在商品房預售制度下，購房者合法權益的保護

戴金花.北京金訴律師事務所.北京.100010

一、爛尾樓案例法理分析

2007年X月X日，王某與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定2009年5月31日前向交付房屋。合同簽訂后，王某支付按照合同約定支付了相應的款項，大約500多萬。但是直至2018年年底，開發商也沒有交房，無奈之下，王某起訴至法院要求開發商要求退房并賠償損失。然而開發商答辯稱無法交房的原因是資金鏈斷裂，無法辦理竣工手續，無法辦理交房房屋，涉案的房屋已經成了爛尾樓，開發商也無力返還房款及賠償損失。

在上述案件當中，涉案項目因為開發商資金斷裂，工程未完工，項目又無法轉讓給其他投資人，已成了“爛尾樓”，而最終的受害人為購房者。當下類似于上述案例在商品房預售當中產生的糾紛越來越多，對商品房預售這一制度的質疑也隨之越來越多。

在現有的商品房預售制度下，商品房成爛尾樓，對于購房者來說，既損失了購房款，又得不到房子，嚴重地侵犯了購房者的合法權利。

2018年9月，多省在醞釀取消商品房預售制度，多省政府的提議，呼聲不斷，甚至有不少人不禁拍手叫好，但是至今并未取消。但是不管是預售還是現售？保障購房者權益是根本。【1】

二、商品房預售制度的弊端，購房者合法權益容易遭受侵害。

預售，從法律意義層面來看，購房者支付房價款得到的只是一種期待性權利。購買的房屋還處在建設過程中，購房者支付了購房款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任，一旦雙方發生糾紛，購房者作為弱勢的一方，其合法權益很難得到有效的法律保障。

雖然《城市房地產管理法 》第 45條第.款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”【2】,該條文僅籠統的規定了商品房預售款的用途，且沒有明確規定監管主體及其權限、法律責任等。但是，這一條款對預售款用途的法律規制原則性太強，缺乏統一的具體標準，具體可操作性并不強，且目前并沒有對商品房預售款的用途規定相應的監督制度，也沒有任何一個機構對其款項的使用進行有效的監管，使該條文根本并未得到廣大房地產開發商的重視和遵守。【3】

從而，在購房過程，購房者常遇見的開發商侵權行為：

第一，商品虛假廣告現象有可能侵犯購房者的知情權；

第二，地產商將房屋產權違法進行抵押可能侵犯購房者財產安全權；

第三，將來在房屋面積、公攤面積上處理不公可能侵犯購房者公平交易權；

第四，涉及房貸的各種金融服務被指定為某單位所提供侵犯購房者選擇權；

第五，開發商利用霸王條款等優勢地位不予賠償侵犯購房者的賠償權。

由于我國目前缺乏相應的監督制度，更加導致開發商違法行為的無所顧慮，變相增大了購房者合法權益受到侵害的概率。因此，在現有的商品房預售制度下，購房者的合法權益保護迫在眉睫。

三、購房者合法權益的保護

（一）購房者自身應當積極的增強相應的防范意識

1、要考察房地產開發商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發商的營業執照、規模、工商登記、財務狀況、企業形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業績，到已完工的小區了解開發商的房屋質量、售后服務、物業管理狀況；了解開發商有無糾紛等情況。

2、購房者要簽好補充協議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容回以修改、補充。司法實踐中，補充協議在某種程度上比正式合同更重要。

（二）加強監管力度，完善預售款制度

1、進一步完善商品房交易管理的法規，加大行政執法監督力度。國家和地方有關政府部門，要對自己頒布的商品房交易管理法規做必要的解釋、細化和補充，提高嚴密性和可操作性，便于行政管理部門執行，杜絕不法房地產商鉆法律法規的空子。

2、進一步完善預售款方面的制度和監管，明確規定監管主體及其權限、法律責任等。讓預售款用途更加明確，且房屋預售款不得充抵投資。根據最高人民法院司法解釋第二十三條的規定“合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持”【4】，將房屋預收款真正用于相應樓盤的工程建設，如果房屋未能建造成功或者未能如約交付于購房人，該筆款項尚需（至少是尚有可能）返還購房人。【5】

雖然商品房預售制度在國內的房地產業發展有著重要意義，但是由于該制度的弊端，導致了各地爛尾樓的情況不斷出現，該制度有許多不足和需要完善的地方。因此在還沒有取消商品房預售制度的情況下，應當完善相應的法律法規，加強對預售資金的監管，健全預售過程監管制度，以保障商品房預售中購房人的合法權益。