房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃方法探討

【摘 要】現在的企業類型多種多樣，在這么多的企業中房地產開發企業占比非常大，對國民經濟也起到了很大的影響作用。隨著十九大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，各大城市政府紛紛出臺的限價、限購政策;銀行的限貸政策、貸款難，都給房地產企業帶來了不小的壓力，這些政策勢必會影響房地產行業的發展。除了政策的因素還有物價上漲、土地價格上漲、炒房因素等，這些都會影響房地產企業的利潤和發展。

【關鍵詞】房地產開發企業;納稅籌劃;土地增值稅

1、利用稅收優惠政策進行納稅籌劃

1.1對建造普通標準住宅的稅收優惠政策

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額之和20%，應就其全部增值額按規定計稅。顯而易見，臨界點就是20%，未超過20%則不用交稅，超過則全增值額繳納。20%其實給納稅者提供了很大的免稅空間，這個提升的空間的出現，企業將可以利用這個空間進行對自身的納稅籌劃。

“普通標準住宅”是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

對普通標準住宅的規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足一下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。

1.2對國家征用收回的房地產的稅收優惠政策

因國家建設需要依法征用、收回的放待產，免征土地增值稅。

“因國家建設需要依法征用、收回的房地產”，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照有關規定免征土地增值稅。

1.3企業改制轉讓房地產的優惠政策

對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作家入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資、聯營的企業中，暫免征收土地增值稅。對投資聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

2、分散收入籌劃法

2.1通過多次簽訂售房合同實現收入

如上述所說的，將裝修單獨簽訂一個合同，可以免除裝修的金額繳納土地增值稅。不僅僅只有裝修，現在的房地產開發企業還對房地產進行設備的安裝等，這些合同可以多次簽訂。分開成多次簽訂，其實是將總金額拆分成了一小塊一小塊，其本質上總額是不變的。根據現在的土地增值稅的相關法律，房地產開發企業所簽訂的銷售合同是需要繳納土地增值稅，但是簽訂的關于設備安裝、裝飾裝潢等合同是不需要繳納土地增值稅的，他們所需繳納的是增值稅，其稅率低于土地增值稅的稅率，自然就達到了節稅的作用。

2.2開發項目分開核算實現收入

當前的房地產行業專指有差異的消費水平、收入水平的消費群體，建造的房地產也不同，可以劃分為普通住宅型、豪華住宅型、超豪華住宅型等多種類型，對于不同的類型，給予的稅收優惠和征稅力度都是不同的。根據上文，可知普通標準型住宅是有優惠政策的，只要它的增值額沒有超過扣除項目金額的20%，可以根據優惠政策免土地增值稅。因此企業將同一批的房地產按照一定條件劃分成不同的項目，是可以利用這個方法為企業減輕稅負，從而增加它的收入。

3、成本費用籌劃法

3.1適度加大建造成本實現納稅籌劃

土地增值稅是針對銷售收入減去可扣除項目金額的增值額來征收的，也就是說可扣除項目金額越多，繳納的稅反而會越少，它們是呈反比趨勢的。鑒于消費者的收入的增長，不光對房地產提出要求，對居住的環境、配套的設施都有了越來越嚴格的需求。對此，房地產開發企業為了提高競爭力，在可接受的范圍內，加大對與居住環境、公共配套設施的投入，在對房地產精裝修后也改善著住房的環境綠化。當成本增加時，房地產開發企業也可以將出售價格提高，并且建造成本時可扣除項目金額，可以降低土地增值稅納稅額，甚至免征。

3.2期間費用移位法

期間費用在項目工程來看就是直接組織、管理開發項目發生的費用，且目前是沒有嚴格的邊界規定，而在在會計人員來看就比較嚴格，專指三大期間費用：管理費用、銷售費用和財務費用。如此，就為納稅籌劃提供了巨大的發展空間。在實際項目開發中，關于項目的技術支持、后勤保證等費用與公司總部的關系含糊不清的，有些費用的列支介于三項費用與開發間接費之間。稅法對三項費用的稅前扣除標準籠統規定為10%，這就為納稅籌劃提供了較大的空間。例如，我們可以在企業組織結構上想開發項目傾斜，把能劃歸開發項目的人員盡量劃入項目編制，把本應由三項費用開支的費用，計入開發間接費，加大了建造總成本，也就提高了扣除項目金額，降低了增值率。

舉例說明，假設一家房地產開發企業開發一批房地產，其中建造成本為1300萬，銷售收入為2250萬元，同時，該家房地產開發企業增加了建造成本就等于增加了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本的1.3倍，并進行了不影響當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例為10%的納稅籌劃：將原屬于公司旗下的人員放在了開發項目之中，此舉動降低了公司的期間費用50萬。與此同時增加了開發間接費用50萬。由此增值率會降低，達到納稅籌劃的目的。

3.3利息費用的籌劃法

開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象;屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。

開發企業向金融機構同意借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。

根據上述規定，可以將借款費用直接計入“開發成本——開發間接費”中。這樣做，就以1.3：1的倍數加大了扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到不交或少交土地增值稅的目的。

4、將房地產開發與銷售分離，成立銷售公司

通過設立銷售公司能夠加強對營銷業務的管理，同時，還可以將土地增值額一分為二，從而降低增值額和增值率，達到不交土地增值稅或者少交土地增值稅的目的。由于設立銷售公司，多了一道銷售環節，從而增加了廣告費、業務宣傳費、業務招待費等的稅前扣除額，減少了應納稅所得額，降低所得稅稅負。國家相關文件規定房地產開發企業要按預收房款的一定比例計算預計營業利潤或當期毛利額，預交企業所得稅，但并沒要求房地產銷售公司預交所得稅。從這點講，設立銷售公司可以遞延繳納企業所得稅。

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作者簡介：徐一千（1968—），女， 吉林省德惠人，吉林建筑大學教授， 碩士學位， 研究方向：稅收。