房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題及對(duì)策

田麗亞

摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好的背景下，人們對(duì)于居住地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間極為良好。財(cái)務(wù)管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要前提，高效率的財(cái)務(wù)管理能夠有效優(yōu)化企業(yè)的資源配置，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的面對(duì)營(yíng)改增政策下帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)?；诖?，本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)下的營(yíng)改增政策，探究了營(yíng)改增政策實(shí)施帶給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的影響，并以此為基礎(chǔ)提出了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);營(yíng)改增;財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的熱門產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮出極為重要的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)企業(yè)要想在營(yíng)改增實(shí)施下的背景中脫穎而出，就要充分利用營(yíng)改增為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)的機(jī)遇，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)下的營(yíng)改增政策分析

自我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所下降，眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)的態(tài)勢(shì)，也因此房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入轉(zhuǎn)型、分化的關(guān)鍵期。房地產(chǎn)行業(yè)是綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，營(yíng)改增的實(shí)施能夠有效解決房地產(chǎn)稅負(fù)過(guò)重的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在我國(guó)全面實(shí)施營(yíng)改增政策后，房地產(chǎn)行業(yè)擺脫營(yíng)業(yè)稅中重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅的情況，幫助房地產(chǎn)企業(yè)避免了無(wú)法抵扣稅款、不能進(jìn)行退稅的情況。營(yíng)業(yè)稅政策下的房地產(chǎn)企業(yè)稅率在5%，營(yíng)改增政策下的房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率在11%，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率要高于營(yíng)業(yè)稅率，但房地產(chǎn)行業(yè)具備復(fù)雜性的特質(zhì)，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的抵扣項(xiàng)存在著一定的影響。

二、營(yíng)改增政策給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)的影響

（一）提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本

房地產(chǎn)行業(yè)并不是獨(dú)立存在的產(chǎn)業(yè)，它與建筑行業(yè)有著極為緊密的關(guān)系，因此建筑安裝企業(yè)的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響較深。在營(yíng)改增政策全面實(shí)施后，建筑安裝企業(yè)的稅率提升到11%，建筑安裝企業(yè)隸屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，因此其勞務(wù)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率比較低，抵扣的金額相對(duì)較低，導(dǎo)致建筑安裝企業(yè)的安裝成本上升，而成本上升這一部分勢(shì)必會(huì)向下游的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本生產(chǎn)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)降低。

（二）增加財(cái)會(huì)核算難度

營(yíng)改增實(shí)施前“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)有“應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”，而在營(yíng)改增實(shí)施后，增值稅核算中增設(shè)一級(jí)核算科目“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”，而二級(jí)的核算科目中設(shè)有“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“已交稅金”等明細(xì)科目，這些新增設(shè)有的核算科目大大提升會(huì)計(jì)核算的核算難度。[1]

（三）提升發(fā)票管理力度

營(yíng)改增實(shí)施前的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票僅是購(gòu)買支付的憑證并不是抵扣稅金的憑證，而在營(yíng)改增實(shí)施后，銷售方開具的增值稅專用發(fā)票具備了抵扣稅金的憑證作用。因此銷項(xiàng)發(fā)票的開具、保管乃至領(lǐng)購(gòu)、作廢等發(fā)票管理環(huán)節(jié)，都需要按照發(fā)票管理制度去執(zhí)行，而進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得、認(rèn)證以及抵扣等發(fā)票管理環(huán)節(jié)，也需要按照管理制度去進(jìn)行發(fā)票管理，倘若對(duì)發(fā)票的管理不嚴(yán)格，極易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生的極大損失。

（四）財(cái)會(huì)人員素質(zhì)較低

營(yíng)改增實(shí)施后對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)崗位標(biāo)準(zhǔn)有所提升。增值稅的規(guī)定復(fù)雜程度要高于營(yíng)業(yè)稅，在增值稅中需要核算的內(nèi)容較為繁瑣，計(jì)算難度也相對(duì)較高，因此對(duì)于財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)要求更高。在營(yíng)業(yè)稅中有關(guān)增值稅的涉稅事項(xiàng)相對(duì)少，而在營(yíng)改增中增值稅在涉稅事項(xiàng)中的所占的比重較低，增值稅中開票、認(rèn)證抵扣、報(bào)稅以及稅款繳納等系統(tǒng)環(huán)節(jié)，對(duì)于財(cái)會(huì)人員來(lái)講都是一大挑戰(zhàn)。然而現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)中部分財(cái)會(huì)人員難以滿足營(yíng)改增實(shí)施后的崗位標(biāo)準(zhǔn)，極易由于業(yè)務(wù)水平較低導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。[2]

（五）導(dǎo)致企業(yè)資金短缺

營(yíng)改增實(shí)施后帶給房地產(chǎn)企業(yè)最大挑戰(zhàn)就是企業(yè)將會(huì)面臨資金短缺的問題。這是由于在營(yíng)改增稅制實(shí)施后會(huì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流的負(fù)擔(dān)加大，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)階段房地產(chǎn)的信貸情況，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺的困境將會(huì)越發(fā)明顯，持續(xù)下去將會(huì)引發(fā)企業(yè)更為嚴(yán)重的資金問題。

