大城市房地產(chǎn)項目投資管理及策略分析

摘 ?要：隨著城市化建設(shè)進程加快，國內(nèi)（各大房企）也迎來了新的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)市場競爭越發(fā)激烈，提升項目管理效率已經(jīng)成為企業(yè)要面臨的核心問題。項目管理水平不僅會影響到單個項目的利潤獲取，對于企業(yè)內(nèi)部管理也將造成重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是提升自身競爭力的有效措施，因此要制訂科學合理的成本管理措施并落實下去。在房地產(chǎn)企業(yè)項目管理過程中，要將成本控制融合到所有的工序之中。不同的施工階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本控制的方式有差異，因此要結(jié)合實際情況對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理進行有效分析，為后續(xù)工作開展奠定堅實基礎(chǔ)。本文主要是針對大城市房地產(chǎn)項目投資管理及策略分析，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展增添新的活力。

關(guān)鍵詞：大城市;房地產(chǎn)項目;投資管理;策略分析

隨著國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)增長，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模也在不斷的增加。各樣式建筑的社會需求越來越多，人們對于房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注也更加密切。房地產(chǎn)行業(yè)已成為新的朝陽產(chǎn)業(yè)，但是因為投資環(huán)境的改變，房地產(chǎn)項目的風險也在不斷增加。房地產(chǎn)行業(yè)要想提升自身競爭力，還是要從提升管理水平入手。引導房地產(chǎn)開發(fā)項目向著規(guī)模化、層次化方向發(fā)展，為企業(yè)經(jīng)濟效益的提升奠定堅實基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)要在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡可能多地減少投資成本。進一步提升投資成本的管理水平，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展增添新的活力。

一、房地產(chǎn)項目投資成本分析價值

房地產(chǎn)項目投資成本是指施工過程中的各種成本費用，可以依據(jù)資金用途細分為土地成本、設(shè)計規(guī)劃成本、施工成本、配套設(shè)施成本等。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越重視建筑工程成本控制，從而讓企業(yè)擁有更大的利潤空間。在市場經(jīng)濟發(fā)展的時代背景之下，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展就是為了利益最大化。房價是由市場所決定的，但是企業(yè)可以通過相關(guān)措施對于經(jīng)濟成本進行掌控。在此大環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持健康發(fā)展就要獲得更多的經(jīng)濟效益。將企業(yè)成本管理和發(fā)展戰(zhàn)略有機融合，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展指明新的方向。

二、房地產(chǎn)項目的成本控制措施

（1）項目決策階段的投資控制

房地產(chǎn)項目的各種決策都是由企業(yè)決策層在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上完成的，依據(jù)科學的分析手段對于項目的可行性進行判斷和評價。將其作為項目投資的前提條件，其中包括了可行性探究、項目評估和項目決策等內(nèi)容。項目投資之前要對于市場經(jīng)濟環(huán)境、國家相關(guān)政策進行認真的調(diào)研。針對投資環(huán)境和未來的發(fā)展趨勢進行全面的分析討論，結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展特點制定出更加詳盡的投資方案。從項目的基礎(chǔ)信息、初步規(guī)劃、成本管理、投資效益等多個角度進行分析，有效的控制投資的風險和收益。項目決策階段的工作量非常的大，涉及的內(nèi)容十分的復雜。要保證每一項工作都周密細致，保證收集的數(shù)據(jù)是科學有效的，為后續(xù)工作的順利開展提供數(shù)據(jù)支撐。

（2）選址階段的投資控制

房地產(chǎn)建筑項目的選擇直接影響到投資成本，要結(jié)合城市的整體規(guī)劃進行全面通盤考慮，比如地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境等因素，都將對項目的投資成本產(chǎn)生直接影響。

（3）設(shè)計階段的投資控制

建筑項目的設(shè)計階段可以細分為初步設(shè)計和施工圖紙設(shè)計兩個部分，對于項目建設(shè)都有著重要影響。有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，工程設(shè)計費用只占到建設(shè)成本的2%左右，但是對于工程造價的影響可以達到75%以上。科學合理的設(shè)計方案可以有效的降低施工成本，選擇更加合理的措施保證項目成本得到有效控制。嚴格按照相關(guān)規(guī)定擇優(yōu)選擇設(shè)計單位，遵循公平公正公開的原則，選擇設(shè)計方案和經(jīng)濟成本相互結(jié)合的設(shè)計單位。保證設(shè)計構(gòu)思超前、建筑風格獨特，在設(shè)計階段采用合理的限額設(shè)計控制工程成本。限額設(shè)計需要人員掌握相應(yīng)的工程造價知識，要求更多的部門參與到成本控制過程中。設(shè)計完成之后要合進行專業(yè)圖紙審查，保證施工圖紙的科學性、合理性。規(guī)避各種設(shè)計問題，在保證建筑工程結(jié)構(gòu)安全的基礎(chǔ)上，滿足經(jīng)濟、適用、安全的設(shè)計需求。

