蛋殼公寓為新青年安居“破題”

施然

2019年7月，王瀾從湖北師范畢業(yè)了，剛剛走出象牙塔的她，步入社會(huì)后遇見(jiàn)的第一件頭疼

事，不是找工作，而是租房。武漢的二房東提供的老舊小區(qū)臟亂差，傳統(tǒng)中介發(fā)布的房源有不少是虛假的，這讓她找房子時(shí)走了很多彎路。最后，好不容易找到了中意的房子，又被高額的中介費(fèi)嚇退了。

“已經(jīng)畢業(yè)，就不想管家里要錢(qián)了，我擔(dān)心自己的工資都不夠房租。”不僅如此，王瀾還擔(dān)心押金到最后要不回來(lái)。

在我國(guó)，像她這樣急需租到合適房子的高校畢業(yè)生每年都在增加。從2018年開(kāi)始，我國(guó)的應(yīng)屆高校畢業(yè)生就超過(guò)了800萬(wàn)，其中大部分面臨著畢業(yè)租房問(wèn)題。

2019年9月，人民網(wǎng)輿情數(shù)據(jù)中心與蛋殼公等聯(lián)合發(fā)布了國(guó)內(nèi)首部《大學(xué)畢業(yè)生租住藍(lán)皮書(shū)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《藍(lán)皮書(shū)》）。《藍(lán)皮書(shū)》中對(duì)全國(guó)多省市高校聚集地的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生進(jìn)行了抽樣調(diào)查，調(diào)查顯示，大專(zhuān)到碩士學(xué)歷的畢業(yè)生選擇租房的占比都在95%以上，租房需求和意愿都非常明顯。

新中國(guó)成立70年來(lái)，我國(guó)政府在極其快速的城市浪潮下，一直致力于解決14億人口的居住問(wèn)題。與此同時(shí)，新問(wèn)題也陸續(xù)顯現(xiàn)。

1998年房改后，我國(guó)住房市場(chǎng)真正開(kāi)啟了商品化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，此后20年，雖然老百姓的住房條件與品質(zhì)得到了極大提高，但是，居高不下的房?jī)r(jià)也讓很多年輕人“望房興嘆”。

對(duì)于剛剛畢業(yè)的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，短時(shí)間在一線(xiàn)城市買(mǎi)下一套屬于自己的住房已成難以企及的夢(mèng)想。因此，租房就成為他們的首選。

但我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供給有限，質(zhì)量堪憂(yōu)，而且中介亂象不斷，如何擴(kuò)大市場(chǎng)有效供給，滿(mǎn)足高校畢業(yè)生的租房需求，保障居住品質(zhì)，成為亟待解決的社會(huì)難題。

近兩年，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公的出現(xiàn)為解決我國(guó)住房租賃問(wèn)題提供了新的思路。

圖1：應(yīng)屆畢業(yè)生選擇合租的主要考慮

舊貌換新顏

長(zhǎng)租公真正走入人們的視野是近幾年的事情，與傳統(tǒng)中介或二房東相比，長(zhǎng)租公主打精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，房源真實(shí)、價(jià)格合理、配套全新、裝修個(gè)性、服務(wù)到位，受到了90后的追捧。

業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識(shí)，雜亂的城中村、老舊的小區(qū)、空置的商品房，在不少優(yōu)秀的長(zhǎng)租公品牌的改造運(yùn)營(yíng)下，為都市年輕白領(lǐng)，以及畢業(yè)生們提供多元化的居住體驗(yàn)。

比如，北京的很多空置房屋都是上世紀(jì)八九十年代建成的，這些房子的墻皮脫落，衛(wèi)生間的瓷磚花色老氣，水管生銹，地板開(kāi)裂，改造難度非常大。張立娟是蛋殼公的一位房屋產(chǎn)品設(shè)計(jì)師，經(jīng)常熬夜反復(fù)修改設(shè)計(jì)圖紙，已經(jīng)成為她工作的常態(tài)。她坦言，品牌公的設(shè)計(jì)師在做舊房改造時(shí)特別要關(guān)注的是，把錢(qián)花在刀刃上，讓房屋品質(zhì)和用戶(hù)體驗(yàn)最大程度得到提升。