三、優(yōu)化營(yíng)改增政策下企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的措施

營(yíng)改增實(shí)施后給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一系列的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要采用積極的態(tài)度面對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的困境和發(fā)展，密切關(guān)注營(yíng)改增的發(fā)展動(dòng)態(tài)以及我國(guó)增值稅的改革方向，繼而幫助企業(yè)能夠盡快適應(yīng)營(yíng)改增，在營(yíng)改增稅制下最大限度獲得經(jīng)濟(jì)效益。

（一）提升商業(yè)談判能力

在營(yíng)改增實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格調(diào)查供應(yīng)商納稅人的資質(zhì)，在選擇合作伙伴時(shí)應(yīng)選擇招標(biāo)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)合作雙方共贏局面，招標(biāo)方案中的競(jìng)標(biāo)門檻就是供應(yīng)商的納稅人資質(zhì)，在最大程度的取得進(jìn)項(xiàng)稅時(shí)，最大限度的降低企業(yè)稅負(fù)。要想解決房地產(chǎn)企業(yè)中臨時(shí)性的零散性無(wú)法取得增值稅發(fā)票的問題，企業(yè)可通過(guò)選擇發(fā)展規(guī)模較大，材料配件供應(yīng)企業(yè)的供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，以預(yù)付款的模式來(lái)購(gòu)買零散配件，繼而與批量采購(gòu)的配件合并開具取得增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)工作極為重要，只有這樣才能有效降低建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)移下的成本費(fèi)用，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間，此外企業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)部門需要提升業(yè)務(wù)談判能力，積極與購(gòu)買方進(jìn)行商業(yè)談判，明確合同中的金額是否含有稅價(jià)，通過(guò)及時(shí)調(diào)整合同金額，來(lái)維護(hù)營(yíng)改增下的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。[3]

（二）增加財(cái)會(huì)核算難度

為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的使用營(yíng)改增稅制，企業(yè)需要對(duì)已有的會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行完善，嚴(yán)格按照營(yíng)改增稅制來(lái)對(duì)增值稅進(jìn)行核算處理，根據(jù)增值稅的征收要求來(lái)設(shè)置核算明細(xì)，進(jìn)而為增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)核算提供真實(shí)有效的稅務(wù)資料。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分利用營(yíng)改增實(shí)施的契機(jī)，來(lái)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，規(guī)劃會(huì)計(jì)核算流程，提升財(cái)會(huì)人員的會(huì)計(jì)核算水平。

（三）提升發(fā)票管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，以營(yíng)改增稅制為基礎(chǔ)制定企業(yè)內(nèi)的發(fā)票管理流程，規(guī)范增值稅專用發(fā)票的管理制度，明確增值稅發(fā)票的領(lǐng)取、保管、認(rèn)證、抵扣等發(fā)票管理流程，將每一環(huán)節(jié)管理工作確認(rèn)到具體負(fù)責(zé)人中，減少增值稅發(fā)票丟失問題或是過(guò)期抵扣的問題的發(fā)生情況。此外，嚴(yán)禁其他企業(yè)虛開增值稅發(fā)票的行為，同時(shí)明令禁止企業(yè)從其他企業(yè)中購(gòu)買無(wú)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。

（四）提升財(cái)會(huì)人員素養(yǎng)

營(yíng)改增實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)水平提出了更高的要求，因此企業(yè)財(cái)會(huì)人員需要提升自主學(xué)習(xí)意識(shí)加強(qiáng)對(duì)營(yíng)業(yè)稅稅制的學(xué)習(xí)力度，通過(guò)更新自己的會(huì)計(jì)知識(shí)庫(kù)，來(lái)提升自身的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)水平。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的營(yíng)業(yè)增稅制相關(guān)知識(shí)技能的培訓(xùn)力度，通過(guò)夯實(shí)財(cái)會(huì)人員的理論知識(shí)基礎(chǔ)，來(lái)幫助財(cái)會(huì)人員累計(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，避免在實(shí)際工作中由于工作失誤導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生較多不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)人員只有不斷提升自身的業(yè)務(wù)操作水平，減少工作失誤，才能保證對(duì)營(yíng)改增下企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)大大降低。

（五）實(shí)現(xiàn)多元化的經(jīng)營(yíng)

幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增實(shí)施后面臨的資金短缺問題，需要從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式入手，通過(guò)縮減企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的運(yùn)作周期，減少企業(yè)的項(xiàng)目的財(cái)務(wù)支出費(fèi)用，降低項(xiàng)目資金占用額度，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的部分業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，企業(yè)可以將這一部分的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行外包，將稅負(fù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，繼而實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以加強(qiáng)與其他企業(yè)的項(xiàng)目合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，繼而有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中利于優(yōu)勢(shì)地位，就要充分利用營(yíng)改增政策帶來(lái)的機(jī)遇，提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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