基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析

■龐莉（中共陜西省委黨校 陜西行政學院）

一、引言

實施有效的風險控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)健康長期發(fā)展的關(guān)鍵所在，從現(xiàn)金流量的角度出發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)的各項指標進行分析以此明確其主要風險點成為實施風險控制的重要基礎(chǔ)。目前國內(nèi)學者關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)風險的研究較多，但是基于現(xiàn)金流量的研究相對較少。本文基于現(xiàn)金流量的角度，從盈利能力、償債能力、運營能力和發(fā)展能力四個方面出發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險指標進行分析，并在此基礎(chǔ)上提出相應的對策建議，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上為其實施風險控制提供一定的借鑒。

二、基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)財務指標分析

（一）盈利能力指標分析

盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤的能力，其發(fā)展的根本目的就是獲取利潤，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在整個市場中的生存和發(fā)展。所以，盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)利益各方關(guān)注的重要指標。主要包括是主營業(yè)務收入凈利潤率、資產(chǎn)報酬率、成本費用利潤率、股東權(quán)益報酬率等。從房地產(chǎn)行業(yè)被確立為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)以來，其發(fā)展速度不斷加快，房價實現(xiàn)了高速增長，因此房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率不斷提高，因此也吸引了越來越多的企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。但是，隨著我國房地產(chǎn)市場飽和度不斷提高，市場競爭過于激化，導致房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力受到較大的挑戰(zhàn)，尤其是資產(chǎn)報酬率、主營業(yè)務收入凈利潤率等都具有不斷下降的趨勢，盈利能力的降低將影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營和發(fā)展，因此也會帶來諸多的風險因素。

（二）償債能力指標分析

償債能力指標代表了企業(yè)償還各種到期債務包括利息等的能力，償債能力的大小強弱直接是對房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況進行衡量的重要標志，如果償債能力出現(xiàn)大幅下降，甚至出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，則就會使得房地產(chǎn)企業(yè)的面臨破產(chǎn)的風險。償債能力指標一般可以分為短期償債能力指標和長期償債能力指標。前者主要包括速動比率、流動比率、現(xiàn)金比率等，后者主要包括股東權(quán)益比率、資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)等。舉債經(jīng)營幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略，房地產(chǎn)行業(yè)雖然利潤水平較高，但很多企業(yè)都背負較大的債務，甚至出現(xiàn)了無力償還貸款的現(xiàn)象。償債能力如果較低，則使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)入不敷出的狀況，直接影響其生存和發(fā)展，使其因償還債務而出現(xiàn)嚴重的財務風險，進而面臨破產(chǎn)的問題。

（三）營運能力指標分析

營運能力是房地產(chǎn)企業(yè)在充分利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造價值的能力，主要是從其資金使用方面來說的，進而對其經(jīng)營水平和資源周轉(zhuǎn)率進行評價，有效的反映出房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況。營運能力的大小決定了房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力和償債能力。可以從固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況三個方面對其營運能力進行分析，而各項情況中又包括諸多的指標選項，其分析相對繁瑣。房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力受到諸多層面因素的影響，比如市場波動、政策變化、大眾需求等，隨著我國近年來對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的不斷加大，以及消費市場的進一步飽和，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力受到較大的打擊，尤其是那些單一化業(yè)務為主房地產(chǎn)企業(yè)，更是因為運營能力不足而面臨較大的風險挑戰(zhàn)。

（四）發(fā)展能力指標分析

房地產(chǎn)企業(yè)是以營利為目標的組織，而在市場中謀求發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)生存下去的重要前提條件，也是獲取利潤的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力是在生存的基礎(chǔ)上，不斷擴大自身規(guī)模、拓展市場業(yè)務的潛在能力，主要表現(xiàn)在主營業(yè)務收入增長率、銷售增長率、資產(chǎn)積累率、總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率等方面。我國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也不斷放緩，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了高速發(fā)展和市場拓展之后，使得我國房地產(chǎn)市場目前的飽和狀態(tài)不斷強化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在擴大規(guī)模、拓展市場業(yè)務等方面的可能性不斷降低，其所面臨的競爭和綜合成本也在不斷上升，其利潤空間受到進一步擠壓。目前來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力都受到一定的影響，使其在財務風險方面的壓力也較大。