從2015年創(chuàng)立之初，蛋殼公就開(kāi)始利用互聯(lián)網(wǎng)科技，進(jìn)行原始底層數(shù)據(jù)框架的搭建，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和供應(yīng)鏈系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同。

如設(shè)計(jì)研發(fā)部門(mén)能夠通過(guò)大數(shù)據(jù)技術(shù)抓取過(guò)往數(shù)據(jù)，拿出改造過(guò)的不同狀態(tài)的房屋與正在設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)行分析、對(duì)比、測(cè)試，隨后，針對(duì)特定房屋狀態(tài)給出最優(yōu)的解決方案。

如蛋殼公的房屋產(chǎn)品設(shè)計(jì)師與施工端的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同。當(dāng)施工端按照標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范在系統(tǒng)中上傳施工照片時(shí)，設(shè)計(jì)師就可以多次遠(yuǎn)程查看房屋當(dāng)前狀態(tài)，以及需要整改的部分。

目前，這種協(xié)同工作模式能保證蛋殼公在全國(guó)不同城市的幾萬(wàn)個(gè)工地同時(shí)順利開(kāi)工，不僅減少了設(shè)計(jì)師多次到場(chǎng)的監(jiān)理環(huán)節(jié)，還有效提高了團(tuán)隊(duì)的工作效率，也為后期驗(yàn)收、整改提供了數(shù)據(jù)支持。

現(xiàn)在，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)+互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展模式，正在深刻地改造著傳統(tǒng)住房租賃市場(chǎng)，品牌長(zhǎng)租公已經(jīng)成為推動(dòng)租住品質(zhì)升級(jí)的生力軍。

黨的十九大報(bào)告中，中央提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度。監(jiān)管層希望長(zhǎng)租公這股創(chuàng)新風(fēng)潮，可以打破行業(yè)沉疴，并盤(pán)活存量房，為城市的舊城改造，年輕人的住房質(zhì)量提高做出貢獻(xiàn)。

但長(zhǎng)租公的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，品質(zhì)化改造對(duì)于現(xiàn)在的年輕人來(lái)說(shuō)或許只是開(kāi)始，體驗(yàn)與服務(wù)才是關(guān)鍵。

不是租房而是尋家

《藍(lán)皮書(shū)》顯示，以應(yīng)屆畢業(yè)生為代表的青年群體，在租房過(guò)程中，更加注重個(gè)人私密空間、居住條件和居住體驗(yàn)，其背后，是新一代年輕人對(duì)高質(zhì)量的租住產(chǎn)品和服務(wù)的要求。

葉維在上海一家地產(chǎn)公司工作，已經(jīng)是第二次租住蛋殼公的房子了。作為都市白領(lǐng)的他，其實(shí)有自己的房子，但是，家離工作的地方太遠(yuǎn)，每天都要穿過(guò)大半個(gè)城去上班，所以，他選擇在單位附近租住。

葉維也和傳統(tǒng)中介一起看過(guò)房，不是貨不對(duì)版，就是服務(wù)不專(zhuān)業(yè)，最后，再次選擇蛋殼就是因?yàn)楹芏嗥焚|(zhì)與服務(wù)細(xì)節(jié)打動(dòng)了他。

在房子敲定后，蛋殼公的工作人員提出主動(dòng)幫他搬家，還幫他和物業(yè)溝通，聯(lián)系車(chē)位。通過(guò)“蛋殼公”手機(jī)App，葉維可以預(yù)約多種生活服務(wù)，如燈泡壞了，一鍵操作，便有服務(wù)人員到家解決。

