淺談超級購物中心的應收賬款管理
——以H企業為例

濟南格致機械有限公司 趙麗麗

H企業是一家典型的以商業地產出租為主，商業面積17萬平，為所在城市首屈一指的超級購物中心，位置優越，環境一流，在全國很多大中城市都有相同類型的商業地產項目。H企業的主營業務為不動產出租及物業管理收入，按照H企業的租賃合同約定，客戶應于每月1日預繳當月租金及各項物業費用，寬限期為14天。也就是說，按照正常的收租情況，每月終了時，應收賬款賬面金額應為“零”，但事實情況如表1所示。

表1 H企業2014-2017年末出租率及應收賬款余額情況

表1列示了H企業2014—2017年每年末的出租率及應收賬款情況。從表1中可以看出，在出租率緩慢提升的同時，應收賬款卻在不斷惡化，由此，給H企業帶來諸多影響。

1 當前H企業因應收 賬款管理不力帶來的問題

1.1 降低了資金的使用效率

對一個企業來說，無論什么原因產生的應收賬款，只要出現，勢必會使企業收到的現金減少，從而使得流動資金減少，用于日常經營的可支配資金減少。而流動資金的減少，也直接影響了企業的利息收入。

1.2 虛增了企業的經營成果，增加稅收負擔

當期未收到的應收賬款，已全部計入當期營業收入，并以此為計稅依據申報納稅。因此，企業在未回收收入的情況下，還需墊付大量稅款。

1.3 應收賬款規模容易迅速擴大

這是超級購物中心特有的問題，由于超級購物中心行業的特殊性，大量客戶集中在同一個項目中經營，客戶之間相互競爭，也相互溝通。如果個別客戶不按時支付租金及物業費用，而作為業主不采取必要的措施加以管理的話，會導致其他客戶相互效仿。屆時，應收賬款將會出現難以控制的局面。

1.4 時間過長的應收賬款，壞賬機率增加，增大了企業的或有風險

H企業的客戶所涉及的行業較多，長期收不回的應收賬款，極易產生因債務人方面的原因，特別是資金鏈斷裂、破產等因素制約而出現的壞賬，最明顯的例子有眾所周知的，今日家居、博士蛙，因這兩家企業的跑路和破產，給H企業帶來不小的損失。

2 當前H企業應收賬款管理問題的成因

2.1 企業高層管理者沒有樹立正確的應收賬款管理目標

H企業于2011年下半年開業，為本市的第一家超級購物中心，開業之初，備受矚目，加上優越的地理位置，人氣旺盛，業績曾一度飄紅。但經過不到兩年風光，隨著本市類似的商業地產項目不斷涌現，企業的出租率開始不斷下滑，且有愈演愈烈之勢。企業高層管理者將主要精力放在加大招商力度，努力保證出租率上，對于應收賬款無暇顧及。

2.2 企業內部管理不善，內部控制制度及信用管理體系不健全

在業務部門加大招商力度的同時，沒有建立起相應的內部控制制度，信用管理體系不健全。為了保證出租率，招商過于盲目，客戶在進場前，對客戶的分析和審查不夠完善。導致有些并不適宜的客戶入駐，結果進場不久，就因經營問題而欠租。已有的客戶，在此期間開始鉆企業管理的空子，故意拖延租金。原則上，業務人員應對自己招商進場客戶的后期運營管理進行跟進。但由于H企業并沒有相應的內控制度制約，也沒有相應的獎懲制度。因此，在這些問題出現之時，并沒有專門的人員去跟進管理，導致應收賬款越來越大。

2.3 企業財務部門沒能有效發揮監督管理職能

由于整個公司的工作重點都放在招商和推廣，公司的主要資源以及公司高層的主要精力，也都用來支持招商與推廣，在這種情況下，財務部門的管理職能被弱化了，全公司僅有財務部門在關注應收賬款，而財務對應收賬款的管理作用卻極其有限。

2.4 企業防范風險的意識薄弱，沒有有效利用好法律武器

法律部門的職能沒有得到有效發揮，租賃合同中，對或有風險的約束不夠全面，導致部分合同執行不到位。客戶出現違約情況時，沒有充分利用好法律武器維護企業利益。

2.5 市場競爭激烈，客戶水平參差不齊，不同店鋪經營狀況差異較大

由于電子商務的興起，實體店鋪的生意普遍受到影響。中小客戶經營面臨較大考驗，不同客戶的運營能力、管理水平及管理人員素質參差不齊，同種業態店鋪間經營狀況差異也較大。經營情況不好的客戶，入不敷出，就容易出現拖欠租金的情況。更有甚者，堅持不住，出現逃鋪，進一步加大了欠款追收的難度。

3 加強H企業應收賬款管理的對策措施

3.1 企業管理層要帶頭轉變管理思路，重視和加強應收賬款管理問題

首先，要從根本上改善應收賬款問題，管理者的態度尤為重要，管理者的思路不但決定企業管理的發展方向，而且對于各項改進措施能否順利實施及落實到位都有著重要的促進作用。因此，只有企業管理層對應收賬款問題有了正確的認識，下定決心予以整治，并給予足夠的支持，才能從根本上落實和解決應收賬款的管理問題。

3.2 加強內部控制，完善內部考核機制，建立合理可行的信用管理制度

在爭取到企業管理層的重視和支持后，就要從企業內部的管理上對應收賬款加以控制，這是最為重要和可控的主觀因素。合理劃分各部門的管理職責、權限，建立、健全企業內部管理制度。建立職責分明、合理分工、互相制約、協調合作的應收賬款管理機制。

