如何區分真假以房養老

何靈興

廣東省廣州市荔灣公證處，廣東 廣州 510140

俗話說“魔高一尺道高一丈”，近年發生在北京“以房養老”詐騙事件，再一次讓人們體會到什么是“人間正道是滄桑”！

住房反向抵押養老保險俗稱“以房養老”，這是國務院根據我國人口老齡化的現狀與趨勢，為滿足廣大老年人持續增長的養老服務需求，解決國內養老服務和產品供給不足、市場發育不健全的實際情況，于二〇一三年提出的試點措施。真正的以房養老項目是利國利民的好事，能夠解決那些既要保留房產居住，又需要更多流動資金保障退休生活的老年人。然而，就是這么個好政策，最近卻被壞人利用，打著“以房養老”的名號，實際是妄圖套走老人的房屋。

正與邪的較量從來不會停止，我們如何才能鑒別哪個是真的“以房養老”，哪個是假的“以房養老”？且讓我們看看前段時間發生在北京的假以房養老項目是怎么套走老人的房屋。

騙子首先是以高息為誘餌，誘騙老人說有什么“投資項目”或者“理財產品”可以讓老人在短時期內獲得高息回報，但前提是必須要投入相當多的金錢才能加入這個“投資項目”或者“理財產品”，老人家手上沒那么多資金怎么辦，于是騙子誘導老人抵押房產給高利貸取得借款，并把借得款項投入前面所說的“投資項目”或者“理財產品”。在這個過程中，騙子還利用公證處，讓老人家簽訂了一堆文件并做了公證，這其中包括向高利貸借款的合同公證、將房子抵押給高利貸的抵押合同公證、將房屋委托給高利貸的放貸人出售的委托公證書等，還在上述合同中加上了允許不經訴訟直接強制執行的條款，總之就是利用現在法律允許的形式，將上述詐騙行為偽裝成完全合法，還美其名曰“以房養老”。

這一來一回，老人把房屋抵押給高利貸，然后抵押房屋取得的錢也以所謂投資的名義到了騙子的手上，此時，老人實際處于一種房子與錢的控制權都掌握在別人手上的狀況。接下來發生的事情，估計大家都能猜到，就是所謂的“投資項目”或者“理財產品”失敗，老人家的本金和所謂的高額利息自然無法取回，于是老人家就不能給高利貸還債，緊接著就是高利貸天天來催還款，如果還不起款就將抵押房屋強制執行拍賣甚至是直接利用之前辦好的委托公證書將房屋過戶，于是一瞬間，老人就陷入了錢房兩失的窘況。

看過以上假冒以房養老項目的案例，那我們再看真正的以房養老項目是如何操作的，首先，真正的以房養老項目是經過中國保監會備案并批準的項目，是由具有資質的正規保險公司操作的項目，絕非某個個人或者某個公司或基金操作的項目；然后，真正的以房養老項目一定是在合同中有明確的條款保障老人可以在抵押房產居住至終老，只要老人在世，都不會強制拍賣老人拿出來抵押給保險公司的房產，而且就算老人去世了，保險公司也不會立刻強制拍賣抵押房產，而是在以房養老的保險合同上明確約定，讓老人遺產的繼承人有自主選擇的權利，即老人遺產的繼承人可以全部支付老人生前從保險公司領取的養老保險金及其必要利潤(注：該利潤率是由中國保監會確定的，而不是漫天要價的結果)和相關費用后，取回老人抵押給保險公司的房屋產權；最后，真正的以房養老項目的目的是為了補充老人緊缺的日常生活費用，保險公司通常以細水長流的方式，每個月給予老人一定的養老費用，跟社保發養老金差不多，發出去的養老金自始至終都由老人自己掌握，而不會繞個圈又讓老人將這筆養老金以各種名義投出去。總之，老人是處于房子與錢的控制權都掌握在自己手上的狀態。在公證方面，保險公司只要求老人做抵押合同及其補充協議的公證，而不會另外要求老人去做委托出售房屋的委托公證書，沒有委托公證書就不會發生房屋莫名其妙被過戶的情況。

從上面的分析可見，真正的以房養老項目是處處為老人著想的，每一步都十分注重保障老人的資產安全，而且也不會打著高利息、高收益的旗號去進行廣告宣傳。由于國家制定了嚴格的政策約束以房養老保險的利潤率，所以現在全國僅僅只有一家國資保險公司在推動該項目，該保險公司做以房養老項目也十分謹慎。與之相反，假的以房養老項目通常都是用快節奏的方式來鼓動老人家馬上簽約，沒有適當的冷靜期，口頭上虛假承諾種種利益，書面上簽訂的卻是與普通借貸無異的借款合同、抵押合同、委托書，沒有任何保障老人在抵押房產居住至終老的條款，等到騙子收網的時候，先前的種種口頭承諾全無蹤影，老人手上沒有任何證據證明對方曾經承諾過的事情，但騙子手上卻有了老人簽訂的借款合同、抵押合同、委托書。因此，廣大老人一定要擦亮自己的眼睛，仔細分辨孰真孰假。

以房養老項目在中國還是個新生事物，大眾對以房養老的了解還需要一個過程。雖然有李鬼出來了，但我們不能否認李逵，不能因為有假冒的產品就打死真正的產品。大眾應該通過這一件件個案學到如何防范詐騙，而監管部門則通過這一件件個案制定出更加完備的管理辦法。我們相信經過若干年的發展和演變，以房養老事業一定能在中國成為民眾在社保之外的重要選擇。