“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃思考

蔣隆海

摘 要：“營改增”標志著我國稅收行業(yè)進入了一個新的起點，從經(jīng)濟長遠發(fā)展的角度分析，“營改增”不僅能深化供給側結構性改革進程，也能有效維護產(chǎn)業(yè)升級，具有重要的時代價值和意義。本文分析了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并對“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃措施展開討論，僅供參考。

關鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅務籌劃;影響;措施

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

在“營改增”全面落實后，房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營管理結構也受到了影響，為了為了進一步提升自身管理水平和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營體系，就要系統(tǒng)化分析“營改增”的社會價值和行業(yè)價值。

（一）機遇性影響

在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理體系內，稅務管理一直是財務監(jiān)督管理的重點，因此，“營改增”必然會對房地產(chǎn)稅收管理結構和運行要點產(chǎn)生影響，能有效實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力的降低，為管控工作的順利開展提供保障。

第一，“營改增”能一定程度上減少重復征稅造成的問題，因為商品以及服務項目的增值額度都是增值稅的計稅根本，因此，在商品以及服務項目流轉的過程中增值稅就成為了有效的抵扣鏈條，正是借助銷進項稅額的抵扣處理，才能有效減少重復征稅產(chǎn)生的經(jīng)濟負擔。在傳統(tǒng)的運營管理模式中，征收營業(yè)稅時企業(yè)原材料增值稅進項稅不能實現(xiàn)合理性抵扣，這就使得相應的經(jīng)濟成本壓力直接加注在房地產(chǎn)企業(yè)自身，而房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)的過程中，上游環(huán)節(jié)征稅的項目成本也會直接列入營業(yè)稅計計稅體系內，這就使得重復征稅的問題非常突出。而在“營改增”政策落實后，行業(yè)的資金鏈條以及抵扣鏈條被完全打通，建立了更加優(yōu)化的管理模式，真正意義上發(fā)揮了結構性減稅的價值和優(yōu)勢，緩解了重復征稅對房地產(chǎn)企業(yè)造成的經(jīng)濟壓力。

第二，“營改增”能有效減少房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)最大的特征就是項目規(guī)模較大且資金投入較高。而在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)原材料購買工作中，增值稅不能進行抵扣，而在產(chǎn)品銷售時營業(yè)稅在完成確認銷售收入后就要進行當期繳納，資金流被占據(jù)的較為充分，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)資金運行壓力隨之增大。而在落實“營改增”政策后，進項稅款當期若是不能完全抵扣，可以結轉到下期未完成抵扣處理，這對于資金流動化管理有著重要的意義，促進現(xiàn)金流流動的同時也能降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，從而提升企業(yè)資金的實效性利用率，為企業(yè)管理效率和產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化提供了平臺。

（二）挑戰(zhàn)性影響

從經(jīng)濟發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展的長遠角度分析，“營改增”是利于行業(yè)可持續(xù)進步的重要政策體系，但是，因為“營改增”從2016年開始實施到現(xiàn)在，實施時間有限，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于新的稅收環(huán)境還需要適應時間和空間，這就使得一些負面影響相繼出現(xiàn)。

首先，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)財務處理提出了新的要求，尤其是在“營改增”運行體系內，房地產(chǎn)企業(yè)財務處理程序要按照標準化流程和應用要點進行相應的管理和控制，這就使得工作中會出現(xiàn)無法及時報稅的現(xiàn)象。究其原因，主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)內部財務管理人員對于“營改增”政策也在逐漸消化和摸索的狀態(tài)，若是理解方面或者是運行方面出現(xiàn)了偏差，必然會增加稅務風險。

其次，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)會因為“營改增”的運行出現(xiàn)稅負壓力增大的情況，相較于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)對于新的稅務環(huán)境適應能力要偏弱一些，加之企業(yè)成本抵扣率相對較低，就會造成成本無法完全抵扣的問題出現(xiàn)，甚至會造成稅負壓力增大的現(xiàn)象。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃措施

在“營改增”政策運行后，房地產(chǎn)企業(yè)要想建立健全完整的管控方案，全面順應國家政策要求，就要從自身管理工作和財務監(jiān)督出發(fā)，落實更加系統(tǒng)化的稅務籌劃管理模式，保證稅務監(jiān)督模式的綜合價值，從而強化風險管理水平。