而王瀾最后聽(tīng)朋友推薦，也選擇了蛋殼的一間公作為步入社會(huì)的第一個(gè)“家”。

與很多中介的房子相比，蛋殼公家電全新，不收中介費(fèi)，而且配有專(zhuān)門(mén)的管家，撥打400客服電話(huà)也很方便。這讓王瀾很心動(dòng)，“我們最怕麻煩了，本來(lái)工作就很忙，住在這里很多事情就比較省心。”

蛋殼公合租房源的公共區(qū)域，有優(yōu)質(zhì)保潔服務(wù)，為了不影響租客生活，保潔員一般會(huì)將打掃時(shí)間與租客在家的時(shí)間錯(cuò)開(kāi)。

蛋殼公創(chuàng)始人兼CEO高靖認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)科技+精細(xì)化服務(wù)是未來(lái)長(zhǎng)租公的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

為了提高精細(xì)化服務(wù)的水平，蛋殼公近兩年招聘了很多服務(wù)管家。他們普遍年輕且文化素質(zhì)較高，平均年齡在25歲左右，很多是95后。

他們的主要工作是幫助租客辦理退換租以及相關(guān)費(fèi)用算，日常維系好與租客的關(guān)系，幫助租客解決生活中遇到的各種問(wèn)題。

陳天琪是蛋殼公杭州蕭山某小區(qū)的服務(wù)管家，因工作需要，手機(jī)24小時(shí)都是開(kāi)機(jī)狀態(tài)。她曾在凌晨3點(diǎn)接到租客電話(huà)，因?yàn)槊艽a鎖電池沒(méi)電了，租客打不開(kāi)房門(mén)。那天，她胡亂穿上衣服，騎上電瓶車(chē)就迅速趕到了十幾公里外的小區(qū)。

其實(shí)，蛋殼公提供的服務(wù)遠(yuǎn)不止這些，租客半夜房子漏水、停電，甚至生病，都可以隨時(shí)呼叫服務(wù)管家來(lái)解決。

蛋殼公服務(wù)管家的招聘標(biāo)準(zhǔn)很?chē)?yán)格，而且，管家的活又非常不好干，需要應(yīng)聘者執(zhí)行力、溝通能力都要強(qiáng)，還要有超前服務(wù)意識(shí)。不是用戶(hù)提出需求才解決問(wèn)題，而是在用戶(hù)需要之前，先想到問(wèn)題。

劉德超在蛋殼公做服務(wù)管家近兩年了。他告訴記者，現(xiàn)在不僅蛋殼，很多長(zhǎng)租公都有管家服務(wù)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的好處就是每個(gè)管家都充滿(mǎn)了危機(jī)感，從而能不斷地提升服務(wù)品質(zhì)。

蛋殼公還推出了一套以用戶(hù)體驗(yàn)為主的考核制度，主要考核點(diǎn)在于租客問(wèn)題的解決時(shí)效、租客對(duì)管家工作的認(rèn)同情況等。

為了更好地提升管家的服務(wù)質(zhì)量，蛋殼公內(nèi)部還規(guī)定了每周例會(huì)上進(jìn)行復(fù)盤(pán)，對(duì)管家的工作得失進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總，并定期開(kāi)辦培訓(xùn)課程，教授服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化流程。

不僅如此，蛋殼公的城市負(fù)責(zé)人每周都會(huì)跟不同的管家，深入到不同的房間，對(duì)服務(wù)質(zhì)量做好抽檢和調(diào)研。

除了服務(wù)管家，蛋殼公還有自己的空氣質(zhì)量工程師、維修師傅、出房管家等，為租客提供從選房、看房、簽約、入住、售后等全流程服務(wù)。

高靖表示，精細(xì)化的服務(wù)為蛋殼帶來(lái)了正面評(píng)價(jià)，這些都會(huì)在未來(lái)對(duì)續(xù)租率產(chǎn)生正向的影響。不過(guò)要提高長(zhǎng)租公的入住率，直擊用戶(hù)痛點(diǎn)，讓高品質(zhì)服務(wù)深入到大多數(shù)青年人的生活中，還要解決租房成本高的問(wèn)題。

