分析地產企業全面預算和成本控制

韓同海

中正信造價咨詢有限公司青島分公司 山東青島 266000

1 全面預算管理概述

全面預算管理主要講的是各個企業針對自己內部各個部「丁而做出的財務和非財務方面資源分配、考核的一個總過程。通過實施全面預算管理，企業的各項活動變得更加清晰明了，企業的發展也變得更加長效規范。一般而言，全面預算控制擁有三大方面的優勢，分別是人本化、系統化和戰略化。與其他預算形式相比，全面預算管理也具有自己的一些特征。全面預算控制能讓原本分散的預算集中起來，有助于提升企業的凝聚力和市場效力。

2 房地產企業全面預算管理存在的問題

2.1 預算管理制度的問題

如果企業的預算管理制度不健全，就不能對項目的正常開展進行有效的指導，對企業的整體運營產生不良影響。在預算環節上，時常出現制度的形式化和管理松散的情況，這種不合理的預算管理方式會導致企業的項目執行不夠深入，財務預算人員和企業管理者不能很好的落實計劃，幫助企業實現戰略目標。此外，預算管理制度的不健全還會導致結算、考核等環節不能真正發揮效用。因此，預算管理制度出現問題會對房地產企業的發展不利，削減企業在市場的競爭力。

2.2 全面預算標準的問題

房地產行業的發展有效推動了經濟的發展，然而在房地產企業快速發展下，全面預算標準的制定進程卻比較緩慢。主要表現在：（1）新興房地產企業沒有盡快形成預算標準。（2）已有的房地產企業雖然進行了預算，但是預算標準跟不上行業發展進程，造成準確度降低。（3）房地產企業受多種因素的影響，國家制定全面、統一的預算標準有一定難度，預算標準的不全面就容易造成房地產企業預算環節的混亂。

2.3 全面預算和戰略目標不一致的問題

房地產企業在制定年度經營計劃時，容易忽視項目開發這個環節，在此基礎上進行企業預算。這樣的預算方式就顯得不合理，如果企業都只關注年度運營計劃或者其中一個地產項目的預算，忽視了預算的整體性特征，就會導致結算環節中資金出現差異，造成企業的既定發展目標和預算不符。

3 地產企業全面預算和成本控制策略總結

3.1 構建完善的出租收入預算體系

對地產企業來說，預算和成本的把控，要從各個方面入手。在全面預算的把控方面，要做好出租收入預算的控制。通常情況下，出租形式包括自有出租、返租物業形式。在進行預算時，要分開實行。對于預算形式的選擇，要堅持簡單便捷的原則進行。通常來說，按照預算出租收入的計算基數=年初總的商鋪面積+本年度提出的商鋪面積-預計銷售面積和退租面積。預算時，新建的面積通常不納入預算粘度范圍。

3.2 完善工程類預算和控制

從工程款預算角度來說，對于預算款的計算，必須要嚴格按照地產項目開發實際實際，根據發展節點已經發生的合同未付款，以及尚未發生的業務進行計劃。對合同成本，進行細化拆分，劃分到具體的成本科目下。付款業務的處理，若有信息技術的支撐，能夠極大程度上提高工作的效率和質量。這需要地產企業注重信息化建設，采取成本信息化管理手段，利用信息管理系統，結合工程實際情況，對已簽合同款以及已支付合同款等，及時進行統計分析。具體來說，工程預算要根據成本科目，開展預算工作。在企業預算表內，財務部要結合工程實際，進行科目類型的設置，細化為多個小科目，將成本控制任務，劃分到具體部門，由相關負責人負責。

3.3 期間費用預算和控制

從會計角度來說，期間費用具體包括管理費用和營銷費用等。在進行預算時，圍繞費用組成內容，開展具體的預算工作。若為工程類的預算，則工作難度較低，因為可以采取的預算方法較多。首先，貫徹精細化理念，培養人員的精細化意識，制定完善的成本控制制度，明確預算和成本控制的職責和內容，由具體人員負責。其次，結合費用產生特點和實際情況，采取管控措施。比如，管理費用，為降低管理費用，不可以盲目通過減少資源配置實現，要從項目管理實際出發，通過提高管理水平，降低管理成本。具體來說，引入現代化管理手段和管理理念，提高管理水平，創新管理模式和方法，減少資源浪費，節約管理成本，最大程度上控制項目成本。

3.4 做好預算和成本分析

在地產開發的過程中，為實現預算和成本控制目標，必須要做好預算和成本分析以及把控工作。預算執行工作的開展，主要是由財務部門負責。要結合項目實際情況，做好預算設計合理性的分析。在具體實踐中，做好動態化管控工作，從預算執行以及成本控制實際出發，掌握預算收入完成情況以及成本費用預算超支情況等。目前，在地產開發預算和成本控制中，可采用的預算分析方法較多。不過預算方法運用的效果不是很理想，主要受到人員工作素養和能力等的影響，使得預算分析工作水平難以提升。對于此問題，要注重加強對預算人員、財務人員等的業務素質培養，結合工作崗位實際需要，對其進行業務培訓，使其能夠勝任此項工作。

綜上，地產企業在社會經濟發展中要想站穩腳步，增加自己的競爭力，因此就應該重視全面預算管理工作，全面預算管理是一個系統的工作，這個內容需要所有企業部門和員工的參與，還需要與企業的發展戰略目標相一致，這樣才能制定完善科學的全面預算管理制度，才能更好地為企業的經營節約成本，規避經營風險，也才能夠整合企業的資源，最大限度地發揮全面預算管理的作用，在獲取更多的經濟利益的同時，也能夠為社會創造更多的價值。