地王背后的血淚史

謝澤鋒

在經(jīng)歷過2016年火爆的土地市場后，2019上半年，房企拿地又進入一個小陽春。作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游，土地市場的冷暖直接影響房地產(chǎn)行隋，從7.3萬/每平米，到7.5萬/每平米，再到超過10萬/平米，地王項目的單價紀錄不斷刷新，其背后充斥著資本的血腥貪婪，也見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的瘋狂。

在“住房不炒”，建立房地產(chǎn)市場長效管理機制的政策基調(diào)下，一系列調(diào)控政策不斷出臺。央行調(diào)整個人住房貸款利率，信托融資窗口指導，收縮房企海外發(fā)債等手段，都在給2016年后的房地產(chǎn)市場降溫。

對于此前斥巨資拿下地王的房企來說，無疑是戴上了一頂“政策緊箍咒”。以單價地王為例，要想獲利，必須依賴該地房價短期內(nèi)快速上漲。但各地出臺的“限價令”、“限漲令”政策步步緊逼，許多地王項目苦不堪言。

面對曾經(jīng)拿下的地王項目，房企紛紛采用了“拖字訣”。也有一些房企，在巨大的財務(wù)成本壓力下，為求資金陜速回流，被迫只得虧本甩賣。

地王頻出、刷新榜單的背后，其實不乏房企的血淚史。

融信 深陷上海灘

10萬/平米的樓面價，融信依舊保持著中國地王的紀錄。

在地產(chǎn)火爆的2016年，融信在土地市場如一匹黑馬橫空出世。2016年7月，靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊剛一掛牌，就吸引了一眾地產(chǎn)商的目光。此地塊為2016年上海掛牌的首幅內(nèi)環(huán)內(nèi)含住宅屬性地塊，其地理位置、周邊配套都十分優(yōu)越。

一個月后，在與其他18組開發(fā)商超過400輪的競價中，融信中國以110.1億元一舉拿下這幅地塊，一戰(zhàn)成名。10.03萬元/平米的樓面價格刷新了當時全國的單價紀錄，新的地王就此誕生。

如此龐大的項目，融信難以吃下。2016年底，萬科入嘣亥項目，和融信共同開發(fā)。萬科為此付出了53.95億元，持有49%的權(quán)益。此后，融信甘愿退居幕后，萬科走到臺前，成為真正的操盤方。

沉寂三年后，這幅地塊終于有了新的進展。在8月中旬召開的上海萬科媒體交流會上，萬科高級副總裁兼上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海透露，中興路項目已經(jīng)被命名為“中興路壹號”，預(yù)計單價為13萬元，由于現(xiàn)在該項目并未正式取得預(yù)售證，所以最終售價還是以預(yù)售證為準。

此前，有傳言該項目的售價為18萬/平米，如今在上海嚴格的“限價”政策下，退坡到13萬元/平米。要知道，拿地的成本就高達每平米10萬元，倘若以每平米13萬的均價來出售，再加上建造開發(fā)、經(jīng)營銷售、人員成本，以及三年的財務(wù)成本，開發(fā)商恐怕并不容易賺錢。

回顧這幅中國地王三年歷程，背后則是以融信為代表的激進房企快速加杠桿狂奔的圖景。

這家由福建莆田商人歐宗洪創(chuàng)辦的地產(chǎn)公司，從出生起，似乎就帶著一種冒險、搏殺的風格。坊間傳言，與創(chuàng)辦正榮地產(chǎn)的同胞哥哥歐宗榮不同，歐宗榮熱愛生活，歐宗洪熱愛生意——左手拿地，右手融資。

安信國際在研報中就指出，融信中國（03301.HK）的規(guī)模增長是以高杠桿換取的。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年末和2019年6月底，融信的負債總額分別為758.18億元、1394.35億元、1678.26億元和1612億元，凈負債率則分別高達101%、159%、105%和77%。