圖2：應(yīng)屆畢業(yè)生可接受租金范圍分布

圖3：應(yīng)屆畢業(yè)生能夠接受租金占月收入比例的分布

人才戰(zhàn)標(biāo)配

《藍(lán)皮書(shū)》指出，合租、月付仍是2019年應(yīng)屆畢業(yè)生的租房主要選擇。65.8%的應(yīng)屆畢業(yè)生自己支付租金，對(duì)租金敏感度較強(qiáng)。約九成畢業(yè)生希望租金不超過(guò)3000元，近半畢業(yè)生租金預(yù)期不超過(guò)1500元。

“每一年租房市場(chǎng)上的主力軍，都是剛剛離開(kāi)校園的大學(xué)生，他們對(duì)租房?jī)r(jià)格比較敏感。而提供性?xún)r(jià)比高的長(zhǎng)租公，能改變年輕人的生活質(zhì)量，讓他們無(wú)后顧之憂(yōu)地工作和生活，并創(chuàng)造更大的社會(huì)價(jià)值。”

《藍(lán)皮書(shū)》項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人，人民網(wǎng)輿情數(shù)據(jù)中心副總編輯劉鵬飛說(shuō)道。

為此，不少長(zhǎng)租公在今年推出了優(yōu)惠計(jì)劃，如蛋殼公的“椋鳥(niǎo)計(jì)劃”已經(jīng)連續(xù)開(kāi)展了四年，累計(jì)惠及全國(guó)百萬(wàn)畢業(yè)生，租金優(yōu)惠金額超過(guò)億元。

十九大之后，人才興國(guó)戰(zhàn)略受到了各地方政府的重視，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)也慢慢演變成人才競(jìng)爭(zhēng)。

為青年人提供健康、安全、舒適的居住環(huán)境，是一個(gè)城市“軟實(shí)力”的證明。為了吸引人才、留住人才，地方政府開(kāi)始主動(dòng)出擊，也推出了很多租房?jī)?yōu)惠政策。

近日，武漢洪山區(qū)住房保障和房屋管理局就與蛋殼公等長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)進(jìn)行了合作，推出人才公項(xiàng)目。目前，蛋殼公在該項(xiàng)目中首批已供應(yīng)646間房源，符合條件的大學(xué)畢業(yè)生申請(qǐng)入住，將享受到政府提供的30%租金補(bǔ)貼。

這種合作模式可謂雙贏(yíng)，不僅讓地方政府留住了人才，也讓蛋殼公增強(qiáng)了自己的品牌認(rèn)知度和好感度。其用戶(hù)群，以21歲-29歲年輕群體為主，本科及以上學(xué)歷超過(guò)了90%，這與申請(qǐng)人才公的大學(xué)生群體高度吻合。

70年來(lái)，中國(guó)老百姓的租住條件發(fā)生了翻天覆地的變化。2018年，我國(guó)城市人均居住面積達(dá)到39平方米，與1978年相比擴(kuò)大了10倍以上。隨著居住面積的擴(kuò)大，老百姓對(duì)租住體驗(yàn)的要求

越來(lái)越高。尤其是年輕人，消費(fèi)升級(jí)對(duì)于他們已經(jīng)不是口頭概念，更多的是要真正體驗(yàn)到服務(wù)為生活帶來(lái)的改變。

一個(gè)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的數(shù)據(jù)是，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公在整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的滲透率只有3%-5%，而在發(fā)達(dá)國(guó)家，這個(gè)數(shù)字能達(dá)到40%-60%。如果將來(lái)，行業(yè)能得到更規(guī)范更健康的發(fā)展，將大大改善我國(guó)居民特別是年輕人的租住水平，讓他們不僅住得舒適，更住得開(kāi)心。

根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，預(yù)計(jì)2030年全國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，對(duì)應(yīng)的租金成交總額將達(dá)4.2萬(wàn)億元。

市場(chǎng)很大，目前來(lái)看，整個(gè)長(zhǎng)租公市場(chǎng)還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，需要更多的政策鼓勵(lì)和扶持。