清朝中期至民國間懷柔地區不動產轉移契約的類型述論

段晉媛

摘要：清朝中期到民國時期，懷柔地區不動產轉移產生了一定數量的契約文書，今北京市懷柔區檔案館有產生于1794～1948年的此類契約文書檔案103件。按照不動產轉移的方式，這些文書可分為賣契、典契、推契、指地借錢契、送契、分單契六種，完全涵蓋了懷柔地區不動產轉移的方式，生動反映了這一時期懷柔地區土地、房產等不動產轉移的真實情況，是研究懷柔地區社會經濟變遷的重要依據。而當時的懷柔地區作為京畿之地，亦對研究北京地區的社會經濟情況有重要意義。

關鍵詞：懷柔地區不動產轉移契約文書檔案

清朝中期到民國時期，懷柔地區土地、房產等不動產典賣、贈送、分產等社會經濟活動產生了一定數量的契約文書，以檔案中寫明交易雙方姓名、不動產性質、數量、坐落、四至及賣價等關鍵要素，以同一契約關系同時存在的契稅憑證——“契尾”“買契”等其他“附件”合并計算為計算標準，北京市懷柔區檔案館現館藏有不動產轉移契約文書檔案共103件，生動反映了清朝中期到民國時期懷柔地區土地、房產等不動產轉移的真實情況。

這些契約檔案產生時間早自乾隆五十九年（1794年），晚迄民國三十七年（1948年），其中晚清、民國時期（1840～1949年）92件，占全部契約檔案的89%。這些檔案反映出，晚清、民國時期，戰亂頻發，民不聊生，普通百姓不惜轉讓賴以生存的生產資料以求生存的困境。

按照轉移方式的不同，這批契約檔案可分為六類，其中，立賣契41件，立典契20件，立推（退、倒）契30件，立指地借錢契3件，立送契3件，立分單契6件。契約中涉及的轉移對象主要包括土地、房屋兩類，基本位于平原地區的張各長莊、王化莊、南房各莊等處，大致分布在懷柔縣城及周邊，其性質既有官、旗、民產之分，又有祖遺、自置之別，還有自種軍餉地等特殊情況。轉移原因多為“手乏（乏手）”“一時不便”“正用不足”等，即便是分產契約，也有“度日為艱”的情況，皆是因貧困而轉讓不動產。

懷柔地區所產生的契約文書除少數幾件刊布于首都博物館編《首都博物館藏清代契約文書》[1]外，它處少見；館藏契約文書檔案雖經修復，但塵封已久，未做進一步整理，遑論利用。本文擬在細致整理該103件不動產轉讓契約文書檔案的基礎上，按照不動產轉移類型進行分類，對不同類型的契約文書的特點進行深入剖析，以發揮檔案存憑、留史的重要作用。

一、立賣契

立賣契文書41份，皆為土地買賣契約，其中清朝11份，民國30份。這些地契文書有民間草契，包括私立的白契和經官府鈐蓋印信的紅契；有政府頒發、經賣主和中人填寫的固定樣式的官契，包括晚清的“地契官紙”，以及民國二十四年到民國三十四年間（1935～ 1945）日偽政權頒發的“買賣田房草契”；還有民國時期承買官地受頒的財政部執照、留置證書。這些契書雖有民間草契、官契、執照，但內容格式基本一致，以光緒三十四年（1908）十一月十九日高玉齡將土地賣與曹景彬所立契約為例：

立賣地契文約人高玉齡，因乏用，今將祖遺民地壹段，計數拾叁畝，坐落在大屯莊西南，西至趙姓，東至置主（即高玉齡），南、北至道，四至分明。自煩中人，情愿將此地出賣與曹景彬名下，永遠為業，言明賣紋銀貳拾伍兩整，當時銀地兩相對清，并無舛錯。恐（空）口無憑，立賣字為證。

隨代紅契壹張代□糧貳畝壹分五厘。

說合人高連元（字）

光緒三十四年十一月十九日立賣契文約人高玉齡（押）

代字人孔慶承（忠）

該契是賣主高玉齡將祖遺民地13畝以紋銀25兩的價格賣與曹景彬所訂立的契約，既有紅契，也有清末官契“地契官紙”，是一件比較傳統、典型的契約文書。

在民間除了草契、官契外，還有官府頒發的“契尾”“買契”等官府征收契稅的憑證，和民國時期為查驗舊契、清理地權而發給業戶的“新契紙”等。這些憑證或契紙同樣寫明了土地買賣雙方的姓名、土地性質、大小、坐落、四至及賣價等土地買賣契約訂立的關鍵要素，為保障買賣雙方權益和契約關系的穩固添了一層保障。特別是清末、民國時期，契稅比例的大幅提高和驗契費、附加學費等種種名目的額外稅費的征收，成為各統治政權斂財的手段之一。

