以房養老模式及對策研究

吳波

摘 ? 要：“以房養老”模式在日本、美國、英國等發達國家推行已久，隨著我國人口老齡化越來越嚴重，我國試點并開始全面推廣“以房養老”模式。本文著重探討了推行該模式的必要性以及面臨的障礙和挑戰，并基于此提出了針對性建議。

關鍵詞：以房養老;住房反向抵押;保險;人口老齡化

中圖分類號：F832.1?? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-0017-2019（3）-0057-03

“以房養老”，廣義上包含房產置換、以租換養、住房反向抵押、售后返租等多種模式，但本文僅指老年人住房反向抵押養老保險。這是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

一、以房養老的國際經驗

（一）日本

日本是全世界探索“以房養老”模式較早的國家之一，這主要基于日本深刻的兩大社會背景。其一，嚴重的人口老齡化問題。20世紀60年代至今，日本人口老齡化率不斷攀升，第一階段先是從1960年的5.7%上升為1990年的12.0%;第二階段即20世紀90年代至今，人口老齡化率快速升高，從1990年的12.0%上升到2015年的26.7%，為世界最高水平。這對日本傳統的養老保障制度帶來了巨大的壓力。其二，發達的現代化經濟體系。日本二戰后發展迅速，順利躋身世界主要發達經濟體，有著雄厚的物質保障。

日本的“以房養老”模式特色較為鮮明。這種模式下，信托和住房反向抵押得到有機結合。“以信托業務為基礎的反向抵押貸款又被稱作‘資產活用型銀行貸款或‘信托反向抵押”。日本與信托結合的新信托反向抵押大致形成了如下框架：有融資需要的老年人將不動產信托給專業銀行，銀行按照不動產價值設計年金;不動產一方面作為融資的擔保，幫助老年人獲得生活、醫療等費用，另一方面老年人仍保有不動產的收益權;信托銀行一方面是不動產擔保物的抵押權人，另一方面基于不動產所有人的委托負責不動產的管理和收益，通過資產證券化等方式分散風險。

（二）美國

“以房養老”的模式起源于荷蘭，但發展最成熟的當屬美國。美國于20世紀70年代開始進入老齡化社會，進而不得不考慮老年人的養老問題;與此同時，許多的老年人名下都有房屋，這是他們辛苦大半輩子通過分期付款方式而取得的。這就造成了當時“房子富人、現金窮人”的現象。為了解決老年人的養老問題，美國開始研究住房反向抵押養老，“以房養老”模式應運而生。

經過多年的發展，美國的“以房養老”已經成為了較為完善和成熟的養老保障模式。這種養老模式具有兩個特點：一是住房反向抵押產品具有多樣性和層次性，能夠滿足各類房產持有人的需求。美國設計的住房反向抵押養老產品針對不同層次的人群進行了區分，現在主要存在三種產品：HECM計劃、Home Keeper計劃、Financial Freedom計劃，這些產品依次面向擁有較低、中等和高等房產價值的持有人。二是這種模式建立在擁有完善的住房融資體系、多元的貸款供給機構和成熟的擔保體系的美國以房養老市場之上。

（三）英國

英國于20世紀60年代中期開始推行“以房養老”模式，住房反向抵押貸款在當時又被稱作“房產價值釋放機制”。但一直到80年代初，這種養老模式都沒有取得重大進展，主要在于該產品設計缺乏“無追索權保證”等相關條款，即老年人簽訂合同后，并不直接從貸款機構取得現金，而是得到一些債券。理想情況下，投資這些債券可以得到不錯的現金流和收益。但受英國經濟出現危機、全球股市低迷等因素的影響，利率上升而導致債券價格暴跌，反而加重了老年人的生活負擔。

英國政府在2001年推出了另一措施，允許地方政府以房屋價值為根據向老年人提供貸款，老年人去世或者房屋被出售視為貸款期限已至。為了協助該計劃的實施，政府專門安排資金來推廣這一計劃。為了加強監管，英國金融服務局接管了住房反向抵押貸款事務，并將養老產品命名為“終身抵押貸款”。

二、我國推行以房養老的必要性

縱觀大多數發達國家，面對本國養老問題時，都或多或少地采用了“以房養老”這種模式，這應當體現了未來的一種趨勢。“以房養老”模式是否具備在中國全面推廣的必要性，由現階段的國情所決定。

（一）我國人口老齡化形勢嚴峻

受經濟發展和計劃生育政策的影響，中國的人口增長模式經歷了由高速增長向低速緩慢增長的巨大變化。醫療水平的提升既降低了人口死亡率，又延長了人口的平均壽命;計劃生育的實施，極大地降低了人口的出生率。相關數據顯示，從2010年至2016年，65歲及以上老年人口的數量以年均4%的增速增加，從1.2億上升到1.5億，其在總人口中所占的比重為8.9%、9.1%、9.4%、9.7%、10.1%、10.5%、10.8%。截至2017年底，我國60歲及以上老年人口有2.41億人，占總人口的17.3%。僅2017年，新增加老年人口超過一千萬。由此可以看出，我國老年人口不僅增長速度快，而且增量巨大。受計劃生育政策的影響，我國大部分家庭結構呈現出“421”這種倒三角形態，即一對夫妻對下要撫養一個孩子，對上要贍養四位老人，這種家庭結構日益固化，老齡化趨勢加深。

