房地產項目開發各階段稅務籌劃方案設計研究

上海靜安投資有限公司

隨著時代的發展我國房地產企業呈現出良好的發展趨勢，為提高企業的競爭力水平，房地產企業應加大稅務籌劃管理工作，促進企業經濟效益水平的提升。本文將對房地產項目開發各階段稅務籌劃方案設計展開分析研究。

一、房地產項目開發企業實施稅務籌劃的必要性

所謂稅務籌劃，主要是基于法律規定范圍內，對經營、投資以及融資活動的事先籌劃與安排，通過稅務籌劃，可以最大限度獲取節稅的經濟利益。通過稅務籌劃工作的開展可規避稅務風險，降低企業的稅負壓力，從而提高企業經濟利益。

企業的稅收籌劃必須在法律規定的范圍內進行，是一種事前的籌劃，切不可通過事后所謂的“合理避稅”的手段達到少繳稅款的目的。企業在進行稅收籌劃時，應該全面收集有關國家及地方的稅務法律、法規、規章，確保及時掌握最新的納稅動態信息，在明確稅務政策的前提下進行稅務籌劃，防止走入偷稅漏稅的誤區。通過充分利用國家和地方關于稅收方面的優惠政策，最大程度為企業的發展減少稅務負擔，降低納稅風險。

在具體實施中企業應對財務管理體系加以完善，應單獨設置相關部門或相關的崗位，為納稅籌劃工作的實施配備專門的人力資源，以更好地進行稅收籌劃。在進行稅務籌劃時，企業的融資、投資及業務部門應該與稅務籌劃部門積極溝通、密切配合，前瞻性地對企業的各項經營活動作出有利于節稅的安排。企業納稅籌劃需要充分考慮企業的整體管理效果，立足長遠發展，不斷深入更新納稅籌劃措施，與時俱進。

二、房地產項目開發各階段稅務籌劃方案設計研究

綜上筆者對房地產項目開發企業稅務籌劃實施的必要性進行了分析，為提高稅務籌劃的合理性，還應對項目開發各個階段加強籌劃管理，筆者將分別從：前期準備階段納稅籌劃、開發建設階段納稅籌劃、銷售階段納稅籌劃、保有階段納稅籌劃等方面來實施，詳情如下。

(一)前期準備階段納稅籌劃

由于房地產企業項目建設周期過長，對資金的需求量極大，因此對于企業來說，籌資方式的選擇將對企業發展產生十分關鍵的影響，當前，在我的房地產企業籌資方式選擇上，主要包括了內部資金積累以及銀行借款、發行股票等，我國稅法明確規定，借款利息可在一定范圍內扣除，且土地增值稅也可作為扣除項目，基于此房地產企業需將稅收對籌資方式的影響加以考慮。

選擇哪種建設方式對房地產企業納稅籌劃起到直接影響，在這種情況下房地產企業會通過合作開發方式來實現資源互補，在具體實施中可選擇以物易物方式以及合營企業方式，企業通過建立合營企業可避免以物易物方式下產生的稅費，其應用優勢更為顯著。

每個企業或者公司都是有著其本身的一套管理機制，為促進企業納稅籌劃工作的實施，企業必須加強內部控制力度，加強各部門之間的信息溝通，提升各部門在稅收籌劃時的協同能力和作用。

(二)開發建設階段納稅籌劃

在開發建設階段納稅籌劃工作中，房地產企業可采取利息扣除、合并或分別核算增值額、增加稅前扣除項目等方式進行籌劃。例如在計算土地增值稅的扣除項目及金額時，要求納稅人無法根據房地產項目計算分攤利息支出以及無法提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地產開發費用為取得土地使用權所支付的金融與房地產開發成本之和的10%內計算扣除，如若實際發生的利息費用低便可忽略計算分攤利息，通過按比例扣除利息費用的方式減少土地增值稅。

