共有產(chǎn)權(quán)房中的博弈分析

[摘?要]共有產(chǎn)權(quán)房作為保障性住房的一種，已經(jīng)在我國多地進(jìn)行試點(diǎn)推進(jìn)，在一定程度上解決了“夾心層”人群的住房難題。值得指出的是，在共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)行過程中，尚存在一些模糊方面需要進(jìn)一步界定和規(guī)范，包括共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)博弈、共有產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)博弈和共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格博弈，建議確定共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，明晰政府角色;建立專司共有產(chǎn)權(quán)房運(yùn)作的住房管理機(jī)構(gòu)，掌控風(fēng)險(xiǎn);根據(jù)各地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)和人口特點(diǎn)，規(guī)范定價(jià)方案;維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，而非一味的打壓房價(jià)。

[關(guān)鍵詞]共有產(chǎn)權(quán)房;性質(zhì);風(fēng)險(xiǎn);價(jià)格;博弈

[中圖分類號(hào)]F284?[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A?[文章編號(hào)]1008—1763（2019）06—0056—07

Abstract：As a kind of affordable housing， the joint property house has been piloted in many areas in China， to a certain extent， to solve the housing problem of the "sandwich level" crowd. It is worth noting that， in the operation process of the total property room， still some fuzzy aspects need to be further defined and standardized， they are?embodied in a variety of games， including the nature game of the property right house， the risk game of the common property house and the price game of the common property house.It is suggested to determine the nature of the property right house and clarify the role of the government;to establish a total of housing property management agencies to control the risk of operation;to design a feasible pricing scheme based on the different economic and demographic characteristics of each region;to perfect the system of the common property right house，to?carefully design the admittance clause and exit plan.

Key words： shared ownership housing;character;risk;price;game

共有產(chǎn)權(quán)房是我國新型的保障房供給模式，政府在房屋出售初期持有一部分可雙向回購的房屋產(chǎn)權(quán)，為購房者減負(fù)。Christine Whitehead [1]曾指出“共有產(chǎn)權(quán)”的三個(gè)優(yōu)勢：從投資角度有利于降低風(fēng)險(xiǎn);從消費(fèi)角度有利于減輕負(fù)擔(dān);從管理角度有利于產(chǎn)權(quán)人支配。還有學(xué)者同樣認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房能夠使得房屋自有率得到有效的提升。[2]我國在近年來才開始共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)工作，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房的研究也相對(duì)較少。有一部分學(xué)者認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房雖然目前存在一定的問題，但是在我國仍然可行 [3][4]，另有一部分學(xué)者則持反對(duì)意見，認(rèn)為我國仍不具備實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房的條件 [5]。其他更多的學(xué)者則是從共有產(chǎn)權(quán)房的制度設(shè)計(jì) [6]、定價(jià)模式 [7]、退出機(jī)制和融資模式 [8]等實(shí)踐操作角度出發(fā)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)作進(jìn)行研究分析。

為解決“夾心層”人群的住房問題，自2007年起，我國共有產(chǎn)權(quán)房首次在淮安進(jìn)行試點(diǎn)，目前已經(jīng)在北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安六個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)和推廣。共有產(chǎn)權(quán)房與以往其他類型的保障性住房相比，在多個(gè)方面進(jìn)行了革新，摒棄了一些陳舊的運(yùn)作模式：其一，改變了政府隱性的補(bǔ)貼方式，由暗補(bǔ)轉(zhuǎn)為明補(bǔ)，使得政府的投入顯性化;其二，緩解了政府在保障性住房領(lǐng)域的資金壓力，使政府也能夠在提供保障的同時(shí)獲取一定的收益，并為未來的保障工作奠定基礎(chǔ);其三，改善了“夾心層”人群的住房條件，提升了一部分人群的購房能力，使其能夠擁有房產(chǎn)，積累財(cái)富，縮小貧富差距;其四，由政府掌控一部分產(chǎn)權(quán)，有利于打擊炒房行為，保證房屋分配和再分配的公平性。

然而，值得指出的是，共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)行過程尚存在需要進(jìn)一步界定和規(guī)范的方面，主要體現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)博弈、共有產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)博弈和共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格博弈。