（二）我國現行養老制度面臨困境

我國現行體系下的養老制度包括城鎮職工養老保險制度、新型農村社會養老保險制度和機關事業單位養老保險制度。城鎮職工養老保險制度分為基本養老保險和補充養老保險（企業年金）兩個層面，雖說企業年金是我國養老體系的第二大支柱，但是否實施企業年金計劃完全由企業自主決定，政府只是予以支持和鼓勵。相關數據顯示，實施企業年金計劃的企業過少，大多是大企業、實力雄厚的企業，覆蓋面過窄，受益人群過少。此外，我國養老保障制度覆蓋面逐步擴大，領取養老金隊伍也不斷壯大，養老保險基金的經濟效益卻十分有限，有可能導致養老金的給付出現缺口。

三、我國以房養老面臨的障礙與挑戰

房子和養老是關乎國計民生的兩件大事。“以房養老”將房子和養老相結合，能夠較好地解決老年人養老問題，但目前市場反應過于冷淡。本文認為，這種水土不服既有先天的不和，也有后天的不足。

（一）傳統觀念的束縛

中國人對房子一直以來具有獨特情節。不同于外國人租房或者買房都一樣過的思維，中國人一生熱衷于買房并把其作為畢生的追求。對于中國人來說，租房沒有家的感覺，只有擁有自己的房子以后才有了家和安全感。當讓他們面對需要將奮斗一生取得的房子所有權讓渡出去的保險業務時，內心會產生極大的抗拒與不舍。而且，當前中國主流的養老模式還是居家養老，“養兒防老”的傳統觀念根深蒂固，這種思想會滲透到家庭財產的繼承層面，把房產抵押作為老人的養老金來源，需要整個家庭代際之間的理解和共識。在這一點上，“以房養老”模式遭遇了先天的水土不服。

（二）適用范圍過于狹窄

我國實行城鄉二元的房地產制度，該項制度將農村房屋排除在住房反向抵押的適用范圍之外。《擔保法》也明文規定禁止將農村宅基地作為抵押財產用以設立抵押權，這意味著農村的房產無法用于“以房養老”這種市場化運作，“以房養老”模式在我國適用的空間進一步被壓縮。

（三）相關法律保障不足

我國實行土地公有的制度，即土地的所有權和使用權分離，土地的所有權歸屬國家和集體，自然人、法人和非法人組織都只能對土地享有使用權并且具有明確的年限限制。由于“房地一體化”的存在，現階段房屋產權人對房屋所有權的無期限性與土地使用權的有期限性之間形成了矛盾。雖說我國《物權法》明確規定了住宅建設用地使用權期間屆滿后會自動續期，但到底是有償續期還是無償續期還沒有明確的說法，這就為遠期房地產市場埋下了隱患，有可能導致擁有房屋抵押權的保險機構對日后需要出售的房屋的價格不能作出合理的預測和估計，從而對養老金的發放帶來不確定性。

四、應對策略

（一）設立第三方房屋評估機構，防止虛假評估

解決交易雙方對房屋價值評估最好的辦法，無疑是引入獨立于雙方的第三方專門評估機構，以作出公允合理的評估結論，公平對待雙方當事人。政府應當履行好設立房屋價值評估機構的職責，憑借政府的公信力，讓老年人放心參與進來，同時讓交易雙方都信服，最大程度上平衡好雙方的利益。

（二）完善相關制度和法律，穩定房產市場預期

一方面，現行城鄉二元制下的土地制度不利于城鄉一體化的發展，也使得“以房養老”業務無法面向農村房屋開展，因此亟待改革，實現農村宅基地使用權的流轉，從而把農村房屋納入適格房屋中。完善農村宅基地流轉制度，一要完善宅基地流轉法制體系，二要加快推進確權登記工作，三要加快建設農村宅基地流轉平臺建設。另一方面，國家應當盡快出臺相關法律法規明確住宅建設用地使用權期間屆滿后自動免費續期，以此穩定房地產市場的長遠預期。

（三）附加可贖回條款，增強合同靈活性

現行以房養老模式下，一刀切地在協議中規定該業務終了之時由保險公司取得房屋所有權可能會使得老年人望而生畏，難以參與到該業務之中。若在合同中增加關于房屋可贖回的條款，允許簽訂合同的當事人在一定期限內或者滿足特定條件可以終止該合同，或者償還已得養老金的本金和利息之后可以贖回房屋，這種模式才更具吸引力。

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Research on the countermeasures of housing pension model

WU Bo

（Beijing Normal University， Beijing 100875）

Abstract：The has been implemented in Japan， the United States， the United Kingdom and other developed countries for a long time. As China's population aging is more and more serious， China has begun to promote the “houses-for-pension” model. This paper focuses on the necessity of implementing this model and the obstacles and challenges it faces， and proposes five feasibility recommendations based on this.

Keywords： housing pension; housing reverse mortgage; insurance; the elderly; countermeasure

責任編輯、校對：王兆華