取得辦公房產相關的納稅籌劃分析

何丹丹

摘要：企業要開展生產經營活動，需要一個相對固定的辦公場所，而這個場所可以是企業租賃的，也可以是企業購買的，也可以是股東直接房產投資入股的。本文對這種復雜情況下的稅收政策進行了詳細分析，提供了合理建議。

關鍵詞：辦公房產;租賃;購置;投資;稅收籌劃

一、稅收籌劃背景分析

首先，不同的辦公房產取得方式所涉及的稅種是不一樣的。會涉及的主要稅種有：增值稅及附加、印花稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、契稅、企業所得稅。

其次，同一稅種在不同的情況下所涉及的稅率以及計稅方式也不盡相同。比如：租房合同和購房合同的印花稅稅率是不同的。從租計征和從價計征的房產稅稅率也是不同的。

再次，不同稅種在不同時期針對不同細分的征稅對象會有不同的優惠政策。比如：2019年新政：小規模納稅人月銷售額未超過10萬元的，免征增值稅。

最后，企業購置或接受投資等情形，與稅收統籌相關的稅和費不僅僅要考慮交易當時發生的稅費，還需要統籌考慮企業取得房產后會影響到的稅費。比如：折舊、房產稅以及折舊、房產稅影響的企業所得稅等。

以上所有信息我們需要綜合考慮，最后統籌稅收成本。

二、涉及的稅收政策

（一）增值稅及附加

國家稅務總局公告2016年第16號《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第四條（二）“其他個人出租不動產（不含住房）按照5%的征收率計算應納稅額”。

近期新政：國家稅務總局公告2019年第4號中第四條明確：《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

個人轉讓非住房類不動產（商鋪、寫字樓、車庫、土地），能提供房地產原值的合法有效憑證，以差額征稅，否則應以全額計征增值稅。

營改增后，財稅[2016]36號第十條規定：以房產投資入股行為屬于有償取得“其他經濟利益”，屬于銷售不動產行為，應繳納增值稅。

（二）印花稅

《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定租賃房屋所簽訂的財產租賃合同適用0.1%印花稅稅率。房產轉讓合同應按“產權轉移書據”稅目，按0.05%的稅率貼花完稅。增值稅單獨記載的，按不含稅價計征印花稅。

（三）房產稅、城鎮土地使用稅

《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條規定，房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

城鎮土地使用稅按房產實際占用的土地面積，向土地使用人每年定額征收，分別不同地區規定每平方米土地使用稅年應納稅額。

（四）個人所得稅

《中華人民共和國個人所得稅法》規定，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為20%。出租不動產允許稅前扣除項目包含增值稅、印花稅、房產稅、轉租成本、修繕費用。

根據國稅發[2006]108號文件規定，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅。具體比例在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。

（五）土地增值稅

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條的規定：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。”

（六）契稅

按照《中華人民共和國契稅暫行條例》，契稅由購房方繳納，契稅實行3% ～5%比例稅率。

（七）企業所得稅

企業租用辦公房產的租金、繳納的印花稅均可入費用減少企業利潤，可以起到少繳企業所得稅的作用。

三、結合案例分析

有杭州民營企業老板個人名下辦公房產，目前無償給民營企業（非房地產企業）辦公用。相關數據如下：辦公房產購置成本1500萬元（2016年4月30日購置），建筑面積1000平方米（土地面積不詳，忽略城鎮土地使用稅），目前房產市場售價2000萬元。辦公房產目前市場租金2.8元/天/平方米，民營企業所得稅稅率25%。如上辦公房產到底是租賃？購買？還是直接投資企業？

（一）企業租賃老板辦公產房

1、月租金=1000*2.8*30=84，000元 （未超10萬元/月，免增值稅）

2、老板承擔的稅費=84，000*0.1% （印花稅）+84，000*12%（房產稅）+（84，000-84，000* 0.1%-84，000*12%）*（1-20%）*20% （個人所得稅）=21，977.76元

3、企業承擔的稅費=84，000*0.1% （印花稅）-（84，000+84，000*0.1%） *25%（房租印花稅抵減的企業所得稅）=-20，937元

4、租賃20年整體稅負（假設各項稅收優惠條款持續有效）=（21，977.76-20，937）*12*20=249，782.4元

5、企業支付老板84，000*12*20= 20，160，000元

（二）企業購買老板辦公房產

1、增值稅=20，000，000/（1+5%）*5% =952，380.95元

不含稅價=20，000，000-952，380.95= 19，047，619.05元

2、2007年2月1日起，杭州二手房轉讓土地增值稅征收具體細則出臺，征收機關可采取核定征收辦法，即按轉讓二手房交易價格金額的0.5%征收率征收土地增值稅。

土地增值稅=19，047，619.05*0.5%= 95，238.10元

3、根據國稅發[2006]108號文件規定，售房者個人不能提供完整、準確的房產原值憑證的，按住房轉讓收入的1%核定征稅。

個人所得稅=19，047，619.05*1%= 190，476.19元

4、老板承擔的稅費=952，380.95（增值稅）+952，380.95*（7%+3%+2%）（城建稅及附加）+19，047，619.05*0.05%（印花稅） + 95，238.10 （土地增值稅）+190，476.19 （個人所得稅）=1，361，904.76元

5、企業購置時承擔的稅費=19，047， 619.05 *0.05%（印花稅）+19，047，619.05 *3% （契稅）-19，047，619.05*5% （進項增值稅抵扣）-19，047，619.05*5%* （7%+3%+2%） （相應城建稅及附加稅抵扣）=-485，714.28元

6、企業購進辦公房產后，每年需要繳納房產稅、每年計提折舊費用（20年/直線法/無殘值），每年可少交企業所得稅=（19，047，619.05*（1-30%）*1.2%房產稅+19，047，619.05/20折舊）*25%=278，095.24元

7、20年整體稅負=1，361，904.76-485，714.28+160，000*20-278，095.24*20=-1，485，714.32元

8、企業支付老板20，000，000元

（三）老板以房產投資公司

1、除免征土地增值稅，其他稅費同（二）。

2、老板承擔的稅費=1，361，904.76-95，238.10（土地增值稅）=1，266，666.66元

3、20年整體稅負=-1，485，714.32-95，238.10（土地增值稅）=-1，580，932.42元

4、若通過利潤分紅2000萬到老板，達到同樣的資金提現效果，則需另外繳納個人所得稅20，000，000*20%=4，000，000元。

綜上，在企業有資金實力的情況下，選擇企業購買老板辦公房產是個即可以實現老板資金回收，又可以增加企業固定資產提升企業實力的好辦法，還可以省去利潤分紅的個人所得稅稅收！

參考文獻：

[1]2018年注冊會計師全國統一考試輔導教材《稅法》中國注冊會計師協會 組織編著.

[2]應小陸 主編.稅法[M].復旦大學出版社，2018：290-308.

[3]馮果，謝貴春 著.企業并購稅收法律問題比較研究[M].武漢大學出版社，2015.

[4]葉全華.個人出租住房的稅收問題.

[5]《個人轉讓商業用房涉及的稅種有哪些》來源：華律網.