值得關(guān)注的問題是:在每個月銀行實際執(zhí)行的房貸利率可能會有所不同的情況下,房貸成本會怎么變化？

北京的一家商業(yè)銀行表示，新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為，首套商業(yè)性個人住房貸款利率最低為LPR加55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率最低為LPR加105個基點。按照9月20日公布的5年期以上LPR來計算，北京地區(qū)首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于5.4%，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于5.9%。這跟政策調(diào)整前，首套和二套房貸利率5.39%和5.88%相比，基本一致。

根據(jù)易居研究院《中國LPR房貸利率報告》，一線城市9月份執(zhí)行的是“央行基準(zhǔn)利率×（1+浮動比例）”，以100萬元本金、30年期的等額本息貸款的首套購房為例，月供額為5609元。而10月份執(zhí)行的是“LPR基礎(chǔ)利率+基點”，同樣的貸款，月供額為5615元，據(jù)此計算，每個月多支出的月供額為6元。

北京市律師協(xié)會土地與房地產(chǎn)法律委員會副秘書長李松表示，房貸利率正式 “換錨”，并不簡單意味著房貸成本的提高或是降低，而是意味著房貸利率的升降會有一個更加合理的市場化空間，利率不會快速升降，相應(yīng)的房價不會因為利率的快速升降而有大的價格變化。

從現(xiàn)有官方公布的數(shù)據(jù)來看，房貸利率“換錨”后，各地的實際房貸利率，與原來的上浮利率基本持平，大多數(shù)城市首套利率出現(xiàn)微增，個別城市微降，二套利率不約而同升高，房貸略微提高。故可見，房貸利率“換錨”之后，對于購買首套房的剛需而言，影響不大，但對于以投資為目的的購房者而言，會增加購買的成本。因此，房貸利率的“換錨”，在促進(jìn)利率市場化的同時，又不會對房貸市場造成動蕩影響，與“房住不炒”的大的國家政策是相一致的。

“從宏觀上說，央行推出LPR,目的是為了全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，進(jìn)一步推進(jìn)利率市場化，完善金融市場基準(zhǔn)利率體系，指導(dǎo)信貸市場產(chǎn)品定價；從微觀上說，央行將房貸利率“換錨”，可以使得房貸市場報價利率的市場化程度更高，能更好地反映信貸市場資金供求狀況，從而使得房貸利率有一個更好的市場化區(qū)間，避免銀行信貸資金大部分流入房貸市場，增加金融的系統(tǒng)性風(fēng)險。”李松最后強(qiáng)調(diào)。