淺談如何改造商業建筑
——以華東茂（弘陽廣場）改造工程為例

孫陽 顧曉曄

南京長江都市建筑設計股份有限公司 江蘇南京 210002

1 背景介紹

大數據顯示，截至2019年6月，我國開業超過15年及以上、面積3萬㎡及以上的商業建筑有132個，開業超過10年、面積3萬㎡以上的購物中心有461個。如何激活這些購物中心的存量資產，讓其再度煥發生命力？答案是“重構場景”和“改造升級”。本文將以華東茂(弘陽廣場)為例，淺談商業建筑的改造設計策略及應用。

2 項目概況

華東茂(弘陽廣場)，是弘陽集團在江北新區打造的首個大型城市綜合體，項目位于南京長江大橋北岸延長線，與南京歷史風景名勝中山陵隔江相望，交通便利，區位優良。2011建成以來，逐漸帶動周邊商業發展，為迎合江北國家級新區的發展契機、以及周邊居住人口的不斷增加，提升區域消費的愿望迫在眉急。

3 設計策略

3.1 商業設計的宗旨

商業設計的最終目的是為了吸引消費者前來并進行消費，在現今的商業設計中，許多未經深入研究的人會片面認為只要在設計中多設置“網紅打卡點”肯定能拉動生意。實際上購物中心是最講究整體協調性的一個商業建筑場所，不僅是空間與空間之間，還有空間與目標消費人群之間。商業空間設計的主要目的是基于市調和對生活的理解之上提供具有舒適感、歸屬感、辨識度且誘人的空間，這才能促發人們一次又一次的回到這里[1]。

3.2 現狀分析及存在問題

（1）地面的車行流線與人行流線容易形成交叉，對商業入口交通通暢造成過多壓力。

（2）商業人行的動線與后勤的貨運流線存在相互干擾的，未設置主要的商業后場及卸貨區。

（3）單邊的商業街區布置難以匯聚商業人流，各棟獨具業態的商業之間連橋過于狹窄。

（4）原各棟商業樓中的公共空間部分均未能夠得到很好的利用。

3.3 改造升級內容

（1）重塑場景。改造后的華東茂(弘陽廣場)，將以“娛樂、互動、體驗”為主動線，以6000㎡中心秀場為例，在廣場的中心秀場開演免費兒童劇和其他演藝活動，中心廣場的舞臺秀場從燈光、音樂、氣味打造多維度沉浸式的商業空間，緊抓社交化的消費趨勢，充分考慮區域商務人士、高品質家庭的社交化、親子化、人文化的消費升級需求。法式風情街以及歡樂小鎮兩條主題街區以多維立體開放式街區的形態，打造集多種功能于一體的城市文化消費新空間，從而讓顧客流連忘返。

（2）重新規劃梳理各棟商業樓的業態布局。作為國內獨家擁有購物、家居和游樂三大業態的全時態商業游樂綜合體，弘陽廣場整體定位為“雙MALL+游樂演藝”。商業樓棟內利用原有挑高中庭空間局部增設夾層，增加室外娛樂區布置。商業街中心的室外圓形廣場增加玻璃頂棚，四周仍為開敞，自然形成一個6000㎡中心秀場，和兩條特色街區以及三棟商業綜合體相互通過室外連廊，接連形成的建筑組團，成為會客、交友、一站式的消費主場，鑄就趣味、文化、交流的生活方式[2]。

（3）各棟商業立面更新再造。華東茂（弘陽廣場）改造前立面存在著廣告牌突兀雜亂、樣式老舊、出入口眾多且主次層級不明確等問題。改造后的立面設計靈感來源于長江。水的至柔與靈動將本項目超長的沿街面貫穿，形成一個宛若天成的整體。上部采用大面積幻彩金屬幕墻系統。金屬幕墻下部“紅色飄帶”為金屬板系統。下部的紅色飄帶在滟漣的水波中加入了一抹靚麗的色彩，滾滾的水波帶來繁榮的商業氛圍。集中設置了統一樣式的廣告牌，觀感大幅改善，標識性隨之增強。

（4）構建室內空間主題。購物環境中的室內公共空間就像城市中的交通與廣場空間，隨著系統的擴展逐漸膨脹，面積越來越大，消費者在其間停留的時間也越來越長。一個舒適、愉悅、體貼而具有吸引力的公共空間，在細節之處給予顧客最大程度的關懷是成功的商業環境建立的重要基礎。

原兩棟分開的獨立商業通過室外連廊連接，室外部分夏熱冬冷，購物體驗感遠遜于室內；改造后原室外連廊變成了無卷簾柱、開闊、舒適的有頂室內步行街，大量的人流匯集于此，為兩側商業重新注入了活力。

（5）技術改造措施與難點。

①建筑消防定性。華東茂（弘陽廣場）改造前的C2和C3棟分別定性為多層商業和高層建筑的商業裙房，經過改造統一定性為高層建筑的商業裙房。合并后采用“有頂步行街”的概念進行消防設計，有頂步行街內設置穿越建筑首層的消防車道，在步行街兩端設置凈尺寸4米x4米的大型折疊門，火災時可以完全開啟，供消防車通行。為確保有頂步行街區域的安全性，創造自然排煙的條件，具體采取了以下措施：

a．取消原端部商業主力店，使之完全開放為公共空間；并在兩側立面設置電動開啟排煙窗，可開啟面積≥外墻面積的50%。

b．步行街上部每層開洞面積≥步行街地面面積的37%，均勻布置。

c．中庭頂棚下檐距地高度≥6米，設置電動控制的滑移開啟窗，有效開啟面積不小于步行街面積的25%。

②結構改造增減。由于在商業改造項目過程中不可避免會有業態和動線的調整，原有的主體建筑就需要進行局部封堵或拆除，華東茂（弘陽廣場）的結構改造和加固方案僅針對結構局部構件進行，改造后結構的結構類型不變。主要方法包括：梁、柱擴大截面、碳纖維加固、外包鋼、粘鋼；樓板粘鋼、碳纖維加固、增設鋼梁，增層新加鋼結構；基礎加固采用錨桿靜壓混凝土方樁，增加外掛幕墻進行局部加固等。

③機電優化。機電設計專業需滿足煥然一新后建筑的負荷容量，原有的設計參數已可能不能滿足新的業態負荷要求，同時為了應對改造后商業建筑中消防疏散方式的變化，中庭特意設置了自動跟蹤定位射流滅火系統，自動射流滅火裝置集探測與滅火于一體，全天候對保護區域實時對監控進行探測，一旦發生火情在30s內完成掃描定位，而后對準火點進行噴水滅火，火滅后自動停止[3]。

作為弘陽商業集團的代表之作，改造后的華東茂（弘陽廣場）不僅僅只是一座購物中心，更標志著這座“永不落幕的城市秀場”將全新亮相，成為城市商圈發展中的重要力量。