（一）落實稅務籌劃原則

在“營改增”開展的過程中，為了提升稅務管理水平，要結合新的稅收環(huán)境落實完整的管理方案，全面提升籌劃管理調整機制的綜合效果，從而保證稅務籌劃的應用價值。

第一，踐行成本效益原則，在“營改增”落實后，為了順應企業(yè)稅務籌劃需求，就要積極落實成本效益監(jiān)督體系和控制原則，因為稅務籌劃最根本的目標就是降低企業(yè)的運營成本，因此，確保稅務籌劃效益高于成本才能促進企業(yè)經(jīng)濟效益的增長。

第二，要踐行合法性原則，稅務籌劃管理工作要秉持法律法規(guī)要求的內容落實到位，堅決避免偷稅漏稅的問題，從而提升法律監(jiān)督管理的合理性和安全性。

第三，要踐行整體性管理原則，在房地產(chǎn)企業(yè)踐行“營改增”要求落實稅務籌劃的過程中，要將企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標作為根本管理導向，整合稅務管理整體性工作要點的同時，避免因為局部稅負降低造成整體稅負的增加，確保合理性調控相應工作的同時，提高經(jīng)濟運營管理水平。

（二）整合稅務籌劃技巧

為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)營水平，要明確“營改增”的相關要求，并且在稅務籌劃工作開展的過程中，充分落實法律和規(guī)定要求，利用一些技巧提升納稅金額的管理水平。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將銷售房產(chǎn)轉變?yōu)槌鲎夥慨a(chǎn)，此時能避免土地增值稅產(chǎn)生的納稅義務，并且也能有效實現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅義務的管理，這種方式在不減少納稅人收入的基礎上，利用業(yè)務轉變就能降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅負壓力，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言尤為有效。

另外，企業(yè)要秉持法律法規(guī)的基本要求落實技巧性管理，在合法降低稅收收入的基礎上，縮小稅基，從而提升稅務籌劃管理的時效性。

（三）篩選有效路徑

為了進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的管理水平，企業(yè)要結合市場環(huán)境以及自身實際發(fā)展現(xiàn)狀落實有效的篩選工作，確保能降低整體稅負，從而維持管理工作的實際水平。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建的方式，在代建過程中沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，企業(yè)僅僅是進行勞務報酬的收取，不屬于土地增值稅征稅范圍內，這種處理機制能在降低企業(yè)稅負的同時優(yōu)化稅務籌劃管理效果。

（四）強化風險監(jiān)控

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想從根本上提高經(jīng)營管理水平，就要對稅務風險監(jiān)管流程予以監(jiān)督和控制，從根本上提高具體工作的監(jiān)督效果。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要強化稅務風險監(jiān)管機制的建設水平，有效完善企業(yè)管理和稅務管控的關系，并且設立獨立的稅務管理部門，確保稅務管理工作得以落實，且能在實際經(jīng)營工作中發(fā)揮其實際作用，避免稅務籌劃環(huán)節(jié)管理不力對整體財務監(jiān)督工作產(chǎn)生不良影響。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)要順應“營改增”的發(fā)展要求，積極落實風險預警管理機制，不僅僅要對內部信息進行系統(tǒng)化整合匯總，也要對外部信息予以監(jiān)督分析，從而利用風險識別模塊、風險分析模塊以及風險評價模塊等進行風險預警監(jiān)督管理，從而針對可能存在的風險因素制定有效的控制機制和管理規(guī)劃，盡量避免風險對企業(yè)財務管理產(chǎn)生嚴重的制約作用。

第三，在房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃工作開展的過程中，要落實完整的發(fā)票管理機制，尤其是“營改增”背景下，只有提升發(fā)票的完整性，才能避免增值稅抵扣工作出現(xiàn)異常。

三、結束語

總而言之，在“營改增”背景下，企業(yè)要積極整合稅務統(tǒng)籌管理機制，踐行管控流程的同時，完善管控規(guī)劃，發(fā)揮稅務統(tǒng)籌管理工作的優(yōu)勢，從而創(chuàng)設更加和諧化的經(jīng)營管理模式，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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