“以房養(yǎng)老”發(fā)展現(xiàn)狀及原因分析

摘要：“以房養(yǎng)老”作為一種新型養(yǎng)老保險模式，已有數(shù)年的發(fā)展歷史，但是其成效并不明顯。文章在介紹“以房養(yǎng)老”背景的基礎(chǔ)上探究其發(fā)展緩慢的原因，并提出相應(yīng)的政策建議。“以房養(yǎng)老”發(fā)展緩慢主要有三方面原因：供給側(cè)缺乏積極性;難以滿足用戶端需求以及宣傳不到位。因此，針對“以房養(yǎng)老”存在的問題，國家應(yīng)發(fā)揮政府在社會保障方面的主導(dǎo)地位;促進供給側(cè)改革以及加強宣傳、拓寬市場。

關(guān)鍵詞：“以房養(yǎng)老”;不動產(chǎn);保險;養(yǎng)老

一、“以房養(yǎng)老”的背景

“以房養(yǎng)老”又稱為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，是一種利用投保人名下的住房，根據(jù)住房壽命及投保人年齡的差異，通過金融或非金融的手段對老年人所擁有的住房進行提前套期變現(xiàn)的養(yǎng)老保險方式，為老年人提供穩(wěn)定的、長期的、甚至延續(xù)終生的現(xiàn)金來源。“以房養(yǎng)老”以倒按揭、售房養(yǎng)老、房產(chǎn)置換為主要表現(xiàn)形式。購買“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老保險的房屋所有人在參保后仍擁有房屋的使用權(quán)、收益權(quán)及處置權(quán)，并可根據(jù)合約定期領(lǐng)取養(yǎng)老金。待房屋所有人離世后，保險公司將獲得房產(chǎn)的處置權(quán)與收益權(quán)，并將所得收益優(yōu)先償付養(yǎng)老金的相關(guān)費用，其余收益作為保險公司的利潤。“以房養(yǎng)老”是一種創(chuàng)新型、個性化的養(yǎng)老保險形式，可以滿足社會多樣化養(yǎng)老模式的需要。

2014年7月1日，我國首次將北京、上海、廣州、武漢設(shè)立為“以房養(yǎng)老”試點城市。2018年8月8日，我國發(fā)布了《關(guān)于擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》，將“以房養(yǎng)老”的開展范圍由試點城市擴大到了全國，深化商業(yè)養(yǎng)老保險供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，這也是“以房養(yǎng)老”自開展試點城市以來的重大突破。目前，中國的老齡化程度較為嚴重。我國早在2000年就已經(jīng)達到國際上所承認的老齡化社會標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)估計，至2030年，我國60歲以上老年人人口數(shù)量將達到3.5億;至2050年，60歲以上人口將占到全國總?cè)丝诘?/3。我國老齡化程度日趨嚴重，這就要求我國針對養(yǎng)老問題制訂更適宜的政策制度安排，以滿足當(dāng)前社會老年人多樣化的養(yǎng)老保障需要。

“以房養(yǎng)老”這一養(yǎng)老模式早在1960年就在西方國家施行。我國2001年首次提出“以房養(yǎng)老”的概念。由于我國傳統(tǒng)文化與觀念的限制以及需求方的一系列顧慮的存在，“以房養(yǎng)老”的發(fā)展受到了很大的限制。根據(jù)國外的發(fā)展情況來看，法律法規(guī)的保障、政府的支持與監(jiān)管、產(chǎn)業(yè)形態(tài)的發(fā)展與成熟、產(chǎn)品設(shè)計的多樣化與個性化都是促進“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素。

二、“以房養(yǎng)老”發(fā)展緩慢的原因分析

“以房養(yǎng)老”是一種非主流養(yǎng)老方式，旨在滿足社會對于養(yǎng)老的多樣性需要。但是自成立此業(yè)務(wù)以來，其發(fā)展?fàn)顩r并不甚樂觀。有以下幾方面原因：