一?共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)博弈

在我國各類保障性住房中，共有產(chǎn)權(quán)房第一次將購房者的產(chǎn)權(quán)明晰，并與商品房接軌，使保障性住房兼具“保障性”和“商品性”兩種特性。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)定位，學(xué)術(shù)界一直以來存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)是堅(jiān)持共有產(chǎn)權(quán)房的“保障性”，認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房是專門解決“夾心層”人群住房問題的保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)填補(bǔ)了目前我國保障性住房體系的空白;而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)作應(yīng)當(dāng)遵循市場化的原則，政府應(yīng)當(dāng)將工作重心轉(zhuǎn)向共有產(chǎn)權(quán)住房的制度建設(shè)、整體規(guī)劃、法制健全及監(jiān)管等方面，突出共有產(chǎn)權(quán)房的“商品性”。由此可見，共有產(chǎn)權(quán)房工作中最初的博弈即是其性質(zhì)的定位。

共有產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)主體主要包括政府相關(guān)部門（簡稱：政府）、已經(jīng)持有共有產(chǎn)權(quán)房部分產(chǎn)權(quán)的住戶（簡稱：已經(jīng)購房者）和擬購買共有產(chǎn)權(quán)房的家庭戶（簡稱：潛在購房者）。政府是共有產(chǎn)權(quán)房的籌建者和管理者，是共有產(chǎn)權(quán)房的供給方，在整個(gè)博弈中占據(jù)主導(dǎo)地位，政府可以將共有產(chǎn)權(quán)房定位為“保障房”或者“商品房”;已經(jīng)購房者可以選擇“繼續(xù)持有”或者“退出”;潛在購房者可以選擇“購買”或者“不買”。我們可以用“海薩尼轉(zhuǎn)換”來解釋政府、已經(jīng)購房者與潛在購房者之間的博弈。“海薩尼轉(zhuǎn)換”的主要特征是引入虛擬參與人——“自然”，將不完全信息博弈轉(zhuǎn)換成兩階段動(dòng)態(tài)博弈，進(jìn)而可以用完全信息博弈的方法進(jìn)行研究。本文用“政府”替代“自然”，假定政府首先行動(dòng)，決定共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，已經(jīng)購房者進(jìn)而選擇“繼續(xù)持有”或者“退出”，同時(shí)，潛在購房者選擇“購買”或者“不買”。

由圖1可知，無論政府將共有產(chǎn)權(quán)房定位如何，已經(jīng)購房者都可以做出“繼續(xù)持有”或者“退出”的選擇，同時(shí)，潛在購房者也可以選擇“購買”或者“不買”。

假定政府將共有產(chǎn)權(quán)房定位為“保障性住房”，目前的政策措施不變，共有產(chǎn)權(quán)房的門檻依然是“本市戶籍和家庭戶名下無房者”，共有產(chǎn)權(quán)房半封閉運(yùn)行，住戶退出時(shí)當(dāng)首先出售給政府相關(guān)部門，房屋溢價(jià)有上限限制。如果已經(jīng)購房者選擇繼續(xù)持有，假定他的效用是低價(jià)低息購入共有產(chǎn)權(quán)房的福利u1，而潛在購房者也選擇購買，同樣潛在購房者的效用為u2，如果已經(jīng)購房者退出或者潛在購房者不購買房屋，則兩者的效用都是0。

再考察另一種情況，假定政府將共有產(chǎn)權(quán)房定位為“商品房”，那么共有產(chǎn)權(quán)房最終將市場化，準(zhǔn)入門檻將會(huì)降低，退出渠道將拓寬，不再限于政府回購。如果已經(jīng)購房者選擇繼續(xù)持有，他所獲得的效用仍然是u1，但是按照目前的房市價(jià)格走向判斷，共有產(chǎn)權(quán)房未來大概率會(huì)溢價(jià)。如果他在未來選擇退出，將會(huì)獲得更多的收益，假定溢價(jià)收益為a，則已經(jīng)購房者退出時(shí)將會(huì)獲得的效用為u1+a;而潛在購房者如果在未來選擇購房，那么他將面臨更高的房價(jià)和更少的福利，因此，如果潛在購房者選擇購房，他的效用將是u2-a。