二、立典契

立典契文書20件，清朝11件，其中2件紅契，其余為白契；民國9件，皆為白契。“典”是不動產所有者將土地的所有權、使用權和收益權轉讓他人的方式，保障承典人對所典不動產的使用及占有收益的權利，到期后允許出典人回贖，用現今法律術語來說，典契保障的是承典人的用益物權。以同治九年（1870）二月初十日房永泰與王章所立契書為例：

立典地文約人房永泰，因為手乏，今將自種軍餉地壹段，坐落南房莊西南、南北壟，南北長貳佰一拾弓，南頭寬叁弓，中見（間）寬五弓，北頭寬五弓零貳尺，東至王姓，西至□姓，南至頂頭，北至頂頭，四至分明。自煩情愿將此地出典與王章名下承種，言明典價東銅錢玖拾吊整，其錢筆下交足，并不欠少。立典之后，錢無利，地無租，不拘年限，錢到回贖。此系兩家情愿，各無返（反）悔，恐（空）口無憑，立典字存照為正（證）。

五年隨代軍餉銀五分。

中保人李永泰（十）

同治九年二月初十日立典字人房永泰（一）

代字人李義成（押）

該契書言明，“錢無利，地無租，不拘年限，錢到回贖”，表明承典土地為獲得土地收益，典價沒有利息，出典土地沒有地租，不拘出典幾年，有錢即可回贖。

立典契后，還會出現由于土地價格上漲，出典人要求承典人支付差價的行為，稱為“找價”，如道光廿九年（1849）正月二十一日王孝將土地典與王獻后，于當年十一月十六日“找東錢捌吊整”，記錄于原立典契左側。此外還有一件“立永不找價”契書，修復時錯黏于一件賣地契書之后，因契約關系未明，不計入總契書數內。該契為鐘興隆所立，其在同治六年（1867）十二月至同治七年（1868）九月二十九日該找價契書訂立其間，三次向承典人找價，共計東錢26吊。同時，契書左側粘連的小紙條還顯示，鐘氏在同治元年（1862）十二月十九日亦曾找地價錢30吊。此契的訂立，在一定程度上保障了雙方的權利。契約成立后，鐘氏不許再找，確保承典人不再支付因地價上漲而出現的差價；契約中說明仍許“回贖”，確保鐘氏仍可到期收回土地所有權。

三、立推契

立推契文書又稱為“退”契、“倒”契，共30件，其中清朝27件，民國3件（含袁世凱洪憲時期1件），按照契書中所涉及不動產的性質可分為兩類。

一類是將包括旗地在內的官地的承租權轉讓給他人訂立的契約，共22件，其中寫明是出推旗地的契書12件。推契和典契有一定的相似性，又有區別。相似之處在于，承推人和承典人都以占有所承土地的收益為目的；不同之處在于，典契是承典人與不動產所有者直接訂立契約，是不動產所有權、使用權、收益權的轉讓；推契則是將所承租的官地轉讓給他人，是官地承租人之間簽訂的契約，是租佃權的轉讓。如大屯莊一處面積26畝多的官地的轉租，光緒十六年（1890）正月十七日李師犖將此塊官地轉租與朱瑜，立推契，內容如下：

立推官租地契文約人李師犖，因不□□□，將□□官租地壹段，坐落在大屯莊正南南北壟，計數貳拾陸畝柒，東至曹姓，西至張姓，南、北俱至道，四至分明。自煩中人，情愿推與朱瑜名下承種。當面言□價銀壹佰肆拾兩整，其銀筆下交足，并不短少。自推之后，由□主自便，永不與契主相干。其中并無差錯，倘有差錯之弊，自有中人、契主一面承管。此系兩家情愿，各無返（反）悔，恐（空）口無憑，故立推字為證。

隨代官租銀捌錢捌分捌厘。

隨代原契紙壹張。

說合、中保人蔡錦堂（□）

光緒拾陸年新正月拾七日立推地契文約人李師犖（押）

代字人許書云（□）

立推契四年后，即光緒二十年（1894）四月十三日，朱瑜將此塊土地轉租與曹子九，立退契；光緒二十四年（1898）二月二十二日，曹子九再次將此塊土地轉租與王甫、王祥，立退契。這三份接續的推（退）契，基本上每四年簽訂一次，生動展示了佃戶之間訂立推契轉讓官租地的實際情形。