（一）供給側(cè)缺乏積極性

“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)主要由商業(yè)保險公司提供，是一種營利性企業(yè)。該業(yè)務(wù)涉及金融、房地產(chǎn)、司法等眾多領(lǐng)域，相較于普遍性的養(yǎng)老保險而言，更復(fù)雜且存在更大的不穩(wěn)定性。目前，我國對于該業(yè)務(wù)的法律法規(guī)并不是很健全，在業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險監(jiān)管等方面都存在較多的問題。這種養(yǎng)老保險方式與常見的預(yù)先收取現(xiàn)金流的保險方式完全相反，資金回流周期較長，資金流量較大，風(fēng)險較高。同時，養(yǎng)老保險作為社會保障的一部分，其產(chǎn)品設(shè)計往往是傾向于投保人獲利，加之不動產(chǎn)的折舊損失、自然災(zāi)害及意外損毀的風(fēng)險，以及投保人生存年限延長等因素，開設(shè)此項業(yè)務(wù)的商業(yè)公司很難確保盈利。此外，在過去20年里，房產(chǎn)價格一直飛升，未來的房產(chǎn)價格可能受到國家宏觀調(diào)控而產(chǎn)生預(yù)期價格下降的風(fēng)險，因此房產(chǎn)價格不穩(wěn)定也是開設(shè)此項業(yè)務(wù)需承擔(dān)的風(fēng)險之一。總而言之，“以房養(yǎng)老”對于商業(yè)保險公司而言，存在較大的風(fēng)險，需墊付大額資金，且資金回流周期較長，因此資金不雄厚且風(fēng)險承擔(dān)能力差的企業(yè)很難開設(shè)此項業(yè)務(wù)，在不確定利潤率的情況下，“以房養(yǎng)老”供給側(cè)缺乏積極性。

（二）難以滿足用戶端需求

購買“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老保險的投保人需具備一定條件：投保人需擁有所抵押不動產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán);投保人年齡需在60～85周歲。雖然表面看來，“以房養(yǎng)老”的條件并不苛刻，但是由于中國傳統(tǒng)觀念的影響，大多數(shù)老年人都將房產(chǎn)留給自己的子女或子孫，而參加“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)不僅需要老人本身的同意，也需要征得老人的子女、子孫的同意，這可能會引起家庭矛盾，與傳統(tǒng)的道德倫理相悖。中央電視臺曾發(fā)起一項有關(guān)“以房養(yǎng)老”的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，堅決不選擇此項養(yǎng)老保障的受訪者占比高達71%，而可能會嘗試“以房養(yǎng)老”的受訪者僅占比7%。同時，有的老年人會擔(dān)心通貨膨脹問題，擔(dān)心保險金額實際縮水，對未來生活造成影響，或是房產(chǎn)價格上漲，對自己造成經(jīng)濟損失。此外，針對“唯一住房”問題，若老年人離世后，抵押的房產(chǎn)為其子女唯一住房時，能否順利執(zhí)行后續(xù)操作仍是一個現(xiàn)實問題。

（三）宣傳介紹不徹底

到目前為止，開展此項業(yè)務(wù)的公司主要為幸福人壽公司，而該公司對此項業(yè)務(wù)的關(guān)注度并不高，仍處于試水階段，對業(yè)務(wù)量的要求定得很低，在宣傳介紹方面較為謹慎，并未大范圍做市場推廣。由于此項業(yè)務(wù)的宣傳與介紹并不到位，許多人都不了解“以房養(yǎng)老”的具體內(nèi)容，許多老年人片面地認為“倒按揭”就是身故后房產(chǎn)完全交歸保險公司所有，認為自己參保即是吃虧，因此宣傳不徹底導(dǎo)致客戶需求量極低。