案例1：2012年，某房地產企業開發了一批商品房，其取得土地使用權所支付的價款為500萬元，開發成本為1100萬元。因該房地產企業償債壓力過大，在進行融資時采用了股權融資與債務融資相結合的方式，實際發生的利息費用為20萬元。在稅務籌劃中將該房地產企業利息費用假設為X萬元，當X+(500+1100)*5%>(500+1100)*10%，當X>80，可以根據轉讓項目進行分攤利息支出計算。如若X<80則不需按項目轉讓來進行計算，從而可盡可能多扣除開發費用。通過該籌劃方案得到了合理的效果，在這一籌劃方式下該房地產企業可扣除房地產開發費用：(500+1100)*10%=160萬元比稅務籌劃前多扣除60萬元(160-100)。

與此同時房地產企業還可采取合并或分別核算增值額的方式來計算繳納土地增值稅。對于同一項目，企業可能同時存在分期與分區開發洋房、商業物業、普通住宅等類型，在不同情況之下，這些項目的增值率以及對應用的稅務也會存在一定差異。在項目立項時，企業應該考慮是按同一項目立項合并核算增值額，還是按開發的不同的物業類型業分別計算增值額，通過增值額的計算比較選擇較優的方案。例如，在同一開發項目的物業類型中，如果同時存在一般項目與普通標準住宅時，在項目立項時應對合并核算增值額還是分別核算增值額加以考慮。

房地產企業在稅前扣除項目實施中主要涉及四種費用，包括：可稅前全額扣除項目，例如固定資產折舊、管理費、職工工資；按標準的稅前扣除費用，例如業主招待費、職工福利等；本期按比例扣除，剩余轉為年度扣除，例如廣告費；稅前完全不能扣除費用，例如罰款、稅收滯納金等。由于土地增值稅實行超率累進稅率，企業可增加合理的費用扣除項目，以達到降低增值率的效果，從而減少土地增值稅的繳納。

(三)銷售階段納稅籌劃

基于銷售階段納稅籌劃工作涉及銷售價格稅收籌劃、銷售收入分解稅務籌劃、銷售和自營的選擇。稅法規定：建造標準普通住宅出售，增值率不超過百分之二十的，免征土地增值稅。在這一條件下企業應對銷售價格合理確定，從而實現經濟效益最大化，另一個角度分析，如果企業的開發項目為普通住宅，則要對銷售價格進行合理確定，其增值率應小于或等于百分之二十，充分享受該政策。如若稅收優惠政策所帶來的效益不及提高售價，便可采取提高售價方法來實現。

目前房地產企業在處理開發完工的房產項目中采取不同的方式，即對外銷售、自營持有，值得注意的是處理方式的不同導致繳稅費用各異。房地產銷售應繳納土地增值稅，自營持有方式下應進行繳納土地使用稅及房產稅。如若房地產項目利潤高，房地產選擇自營持有方式，反之選擇銷售方式。筆者通過以上分析對稅負的影響進行了考慮，在具體選擇中還應多方面因素綜合考慮，提高企業的發展水平。

(四)保有階段納稅籌劃

保有階段納稅籌劃包括先租后售稅收籌劃、分解租金收入稅收籌劃，詳情如下。根據《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)的規定，改變資產用途(如，自建商品房轉為自用或經營)，除將資產轉移至境外以外，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。

企業的出租房屋涉及到了城建稅、增值稅、房產稅等諸多稅種，在一定程度上增加了房地產企業的稅收負擔。其中，物業管理費用的稅負相對較輕，僅僅需要對增值稅進行繳納。據此企業在自營方式下物業管理費及租金收入劃分時應加大物業管理費比例，通過這一系列措施的應用使企業租賃行為下的稅負充分降低。在具體實踐中首先應對物業公司進行設立，同時確保物業公司管理資質，其中物業公司資質越高價格便越高。

三、結束語

綜上筆者對納稅籌劃在房地產項目開發企業中應用的必要性進行了闡述，為提高納稅籌劃的合理性，還應從各階段來實施，使企業稅負充分降低。在具體實施中應從前期準備階段納稅籌劃、開發建設階段納稅籌劃、銷售階段納稅籌劃、保有階段納稅籌劃方面來實施，為房地產企業的發展減輕壓力，促進企業的可持續發展。