房?jī)r(jià)正在起變化？

譚保羅

這幾天，有朋友問(wèn)我：北京和深圳的房?jī)r(jià)，怎么走？

他說(shuō)，在北京，自己關(guān)注的一處公寓已從1200萬(wàn)元掉到了1000萬(wàn)元出頭，差不多跌了1/6。深圳聽說(shuō)還在漲，一個(gè)豪宅開盤幾小時(shí)就被搶光，看房要交500萬(wàn)元誠(chéng)意金。最后，15個(gè)人搶一套房，誠(chéng)意金就高達(dá)139億元，相當(dāng)于一個(gè)中國(guó)前100強(qiáng)房企的年銷售總額。

到底怎么回事？我說(shuō)搞不清楚，但可以肯定兩點(diǎn)：第一，樣本數(shù)量太少了，會(huì)影響你的判斷。第二，北京和深圳都屬于中國(guó)頂級(jí)的一線城市，兩者房?jī)r(jià)的差異從長(zhǎng)期看一定是收斂的，而不是分散的。

其實(shí)，對(duì)于任何城市，我都無(wú)法判斷漲跌，但朋友們不妨有點(diǎn)常識(shí)，了解一些“隱秘指標(biāo)”。當(dāng)然，這是我自己的“發(fā)明”。

第一個(gè)，是核心城市的調(diào)控措施是否有調(diào)整。這一輪樓市調(diào)控可以回溯到2017年的“317新政”。2016年，房?jī)r(jià)大爆炸。到2017年3月17日，在中央政府的嚴(yán)厲要求下，地方政府和銀行陸續(xù)出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施。當(dāng)時(shí)，的確遏制了房?jī)r(jià)登天。

到目前為止，新政已實(shí)施了2年多，一些地方的土地財(cái)政也出了問(wèn)題。于是，有一些觀點(diǎn)認(rèn)為，是否會(huì)繼續(xù)調(diào)控，可能“因城施策”，即不同城市采用不同的政策，而不是一刀切地穩(wěn)住房?jī)r(jià)，按住不讓上漲。

毫無(wú)疑問(wèn)，房住不炒一直都是最根本的方針。但中國(guó)也的確太大了，在一些小地方有所松動(dòng)的可能，似乎也可能理解。但觀察房?jī)r(jià)，我們沒有必要關(guān)注那些缺乏系統(tǒng)重要性和信號(hào)意義的城市，而是要關(guān)注那些核心城市。

在這些城市，主政官員往往年富力強(qiáng)，仕途看漲。因此，他們對(duì)敏感的調(diào)控措施問(wèn)題，一定會(huì)慎之又慎，甚至都缺乏完整意義的決定權(quán)。那么，如果這些城市的政策出現(xiàn)變化—哪怕是一點(diǎn)微調(diào)，也可以從側(cè)面說(shuō)明一些變化。現(xiàn)在，有這樣的城市嗎？

觀察房?jī)r(jià)，我們沒有必要關(guān)注那些缺乏系統(tǒng)重要性和信號(hào)意義的城市，而是要關(guān)注那些核心城市。

第二個(gè)指標(biāo)和銀行業(yè)相關(guān)。研究房?jī)r(jià)，很多人喜歡用M2（廣義貨幣）增速來(lái)參考，但你必須知道，中國(guó)的M2統(tǒng)計(jì)口徑和國(guó)際通行口徑存在差異。而且，因?yàn)槟承┨厥庠颍闷渥鳛樵u(píng)判的參考數(shù)據(jù)，也并不排除存在無(wú)法反應(yīng)全局和實(shí)情的可能性。

其實(shí)，另一個(gè)維度同樣能反映問(wèn)題，銀行資產(chǎn)的增長(zhǎng)。首先，銀行資產(chǎn)規(guī)模越大，意味著監(jiān)管的難度和復(fù)雜性也越大，這等于監(jiān)管官員的工作難度越大。顯然，官員都更加希望別人知道自己工作很艱難，自己肩負(fù)重任。因此，這個(gè)數(shù)據(jù)比較有力量。

另外，銀行資產(chǎn)相當(dāng)一部分是按揭貸款。而且，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，這部分資產(chǎn)和總資產(chǎn)的相關(guān)性可能越來(lái)越高。比如，房?jī)r(jià)大爆炸之前的2015年年底，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)為194萬(wàn)億元，而2018年年底，數(shù)字變成261萬(wàn)億元。看起來(lái)，3年的復(fù)合增長(zhǎng)率不高，但基數(shù)已經(jīng)如此之大，還依然維持10%以上的復(fù)合增長(zhǎng)，不可謂不驚人。

此外，如果看銀行新增個(gè)人中長(zhǎng)期貸款情況，更能看出一些端倪。

不過(guò)，這些東西都太技術(shù)性了。最后，我們不妨看最簡(jiǎn)單直觀的，加幾位同城房地產(chǎn)中介的微信，看看他們的朋友圈，這些聰明伶俐的年輕人是房地產(chǎn)最接地氣的晴雨表。

希望他們都好，畢竟他們是這十多年來(lái)，對(duì)城市青年最好的一群人，特別那些讓你在2016年之前買房的人。

對(duì)他們，要感恩。