三、相關(guān)政策建議

（一）發(fā)揮政府在社會保障方面的主導(dǎo)地位

“以房養(yǎng)老”是根據(jù)我國社會老齡化的發(fā)展現(xiàn)狀，符合我國老年人養(yǎng)老的客觀需要，是對養(yǎng)老保障措施的有效補充，因此我國應(yīng)大力促進“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的發(fā)展。而政府作為社會保障方面最有利的支撐者，應(yīng)在新興業(yè)務(wù)發(fā)展的初始階段予以扶持。“以房養(yǎng)老”具有典型的公共屬性，其產(chǎn)業(yè)鏈涉及多方利益，同時具有較為復(fù)雜的運行機制，因此需要政府明確其職能，在社會保障方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。政府需要進一步完善相關(guān)法律法規(guī)，提供配套的制度保障，健全風(fēng)險分擔(dān)與監(jiān)管機制。政府應(yīng)鼓勵創(chuàng)新進步，推動不動產(chǎn)金融領(lǐng)域相關(guān)人才的聚集及技術(shù)的更新?lián)Q代，促進房地產(chǎn)市場、金融市場等市場的不斷進步與發(fā)展。同時，政府應(yīng)對開設(shè)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的企業(yè)予以政策傾斜，可給予適當(dāng)?shù)亩愘M減免，加強政府的風(fēng)險監(jiān)管職能，實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，政府還應(yīng)引導(dǎo)積極的輿論導(dǎo)向，維護投保人與承保人的合法權(quán)益。

（二）促進供給側(cè)改革

我國的保險業(yè)市場為供給推動型市場，若想進一步推廣“以房養(yǎng)老”項目，供給側(cè)的改革是最為關(guān)鍵的突破點。開展此項業(yè)務(wù)的保險公司應(yīng)事先做好市場調(diào)查，對房地產(chǎn)市場、金融市場、養(yǎng)老環(huán)境需要等做好綜合的評判，作出相關(guān)風(fēng)險預(yù)測，注重風(fēng)險管控。同時，針對目前“以房養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)較為單一的情況，供給端需積極進行創(chuàng)新，發(fā)展創(chuàng)造出更多有新意、更符合養(yǎng)老需要、更貼近大眾需求的產(chǎn)品。此外，企業(yè)也需樹立良好的企業(yè)形象，誠信經(jīng)營，為維護投保人利益開拓更多的維權(quán)通道。

（三）加強宣傳、拓寬市場

目前來看，“以房養(yǎng)老”仍屬于小眾型養(yǎng)老產(chǎn)品，但是由于我國老齡化程度較為嚴重，人口基數(shù)大，因此老年人是社會中極為龐大的人群，“以房養(yǎng)老”仍有其足夠大的市場空間，因此政府及相關(guān)企業(yè)應(yīng)引導(dǎo)積極的輿論導(dǎo)向，加強社會對“倒按揭”的信心，促進老年人傳統(tǒng)養(yǎng)老觀的改變。只有“以房養(yǎng)老”在全國范圍內(nèi)得到人們的認可與支持，才能使此項產(chǎn)業(yè)真正走進百姓的生活，在解決老年人的養(yǎng)老問題的同時，緩解社會老齡化加劇現(xiàn)象，減輕年輕人的扶養(yǎng)老人的壓力。

四、結(jié)論

“以房養(yǎng)老”是對社會養(yǎng)老保障的一種重要創(chuàng)新，對傳統(tǒng)的養(yǎng)老保險模式進行補充，滿足我國社會多樣化的養(yǎng)老需要，因此我國應(yīng)大力推進發(fā)展“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老措施。“以房養(yǎng)老”涉及金融市場、不動產(chǎn)市場等多個市場，包含房產(chǎn)、信貸等多個金融環(huán)節(jié)，其本身存在較大的風(fēng)險性與不穩(wěn)定性，因此需要政府的協(xié)調(diào)與配合，加強風(fēng)險監(jiān)管、完善政策，穩(wěn)步推動“以房養(yǎng)老”的落實，以滿足廣大老年人的多樣化需要。“以房養(yǎng)老”是較為富有創(chuàng)意性的養(yǎng)老模式，對國家養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展有較好的補充完善作用，因此國家要起到社會保障方面的主導(dǎo)作用，推動“以房養(yǎng)老”項目的順利實施。

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作者簡介： 劉月，中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院。