現階段我國“以房養老”的現狀及對策

華雨菲 謝帝

【摘 要】“以房養老”的概念最早出現于荷蘭，之后在美國發展成熟，然后在各國的實踐中逐步改善。我國在2014年7月1日進行試行，雖然國家積極地制定相應政策，但現階段“以房養老”發展得不盡如人意，其中尚有一些問題需要應對。

【關鍵詞】以房養老;“倒按揭”養老;養老模式

一、引言

我國的養老問題一直是社會熱點問題，但如今的養老現狀卻令人堪憂。中國傳統思想影響下的居家養老模式在社會理念和文化思想發生深刻變化的大環境下，已日益顯示出不適應。至2018年，我國65周歲及以上的人口占比為11.9%，老年撫養比為16.8%。目前仍有部分老人因為種種原因而得不到贍養，我國也積極地尋找解決辦法，其中包括了“以房養老”的試點。

二、我國“以房養老”現狀

1、“以房養老”概念簡述

“以房養老”是依據擁有資源，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房產資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現變現。從而實現價值上的流動，為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。從概念中也可以了解，此項政策是適用于擁有房屋完全產權的老年人的。

2、“以房養老”在我國的發展及現狀

早在2002年，“反向抵押貸款”這一概念被引入中國。2004年底，中國保監會計劃在廣州、北京、上海等全國幾大重點城市，試點推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險品種。自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。但試點至今，只有一家保險公司（華夏幸福）推出“以房養老”產品，4個試點城市合計僅59戶、78人以自己房產做抵押，購買了該產品。這其中，僅38戶47人辦完所有流程。事實上，這一狀況依然在業內和管理層預料之中。日前，保監會發出通知，將“以房養老”的試點時間延長至2018年6月30日，并在原有北京、上海、廣州、武漢四城的基礎上，將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及部分省的地級市。如果能將養老和房產結合起來，那對樓市和逼近的養老壓力來說是一大利好。

三、現階段我國“以房養老”存在的問題

1、國內的養老觀念落后

“養兒防老”的養老觀念還在深深地影響著這一代老人，許多老人認為養老的事還需自己的子女親力親為，卻不管如今“421”家庭的大量涌現使家庭養老方式功能有所下降，給予現代年輕人巨大的壓力。房產也是一代人奮斗一輩子的象征，將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。

2、我國的法律制度的局限性

“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。而目前我國法律制度還有許多需要完善的地方，尤其是房地產評估業，由于起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。

3、產權制約導致的風險

我國推行的住宅用地70年年限也是相關機構顧慮的一個原因。當老人將房產抵押時，房產可使用年限所剩不多。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。

四、我國“以房養老”發展對策

1、政府積極宣傳，扭轉固有觀念

“以房養老”的公共屬性很突出，政府作用至關重要。受儒家思想的影響，傳統家庭養老觀念在我國根深蒂固。要想扭轉這一固有觀念，政府的宣傳作用非常重要。政府可以通過講座、報刊、網絡等多種方式進行有效地宣傳，使大眾在潛移默化中改變固有觀念，了解模式的可靠性與可行性。同時可以向大眾普及理財和養老保險知識，讓大家不再害怕理財，不再認為養老保險是“騙錢”的。

2、明確政府職能，完善“以房養老”制度環境

政府要培育評估、擔保、法律、房產經紀、金融服務等中介體系，不僅讓圍繞房屋價值實現的中介體系完善起來，而且要通過信息透明化，攻克“黑中介”頑疾，實現中介服務高效率、透明化、低成本，讓老人可以放心地將房產交予中介手中，以最大程度地體現房屋的價值，讓房屋流動起來。同時也要完善相關法律制度，破除產權限制等帶來的法律障礙，協調多方的利益，使“以房養老”政策利益最大化。

3、大力發展經濟，加快資產證券化步伐

“以房養老”產品的資金流動還缺乏保證，重點城市可探索房屋資產證券化，金融機構發售“反向按揭”產品時，可將房屋在二級市場上證券化，緩解流動性壓力，這也是規避違約、吸引機構參與、分散風險的渠道之一。

總的來看，“以房養老”的市場前景是值得期待的，一是因為“4+2+1”的家庭模式已經出現于人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是因為老年人整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“有房富人，現金窮人”的“中國窮老人”現狀。

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作者簡介：華雨菲（1998—），女，漢族，江蘇無錫人，江蘇大學本科在讀，會計學方向。謝帝（1998—），男，漢族，江蘇淮安人，江蘇大學本科在讀，會計學方向。

項目信息：本文系江蘇大學第十八批科研立項項目，項目編號18C132