另一類是同宗之間有償地將不動產永遠轉讓訂立的契約，亦是訂立賣契的另一種情況，共8件。民國時期出現的涉及推契的調查報告普遍認為，推契是官地租佃權轉讓簽訂的契書。[2][3]但對非官地訂立推契的情況解釋較少，僅見《中華民國習慣調查錄》有提及，該書解釋“推約”說：“凡同姓同宗買賣不動產時，即將原約照原價原糧立一推約，推與同族人某某永遠為業。”[4]館藏這7件民地推契，皆是在同宗之間訂立。如嘉慶元年（1796）十月廿三日花天麗將其民糧地一段推與其兄花天申立推契；再如宣統元年（1909）二月初七日吳朝享將祖遺宅院推與吳朝品立推契，該契書內容如下：

立推莊窠房產文約人吳朝享，因為手乏，故將祖遺宅院壹處，內有瓦房七間在內。此莊窠坐落東大街路西，東至官街，西至吳姓，南至魯姓，北至官胡同。南北長四丈貳尺，東西寬叁（三）丈八尺，弓口四至一概分明。自煩中人，情愿出推與吳朝品名下居住，永遠為業。同中人言明推價東銅錢壹千（阡）吊整。其錢筆下交足，不欠。自推之后，永無親族人等爭論。如有爭論者，有中人一面承管。此系兩家情愿，各無返（反）悔，恐后無憑，故立推契為證。

隨代官租銀捌錢捌分捌厘。

隨代原契紙壹張。

中保人吳朝發（十）、吳朝旺（十）、吳朝江（十）

說合人四麻群（十）、姜治體（忠）、紀嵩齡（十）、魯殿臣（十）

大清宣統元年又二月初七日立推契人吳朝享（押）

代字人王楫元（押）

從該契書中可以看出，吳朝享將祖遺宅院推與吳朝品“永遠為業”，顯然與典讓性質不同，而且訂立契書，一方面為將雙方買賣房屋的關系以契書的形式確定下來，另一方面因是兄弟之間買賣房屋，訂立契書，也是為了防止“親族人等爭論”。從契書落款亦可看出，同字輩的兄弟幾人都做中保，確保了祖遺宅院的順利轉讓和契約關系的穩固。

四、立指地借錢契

立指地借錢契文書計3件，皆為白契，其中清朝2件，民國1件。指地借錢是將本身所有土地抵押給他人，向他人借貸的一種不動產交易方式。指地借錢契書與典契亦有相似之處，兩種契書都是不動產所有者在一定期限內把不動產轉移與他人以獲得一筆財物而訂立的契約，都有抵押的性質；不同在于典契保障的是承典人的用益物權，指地借錢契保障的是與用益物權相對應的擔保物權，即擔保借貸人按期還款，確保債權人到期回收借款。契約訂立期間，錢有利息，地有租價。如道光十八年（1838）十二月十四日柳成祥等八人將祖遺民地“借”到于自榮名下承種訂立的契約：

立指地借錢文約人柳成祥、福、文，同弟柳成瑞、禎、玉、祿，同侄柳國宗，因乏手，今將祖遺民地一段五畝，坐落南方各莊東，東、西俱至本主，南、北俱至道，四至分明。自煩中保人，情愿指此地借到于自榮名下，東錢貳百伍拾吊整。其錢筆下交足，并不欠少。自借之后，錢二分行息，地有租價二吊，柳姓抽地，按月本利全還，分毫不許欠少，并無更改，如有更改者，有中保人一面承管。恐（空）口無憑，立借字存照。

中保人柳榮（十）、王全（十）、李才（十）

道光十八年十二月十四日立指地借錢人柳成祥（九）、福（十）、文（十）、瑞（十）、禎（廿）、玉（十）、祿（十）同侄柳國宗（押）

代字人房思預（清心）

該契書中言明，借貸關系成立后，“錢二分行息，地有租價二吊，柳姓抽地，按月本利全還，分毫不許欠少”，借款人要同時償還本金及所產生的利息，債權人不占有抵押土地的收益，柳氏還錢的時候抽錢二吊作為地租。

五、立送契

立送契共3件，皆為白契，其中清朝2件，民國1件。送契的訂立一般發生在親族內部。雖然是贈送，但同樣和賣、典、推等契約一樣，為妨后世爭競，訂立契約為憑。如同治二年（1863）正月二十日魯永財同子鴻仁將祖遺空院送與堂兄魯永聚和堂侄魯鴻量訂立契約：

立送字人魯永財同子鴻仁，因為受分祖遺空院隘窄，不足三家所用，父子商議，情愿同中人送堂兄魯永聚、堂侄魯鴻量名下永遠承用。堂兄、堂侄于心不忍，故堂兄送堂弟東錢拾吊，堂侄亦孝敬堂叔東錢玖吊。此兄弟、叔侄三人同心同德，各遂其愿。恐后無憑，立字為證。