房地產開發企業會計核算的問題及對策分析

謝遇時

摘? 要：自從改革開放到現在，中國經濟獲得突飛猛進的發展，人們的生活水平和質量獲得了巨大的提高，房地產的發展也迎來了發展的黃金期。因為我國經濟發展連帶房地產市場也得到了快速發展，房地產企業單位開始出現并發展并且體系相對成熟，在房地產發展過程中房地產會計核算有著舉足輕重的作用。該文針對于房地產會計核算在房地產中起到的作用以及其自身的特點進行詳細的分析與討論，找出我國房地產會計核算中可能存在的問題，針對其問題進行討論分析并提出相應的解決方法，這樣可以為我國以后的房地產發展提供模板與經驗，減少走彎路。

關鍵詞：房地產? 會計核算? 問題分析

中圖分類號：F293.33 ? ?文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2019）08（a）-0178-02

房地產行業近年來快速發展，這是因為成年人口數量的大量增加，需求也不斷增大。這幾年的時間里，企業對房地產行業的前景很是看重并對其進行大量投資，這樣做是為了讓企業資金得到保值或者增值，這種做法在現在社會是很常見的現象。而且，企業長期以來對資金進行管理的主要方式就是依靠會計核算，企業對待房地產就相當于對待固定資產，每一年就會對其進行資產計量。但是這樣的做法，如果在房地產行業里存在的時間過長的話，它的實際價值就不能得到實現，不能夠使資源利益得到最優值。所以，對于房地產會計核算中出現的問題需要加以改善和解決，為此，有關于企業會計的準則就由我國相關財政部門進行發表公開，利用這種方法讓政府對房地產的相關信息進行了解與計量。這個會計準則下發，讓房地產行業操作流程更加規范。依照現階段具體情況來說，對于房地產會計核算方面有些問題還是存在著，這就需要相關部分的管理與政治干預。

1? 房地產的公允價值計量模式

依照房地產準則進行的相關規定，企業對房地產進行后續的計量可采取成本模式或者公允價值模式。企業在進行計量時只能采取一種模式，不能同時采用兩種。企業如果對房地產的計量模式確定之后，就不能夠進行更改。

如果公司要使用公允價值模式計量，就必須要符合以下條件：必須在房地產所在地有活躍的房地產市場;企業可以從市場獲得其他公司房地產方面的相關信息，從而還要合理估量房地產的公允價值。當企業使用公允價值模式時，不要對房地產進行折舊或分開銷售，根據資產負債表日房地產的公允價值為基礎調整賬面價值。把原賬面價值和公允價值之間的差額計算為當期虧損之中。如果房地產變成了自用房地產，那么自用房地產的賬面價要采用當天的公允價值，還要將原來的賬面和公允價值之間的差額記入當期虧損中;倘若把存貨或者自用房地轉換為房地產時，原賬面價值比轉換當日的公允價值大，那么兩者之間的差額就應該計入當期損益;若原賬面值比轉換當日的公允價值小，那么兩者之間的差額就應該計入所有者權益。

2? 房地產開發企業的會計核算問題

2.1 在房地產轉換核算中存在的問題

房地產的使用性質發生變化時對于房地產的再分類就是所說的房地產轉換。《房地產準則》中規定：投資房地產轉變成自用房地產之后，這種情況如果是在進行公允價值模式下進行的，這個項目的賬目面值就應該采用轉換當天的公允價值，并將公允價值和原來賬面的差額算入公允價值變動損益的項目中去;如果自用房地產或庫存變成了房地產，就應該在當天的公允價值轉換結束后進行價位計算，如果當天的公允價值高于賬面價值的時，就應該把差額記入公允價值的變動盈虧中，如果公允價值低于賬面價值，那么就應該把差額記入在資本公積項目中。

2.2 在房地產公允價值變動情況下會計核算中的問題

根據《房地產準則》，對會計核算在房地產公允價值變動情況下應該怎樣做制定了相關規定：依照公允價值模式在計量過程中，不進行計提折舊或者攤銷對于房地產來說，調整房地產賬面價值的基礎需要按照資產負債日表的公允價值來進行，公允價值變動盈虧項目中包括公允價值和原賬面價值之間的差額。

2.3 在房地產被處置情況下會計核算中的問題

根據《房地產準則》，關于會計核算，對房地產被處理的情況下，應該遵循以下規定：企業轉讓、出售、報廢或損毀房地產的時，應當在當期盈虧中扣除包括賬面價值和相關稅費后的處理收入記入在其中，換個說法就是企業收入中應該把其所有的花銷計算到其他業務成本中去。

3? 房地產開發企業會計核算問題的改進措施

3.1 在房地產轉換核算中存在問題的改進措施

當核算轉換房地產的時候，會計核算時后續計量和初始計量的進行中出現不一樣的情況，但對于都是賬面價值與公允價值之間所產生的差值，這種情況的產生是違背了會計信息質量的可比性原則。在進行實操過程中，要想不再發生同種問題，就算當天的房地產公允價值和賬面價值高低不一，有多少差異存在，在這個項房地產的成本項目之中也應該如實記錄實際賬面價值;該房地產的公允價值變動項目中和資本公積項目中都要實實在在地記錄到賬面價值和公允價值的差額上。

3.2 在房地產公允價值變動情況下會計核算中問題的改進

在整個房地產行快速的進行發展的時候，當采用的是公允價值模式來計量的話，那么我們在對房地產負債日表重估的過程中，就需要納入利潤總額的也就包括公允價值發生變化而產生的收益，但是，相應的現金流量并沒有因為這部分收益產生。在房地產的價格發生的波動較大就會帶動房地產利潤空間也發生較大的變動，這都是由于房地產的價值比重特別大。企業可操縱的利潤空間相對放大。另外，還對企業管理人員解讀財務報表和企業受益虧損性產生了影響，從而還會嚴重誤導企業管理層的決策和決斷。就是因為這種問題的存在，當公允價值被改變或者變更，那么在同一時期內必須包括在公允價值項目和資本公積項目中將房地產賬面價值和公允價值間存在的差額進行如實記錄。即使這樣會變動資產總額和所有者的權益總額，但在長期資產價值重估中有著相應的合理性，可以使企業的賬面信息真實可信。

3.3 在房地產被處置情況下會計核算中問題的改進

房地產除了和其他資產用途不一樣之外，在本質上是沒有什么不同的。當然在你擁有的時間內，房地產將會成為一種特別的資產形式和其他的資產核算也有著些許區別。我們運用會計信息的重要性原則進行分析，出租、出售、報廢和損毀相對較少這是房地產的主要運行方式，在企業的經濟活動中出售、報廢、損壞并不是一直出現的，所以不要將處理的收益記入到收入中。另外和業務方式、租賃、報廢、出售、損毀等本質上還是存在不同類型的，比如轉讓資產的使用權是租賃、出售、報廢和損毀則屬于轉移所有權或退出使用。所以，按照其他資產相關賬務的處理在對于出售、報廢和損毀凈損益的處置上，營業外的收入應該包含利得的內容，營業外的支出應包括損失的內容，這樣就符合了《房地產準則》中對于收入和利得、費用和損失的有關規定。

4? 結語

綜合以上所說，我國市場經濟由于不斷的發展，在利用會計核算對房地產進行估量時，還有新的問題產生。應對這樣的情況，我們要把出現的問題在市場經濟大環境中實踐和解決，讓相關的法律法規更加完善，企業的正當權益才會得到保障，才會保證房地產會計核算更加精準沒有錯誤，這樣才能讓企業做出正確的決策，減少失誤。

參考文獻

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