三、基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制策略

（一）提升對風險控制的重視程度

風險無處不在，任何企業(yè)的發(fā)展都會面臨風險。風險一直伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展始終，在經(jīng)歷了高速發(fā)展之后，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險隱患不斷加大，很多房地產(chǎn)企業(yè)為獲取短期利潤，會掩蓋其風險隱患，而一旦發(fā)生風險則會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的生存和發(fā)展，甚至會波及到整個房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟。因此，從現(xiàn)金流量的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險具有一定的隱蔽性，其危害較大，所以必須要提升對風險控制的重視程度，要求管理者將風險控制視為一項日常化的管理工作。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)都要充分考慮到風險隱患，為各部門制定相應的風險管理任務，避免盲目性拓展而忽視財務風險進而產(chǎn)生損失的行為。

（二）建立完善的財務風險預警指標體系

在房地產(chǎn)企業(yè)財務風險中，其各類風險隱患因素數(shù)量較多，且具有較強的隱蔽性，但其影響卻較大，因此從現(xiàn)金流量的角度來看，要建立完善的財務風險預警指標體系來實施風險控制，進而將風險隱患控制在最小程度。一方面，要以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)，對各類風險因素進行劃分，比如按照盈利能力指標、償債能力指標、運營能力指標和發(fā)展能力指標四個方面及其所涵蓋的各項子指標進行風險隱患及因素的細化，使得財務風險預警系統(tǒng)能夠充分涵蓋整個現(xiàn)金流量中的各項因素。另一方面，要參考行業(yè)內(nèi)的標準，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況，對各項指標設(shè)定相應的標準，并根據(jù)外部環(huán)境和企業(yè)自身的發(fā)展變化對其標準進行調(diào)整和優(yōu)化。如果某項指標超出正常范圍則表明具有風險隱患，因此就要對其進行嚴格的控制。這樣一來就可以實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)各項風險因素的有效預警，將風險及其損失控制在最小程度。

（三）提升綜合發(fā)展實力和盈利能力

財務風險影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力，而發(fā)展能力會在很大程度上彌補財務風險，具有較強發(fā)展實力和盈利能力的房地產(chǎn)企業(yè)，其財務風險隱患就越小。因此，全面提升綜合發(fā)展實力和盈利能力實施財務風險控制的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)要對其發(fā)展所面臨的內(nèi)外部環(huán)境進行深刻分析，制定長遠的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，通過實施有效的財務管理、人力資源管理、市場營銷管理、戰(zhàn)略管理、企業(yè)管理等，不斷強化發(fā)展能力，同時要逐步實現(xiàn)多元化發(fā)展，對其風險進行有效的分解，建立完善的市場拓展體系，逐步擴大自身規(guī)模和市場覆蓋范圍，提升其在市場中的競爭優(yōu)勢。在提升綜合發(fā)展實力的基礎(chǔ)上要重點提升盈利能力，獲取充足的利潤，為其發(fā)展提供全面的資金支持，進而可以實現(xiàn)對各項財務風險的有效規(guī)避。

（四）實施專業(yè)化的風險人才建設(shè)

隨著知識經(jīng)濟時代的到來和不斷發(fā)展，人才已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵資源，在基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制過程中，必須要實施專業(yè)化的風險人才建設(shè)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分重視財務風險管理的專業(yè)性和重要性，通過制定和實施完善的培訓計劃、方案和內(nèi)容，對現(xiàn)有各崗位人員尤其是財務管理人員與風險管控人員進行專業(yè)化的培訓，使其掌握先進的風險分析、風險預防、風險管理等方法，并對其培訓效果進行嚴格的考核，提升其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視引進風險管理人才，并加強對人才的管理，提升企業(yè)的吸引力。為企業(yè)引進先進的風險管理理念和技能，進而可以實現(xiàn)對現(xiàn)有風險管理人才團隊的有效補充，為現(xiàn)金流量下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控提供專業(yè)化的人才保障。

四、總結(jié)

財務風險作為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的重要風險之一，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)制定和實施有效的財務風險控制策略成為促進房地產(chǎn)企業(yè)健康長期發(fā)展的關(guān)鍵所在。本文認為應該從提升對風險控制的重視程度、建立完善的財務風險預警指標體系、提升綜合發(fā)展實力和盈利能力、實施專業(yè)化的風險人才建設(shè)等方面出發(fā)，制定和實施相應的財務風險控制策略，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展提供相應的保障。