不過如今的融信已經(jīng)開始主動降負債。其半年報的凈負債比率較去年末下降了28%;貨幣資金從2018年末249.96億上升至318.94億元。

在地王項目引入萬科，負債率已達到較為安全的水平后，這匹千億黑馬的成色等待市場的重新評估。

葛洲壩地產(chǎn) 解套難

2015年前后的葛洲壩地產(chǎn)，是兇猛的代名詞。

當年10月底，兇猛進京的葛洲壩地產(chǎn)擊敗各路豪強，以49.5億元拍得位于北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改6號、12號、2號（教育用地）地塊，其溢價率達到50%。

有市場機構(gòu)計算，加上公租房以及回遷房等成本，樊家村危改地塊的樓面單價達到7.5萬元。這個價格高出此前融創(chuàng)在東三環(huán)農(nóng)展館地王項目樓面單價2000元。成為北京新的單價地王。

當時，葛洲壩集團為地產(chǎn)業(yè)務(wù)制定的戰(zhàn)略軍規(guī)是：“重點布局一線城市，謹慎發(fā)展二線城市，嚴格禁止三、四線城市?！?/p>

“不能在小城市拿地，一線城市地價又太貴?！笨霖煹膽?zhàn)略要求，令葛洲壩左右為難。在一線城市的土地市場，葛洲壩只能硬著頭皮上。有業(yè)內(nèi)人士評論稱，葛洲壩地產(chǎn)在拿地時“屢戰(zhàn)屢敗，屢敗屢戰(zhàn)”，葛洲壩對于北京地塊的渴求可見一斑。

根據(jù)市場分析，樊家村項目銷售價格達到12萬元/平方米以上葛洲壩才有盈利空間，而這一售價在目前南三環(huán)至南四環(huán)區(qū)域，是近乎“不可能完成的任務(wù)”。

2017年，有媒體報道，葛洲壩方面稱樊家村項目案名為北京中國府，預(yù)計到2017年底、2018年初項目應(yīng)該會亮相。而直到今年6月，葛洲壩北京中國府一期才開盤，搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項目目前均價為11.3萬元/平米，尚不到12萬/平米的盈利生命線。

根據(jù)葛洲壩（600068.SH）2019半年報，北京中國府項目總投資額高達108.13億元，是其所有項目中投資額最高的一筆，目前已投入超過71億元。

歷時四年，葛洲壩傾力打造的高端項目恐怕難以收回成本，這一項目，恐怕要打破北京地王還沒有“解不了套”的記錄。

北辰實業(yè) 地王往事

房地產(chǎn)公司中最不愿提起“地王”二字的，恐怕要數(shù)“奧運光環(huán)”加持的北辰實業(yè)（601588.SH）。

北辰用實際行動證明自己對“地王”的喜愛，據(jù)統(tǒng)計，十多年來，北辰拿下的地王就包括：

2018年11月5日，北辰集團以總成交額113.2億元，拿下北京市朝陽區(qū)及昌平區(qū)兩宗地塊，總價為當年最高紀錄。

2017年7月21日，北辰以總價23億元，樓面價11164元/平米，溢價142%，拿下?？谖靼段遄?60余畝地，刷新海口地王紀錄。

2016年7月，以23.11億元拍下寧波一建筑面積為13.74萬平方米的地塊，拿地溢價率接近100%，樓面價達到了16825元/平方米，這個價格刷新了寧波單價地王的紀錄。

2016年11月，公司以34.4億元拿下武漢地塊，2016年12月，以13.42億元競得蘇州地塊。

而最令人矚目的，當屬2007年北辰聯(lián)合北京城開以高達92億元的價格拍下長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下了當時中國土地公開出讓市場上單宗土地的最高價。這一事件制造了當年中國房地產(chǎn)市場最轟動的一幕。

