對酒店類開發項目能否分割預售許可的思考

【摘要】隨著城市化進程的發展，酒店類開發項目也屢見不鮮，對酒店類開發項目能否分割預售許可，全國各地的做法并不一致。針對該問題，筆者認為：對酒店類開發項目不可進行分割預售許可，并從酒店的功能、不動產登記、房產測繪、風險和隱患四個角度論述。

【關鍵詞】酒店?分割預售

隨著城市化進程的發展，房地產開發量的增加，越來越多的商業地產配套而出，在商業用地上設計建造酒店類項目的情況層出不窮。房地產開發公司為了緩解資金壓力，快速回籠資金，越來越傾向于將酒店客房設計為“住宅”，繼而進行分套（間）預售，針對該問題，酒店類開發項目該如何辦理預售許可，必須整幢預售，或可分割預售。

根據《城市商品房預售管理辦法》規定，商品房預售實行許可制度，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證;（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。對住宅開發類項目而言，分套（間）預售合理合規，對酒店類開發項目而言，可否參照住宅類開發項目進行分套（間）分割預售，現行的法律法規沒有明文規定，全國各地的做法并不一致。如：北京市出臺了《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，明確酒店類項目一律不得分層、分套（間）辦理酒店類項目的測繪成果備案、預售許可和現房銷售確認手續;部分地區相關部門認為，從《城市商品房預售管理辦法》的規定出發，沒有出讓合同條款約定限制，符合預售許可條件，即可批準。對此問題，筆者認為：對酒店類開發項目不可進行分割預售許可，理由有四。

一、酒店的功能

酒店是集住宿、餐飲、會議、娛樂等多種功能用途為一體的綜合性建筑，通過提供客房、餐飲等服務以獲得經濟收益，如果對其中的客房、餐廳、會議室、娛樂室等按各自用途進行分（套）間預售，則分割肢解了酒店的整體功能，且被分割肢解的部分不能依靠自身實現相應的功能，如住宿中的客房，須依靠酒店的大堂、停車車位、配套設施用房等方可實現其作為客房為顧客提供住宿、休息的功能。

二、不動產登記

房屋預售許可與不動產登記息息相關，能否分割預售許可，還要看能否分套（間）登記，即酒店的客房、餐廳、會議室、娛樂室等是否具備成為不動產登記單元的條件。根據《不動產登記暫行條例實施細則》，不動產登記單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，雖然酒店的客房、餐廳、會議室、娛樂室有分隔標志，卻不能獨立實現自身的規劃用途，即無法獨立使用，不具備成為登記單元的條件，故不支持對這些部分進行分割預售許可。

三、房產測繪

辦理預售許可之前需要對面積進行預測，測算酒店整幢面積較簡易，測算結果具有唯一性;若進行分套（間）測算，測算結果會具有多樣性和爭議性。由于現行《房產測量規范》（GB/T 17986.1-2000）中只有一些原則性的規定，對具體的酒店分套（間）面積測算操作指導性不強，不同的測算人員由于測算思路的不同，測算結果也會存在差異。如：對于酒店中的大堂、廚房、餐廳、會議室、娛樂室、地下室等部位，認定為酒店的專有部分？或公共部分？不同的認定會帶來不一樣的測算結果。

四、風險和隱患

現在的酒店類開發項目大多存在售后包租的現象，所謂售后包租，即房地產開發公司將商品房出售給購房者，但是購房者并不用于自住，而是交給房地產開發公司或其委托的代理機構用于經營，經營者定期向購房者支付租金的一種銷售方式。該模式通常將大的物業分割成小塊，單價較低，回報較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。但是，隨著返租進入高峰，風險也逐漸顯現出來。一是房地產開發公司融資或變相融資后，常常將資金挪用至其它項目，一旦項目運作的某一環節出現問題，導致資金鏈斷裂，爛尾工程在所難免;二是項目建成后一旦經營不善，無法達到預期的收益水平，經營方沒有現金流兌付，會出現拖欠購房者租金，甚者卷款潛逃;三是酒店經營方一旦出現上述情況，購房者無法自行經營，租賃出去較為困難，空置率大幅上升，投資回報率與購置時房地產開發公司所承諾的相差甚遠，為維護自身權益，極易形成聚眾群訪事件，給社會帶來不穩定因素。

結語：近年來，隨著住宅項目銷售的升溫和銷售價格的持續上升，房地產開發公司為了快速回籠資金，經常把酒店類開發項目包裝成“住宅”進行分割預售，這種分割預售肢解了酒店的功能，購房者購買此類房屋存在很大的風險和隱患，權益也很難得到保障，望國家能出臺相關文件，以規范酒店類開發項目的預售管理。

參考文獻：

[1]中華人民共和國國土資源部.不動產登記暫行條例實施細則.2016.

[2]中華人民共和國建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》.2004.

[3]北京市《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》京建發[2010]265號.

作者簡介：劉明昌，單位：吉安市不動產登記中心、吉安市青原房地產交易所，江西吉安。