首先，完善內部激勵及約束機制，制定積極有效的收款政策。為了從源頭上控制應收賬款，避免業務人員為片面追求出租率而盲目招商，業務人員要實行店鋪跟蹤責任制，對業務人員及其團隊進行出租率及收租率雙向考核，即業務人員要自始至終對引入的客戶負責，客戶經營過程中的收租率，與相關業務人員的收入、晉升、年終考核相掛鉤。同時，對于已經產生的應收賬款，按照賬齡與回收的難度，制定合理可行的回款考核制度，獎懲分明，從而有效提升清欠力度。

其次，根據超級購物中心的經營特點及應收賬款的管理方式，建立與之相匹配的信用管理制度。建立客戶檔案平臺，根據所有客戶的資信情況，對每個客戶建立檔案，并不斷提升信息系統數據的完整性。建立動態的客戶評估和管理機制，將信用等級與下期續約條款相掛鉤。

根據最近6個月的收款情況，對客戶進行信用評價：

A 90分以上；

B 70～89分(含70分)；

C 60～79分(含60分)；

D 60分以下。

在給客戶打分定級時，需要按問題的性質分為惡意和非惡意。

A 級客戶，可直接續租并享受續租優惠；

B 級客戶，原則上不可享受續租優惠，如條件特殊，需進行嚴格的初審、復審，并提供相應的擔保，如提升合同保證金等；

C 級客戶，完全不再享有續租優惠，原則上不予續租，如續租，需特批；

D 級客戶，到期解約或根據具體情況提前解約，將該公司及其法人列入黑名單，并通報兄弟公司，盡量避免與其合作。

3.3 充分發揮財務部門對應收賬款的監管職能，建立壞賬準備金制度

公司管理層必須正視財務對應收賬款進行監督管理的必要性，充分發揮財務部門的監督管理職能。

事前，在租賃合同簽訂前，對合同進行審核，審核該客戶是否符合企業制定的信用標準，信用評價及信用政策以及采取的結算方式是否合理，合同的內容中有無涉及財務風險及資金安全的條款。

事中，及時跟進收款進度，每周定期向相關部門及管理層提供欠租情況，以便相關人員跟進處理。每月月中及月末由財務部門牽頭，組織管理層、業務部、財務部、法律部，召開應收賬款會議。月中會議通過客戶欠租情況，分析客戶產生欠租的原因，并落實解決方案；月末，對欠款解決情況進行跟進。根據客戶拖欠款的不同期限、金額和原因，采用不同的催收方法。如欠租時間在一個月以內，由業務人員通過電話、約談等方式及時聯系客戶催收，也可直接派專人上門催收。如欠款超過一個月，業務部門應快速多方面了解客戶當前的運營狀況，分析客戶拖欠款的原因，有針對性地調整收款政策，及時與客戶核對賬務，向客戶下發催款單，加大收款的力度。如客戶拖欠賬款時間過長，財務狀況有惡化的跡象，在業務人員追討無果的情況下，由法律部門介入，可將債權委托給專門的律師事務所等第三方機構協助追收。

事后，對應收賬款運行過程進行實施跟蹤、賬齡分析，與其他部門配合制定有效可行的收款策略。一般來說，應收賬款拖欠時間越長，回收的難度越大，成為壞賬的可能性越高。財務人員務必做好應收賬款的賬齡分析，及時關注應收賬款的回收情況。對于尚未到期的應收賬款，也不能放松警惕，以免產生新的拖欠。但無論任何企業，只要存在應收賬款，總有發生壞賬的可能性，財務部門必須遵循謹慎性原則，對預計可能發生的壞賬，計提壞賬準備。

總之，做到對應收賬款的事前、事中、事后三個環節進行全程綜合監管，才能將應收賬款的風險降到最小程度。

3.4 強化法律部門職能，利用好法律武器，最大限度地維護企業利益

首先，法律部門應發揮自己的專業優勢，不斷完善租約合同條款，最大限度地保護公司利益。其次，法律部應參與到應收賬款管理工作中來，當客戶出現或即將出現可預見的違約行為時，及時提醒、告知業務部及財務部，并提供專業的法律意見。最后，當客戶行為嚴重侵害到公司利益，需通過法律途徑解決時，法律部門要承擔起自己的職責，積極采取相應的法律行為，維護公司利益。

3.5 不斷提升企業項目本身的競爭力，以吸引越來越多高品質的客戶資源

優質品牌客戶的背后是誠信的管理團隊，這正是雙方互利合作的基礎保障。俗話說，打鐵還需自身硬。企業應在努力提高管理水平及服務質量，培養高素質人員團隊的同時，不斷提升硬件設施，打造國際領先的購物環境，為客戶和消費者提供優質服務。在提升自身價值的同時，對現有的客戶資源進行整合，幫助客戶提升經營狀況。另外，不斷對場內品牌進行調整，優勝劣汰，甄選優質客戶，以吸引越來越多的與購物中心定位相匹配的優質品牌客戶。

4 結語

應收賬款管理的目的是提高資金利用率，加快資金流轉，減少流動資金占用。應收賬款的形成是多方面原因造成的，企業要控制應收賬款風險，必須建立好適合企業的信用政策管理，并不斷完善內部管理。只有建立合理可行的信用政策，對應收賬款產生的各個環節進行嚴格把控，才能降低應收賬款風險，將壞賬損失控制在可控范圍內；而不斷強化企業內部管理，加強內控，提高管理人員素質，完善應收賬款管理方式，在做好清欠工作的同時，加強應收賬款的監管力度，防止新的拖欠發生，才能從根本上解決應收賬款的管理問題。