（4）招標階段的投資控制

設(shè)計、監(jiān)理、材料供應(yīng)等主體的素質(zhì)會直接影響到工程項目質(zhì)量。建設(shè)單位要按照相關(guān)標準組織投標并擇優(yōu)選擇，篩選出綜合實力更強的合作單位。不僅有助于成本控制，還對于項目的推進起到了促進作用。首先在投標之前要做好招標文件的編制。有專業(yè)部門或者代理機構(gòu)進行資料的收集整理，積極的影響工程造成的因素進行分析并完成招標文件的編制。招標文件的內(nèi)容要周密嚴謹，對于工程細節(jié)進行詳盡說明。其次要保證招標投標工作的公正公平公開。對于參與競標的單位資質(zhì)進行嚴格審查，避免出現(xiàn)違法轉(zhuǎn)包、資質(zhì)掛靠、圍標等違法行為的出現(xiàn)。降低外來因素對于招投標的影響，注意保溫層、防水層等容易造成責任不明的項目管理。避免出現(xiàn)找不到具體責任方，從而使得建筑方利益受損的情況出現(xiàn)。同時要做好項目成本控制。在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低工程造價，避免低于成本惡意競爭的情況。最后是要明確參與主體的權(quán)責。按照相關(guān)法律法規(guī)簽訂合同，從不同的角度進行討論。注明各種因素造成的風險和索賠，減少糾紛出現(xiàn)的概率保護好參與主體的經(jīng)濟利益。

（5）施工階段的投資控制

施工階段的是項目投資最大的部分，因此做好施工階段的成本控制是至關(guān)重要的。施工成本的控制可以從以下幾點進行分析：一是技術(shù)措施。企業(yè)要組織專業(yè)的圖紙會審，對于圖紙出要的問題進行分析處理。避免施工方案變更造成的經(jīng)濟損失，搭建完善成本管理體系。對于暴露出的問題及時的進行檢查和驗收，保證工程質(zhì)量、安全的前提提升工程進度，將其作為成本控制的有效措施。二是經(jīng)濟措施。強調(diào)建筑相應(yīng)審批制度的完善，先將工程管理部門的進度和質(zhì)量安全進行審核。對于項目建設(shè)中暴露出的問題進行糾正，從而實現(xiàn)項目管理預(yù)防和控制。

（6）設(shè)置成本目標管理機制

在項目成本確定之后，要結(jié)合利潤目標進行管理措施的優(yōu)化。目標成本最核心的內(nèi)容就是達到預(yù)期的利潤，從而保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。設(shè)置投資成本目標管理機制，對于實際執(zhí)行狀況均進行優(yōu)化和控制。針對成本和目標之間的差異進行分析討論，為后續(xù)工作的實現(xiàn)打下堅實基礎(chǔ)。

三、竣工階段的成本控制

竣工階段的成本控制要嚴格的按照相關(guān)的程序和規(guī)范進行，工程竣工驗收之后有設(shè)計、建立、施工單位進行驗收，同時要編制竣工結(jié)算報告。結(jié)算報告要包括編制說明圖、竣工圖、結(jié)算書等文件，施工單位要對于階段報告進行初審。接著是復審，確保計算資料的完整性和真實性。在保證資料無誤之后簽署復審意見，出現(xiàn)問題時及時溝通交流。預(yù)防審查過程中能夠出現(xiàn)漏算、誤算的情況，工程款的支付要符合合同規(guī)定。

房地產(chǎn)的項目在交付之后，要重視售后和保修工作。保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)正確更多的經(jīng)濟效益和社會效益。積極解決業(yè)主提出的質(zhì)量問題，明確各個參與方的責任。對于容易出現(xiàn)分工問題的項目要延長保修期限，按照合同規(guī)定進行保證金的返還。

四、結(jié)束語

綜上所述，針對大城市房地產(chǎn)項目投資管理及策略分析是非常重要的。明確房地產(chǎn)項目投資成本分析價值，為后續(xù)工作的開展奠定堅實的基礎(chǔ)。結(jié)合實際情況，制定出房地產(chǎn)項目成本控制措施，從不同施工階段進行分析討論。施工企業(yè)要引導房地產(chǎn)開發(fā)項目向著規(guī)模化、層次化方向發(fā)展，為企業(yè)經(jīng)濟效益的提升奠定堅實基礎(chǔ)。同時，要針對投資環(huán)境和未來的發(fā)展趨勢進行全面的分析討論，結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展特點制定出更加詳盡的投資管理方案。

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作者簡介：孔祥齋（1986年12月—），男，漢族，山東臨朐人，中級經(jīng)濟師，碩士研究生學歷，山東高速泰山康養(yǎng)集團，城市與區(qū)域規(guī)劃。