不過，將近12年的開發(fā)，高溢價獲取的土地卻沒有帶來高收益。甚至有評論認為，長沙項目“就是北辰變成偉大企業(yè)路上的絆腳石?！?/p>

在拿下長沙地王后，北京城開隨后退出，該項目由北辰獨自承擔。由此，北辰實業(yè)的發(fā)展勒跡與這個項目緊緊系在了一起。

92億元成交價，接近北辰實業(yè)2006-2008三年主營業(yè)務(wù)收入總和。如此巨額的資金投入一個回收期近10年的項目，顯然對北辰實業(yè)的戰(zhàn)略布局造成了很大影響。

查閱資料可知，長沙三角洲項目的計容建筑面積為382萬平方米，樓面均價2347元/平方米。根據(jù)北辰實業(yè)2019公司半年報，長沙三角洲項目已經(jīng)竣工351萬平方米，已竣工面積占比為91.88%。公司預(yù)計其完全竣工時間在2021年。

也就是說，最終經(jīng)歷近12年，這一地王項目才基本完工。但這12年間，該項目卻并未給公司帶來應(yīng)有的收益。

根據(jù)公告，長沙三角洲項目總投資額高達330億元，是公司最大一筆投資。一般而言，地價占到開發(fā)成本的30%，意味著該項目銷售價在6000元/平方米以上，北辰實業(yè)才不會虧本。

據(jù)公開資料顯示，該項目銷售周期長達14年，均價約在8000-9000元之間。據(jù)長沙克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，長沙市的平均房價為10312元/平方米。這意味著，北辰實業(yè)用了十年時間消化該“地王”，仍沒能跑贏市場。

2019年中報顯示，北辰實業(yè)實現(xiàn)營業(yè)總收入85.49億元，同比增長56.28%;凈利潤為12.85億元，同比增長101.44%，扣非凈利潤為12.81億元，同比增長116.24%。公司解釋利潤增長的原因是結(jié)算面積大幅增加使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品主要為公司權(quán)益占比百分之百的項目。

可以看出，超長期投入終于到了收獲的季節(jié)，但相比總投資330億元的規(guī)模來說，這12年公司凈利潤總額才68億元。投入和產(chǎn)出遠遠不相符。

地王爛尾不再只是故事，似乎已成常態(tài)。北辰的地王往事可以說是苦澀的，但根據(jù)公司戰(zhàn)略，今年上半年北辰仍然采取積極推進品牌擴張、低成本擴張和資本擴張的三大戰(zhàn)略，繼續(xù)深耕一、二線熱點核心城市，努力擴充長三角、珠三角、環(huán)渤海等成熟經(jīng)濟圈的土地資源，報告期內(nèi)又成功進入粵港澳大灣區(qū)核心城市廣州。截至今年上半年，北辰的規(guī)劃總建筑面積達到1932萬平方米。

在不對擴張策略進行收縮的情況下，北辰有可能再度拿下地王項目，但希望地王的苦澀回憶不要繼續(xù)上演。

地產(chǎn)圈有一個通俗說法：不拿地等死，拿錯地找死，拿高價地快死。王石在萬科時，也一直強調(diào)“不囤地，不捂盤，不拿地王”，并將其定義為萬科堅持的土地策略。

但一些地產(chǎn)商就是不信這個邪，在融創(chuàng)、泰禾、中國金茂等公司創(chuàng)造了一批亮眼的豪宅項目后，不少房企趨之若鶩，這些房企認為，將地王打造成豪宅，既能博眼球又可能一戰(zhàn)成名。

但現(xiàn)實總是很骨感。2015、2016年可以說是中國地王元年，據(jù)不完全統(tǒng)計，30多個城市共刷出340宗單價、總價地王。而目前看來，很多項目進展緩慢，受制于資金鏈趨緊，或是盲目追求高端化，抑或操盤經(jīng)驗不足，商業(yè)化能力缺失，最終導致項目全盤轉(zhuǎn)讓，或是爛尾收場。

今年上半年，沉寂了將近兩年的土拍市場再度火爆。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，僅4月一個月，受監(jiān)測的二線城市合計賣地金額達2933億元，刷新了近2年的最高紀錄。而且溢價率也相比2018年高了將近14%。

只不過，這一次，高價拿地的這些房企，在資金寒冬中，又會如何呢？