因此，從博弈結(jié)果（圖1）來看，“保障房”定位對(duì)于潛在購房者更為有利，而“商品房”定位對(duì)于已經(jīng)購房者更為有利。值得指出的是，由于種種客觀原因，共有產(chǎn)權(quán)房工作的推進(jìn)速度較慢，已經(jīng)購房者的數(shù)量并不多，潛在購房者的需求缺口較大，從解決“夾心層”住房問題的初衷出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將共有產(chǎn)權(quán)房定位為“保障性住房”。

此外，就共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)而言，本文建議應(yīng)更偏向于“保障性”的特性。一是共有產(chǎn)權(quán)房的創(chuàng)建初衷是為了解決“夾心層”的住房問題以及財(cái)富分配的公平問題。之前的保障性住房更多是重點(diǎn)解決保障群體的居住問題，忽視了資產(chǎn)價(jià)格上漲所帶來的溢價(jià)效應(yīng)正逐步拉開購房者和租房者的財(cái)富水平，加劇貧富差距。而共有產(chǎn)權(quán)房的設(shè)計(jì)使得保障對(duì)象能夠在解決住房問題的同時(shí)共享房價(jià)上漲的好處。二是共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入門檻體現(xiàn)“保障性”。例如，北京市的共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)條件要求大多數(shù)的申請(qǐng)者擁有本市戶籍或者符合相應(yīng)的限購條件，同時(shí)嚴(yán)格要求購房人及家庭成員名下都沒有在當(dāng)?shù)負(fù)碛羞^住房，也沒有住房轉(zhuǎn)讓記錄，體現(xiàn)出共有產(chǎn)權(quán)房更多的是在強(qiáng)調(diào)住房“保障性”，優(yōu)先解決無房戶的剛性居住需求，這是共有產(chǎn)權(quán)房與商品房最根本的區(qū)別。三是共有產(chǎn)權(quán)房的退出方式打擊炒房者。黨的十九大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，一語點(diǎn)出了目前房地產(chǎn)市場的亂象所在。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)低迷期的持續(xù)和貨幣發(fā)行量的增長，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場，給我國經(jīng)濟(jì)帶來一些不穩(wěn)定因素，各類保障性住房的陸續(xù)推出并未從根本上解決炒房問題，房價(jià)在近期有所回落但仍居高位。而共有產(chǎn)權(quán)房的推出及推廣可以在一定程度上打擊炒房行為。首先，大多數(shù)的共有產(chǎn)權(quán)房要求購房者在一定期限內(nèi)不允許出售（例如5年），即使是5年期滿，在出售時(shí)也是優(yōu)先出售給政府，然后是具有購買共有產(chǎn)權(quán)房資格的人群;其次，即便是上市出售，房屋的增值收益也要按照購房者和政府的持有比例進(jìn)行分成，一定程度上抑制了購房者的投機(jī)動(dòng)機(jī)。

因此，5年后共有產(chǎn)權(quán)房的出售與商品房掛鉤，雖然能夠享受與商品房一樣的溢價(jià)收益，但是，在共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)作中仍應(yīng)當(dāng)偏重于其“保障性”的特性，才能夠不忘初心，發(fā)揮其改善民生、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。

二?共有產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)博弈

風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為“未來收益的不確定性，或者是遭受損失的可能性”。共有產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)博弈主要指的是各參與方之間對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的判斷與衡量。

首先，可以從收益等于收入減去成本的簡單公式出發(fā)，考察共有產(chǎn)權(quán)房的主要參與主體——政府（或者政府指定的專司共有產(chǎn)權(quán)房的部門，以下簡稱為政府）和購房者的風(fēng)險(xiǎn)情況。政府從共有產(chǎn)權(quán)房的籌建階段到最終回購或者出售都參與其中，主要環(huán)節(jié)包括籌資、選址、建設(shè)、驗(yàn)收、審核、分配、回購和售出分享收益。可以看出，除了最后一步政府可以獲得收入之外，其他各個(gè)環(huán)節(jié)皆是成本支出。政府主要的成本支出包括讓渡土地出讓收益和減免部分稅費(fèi)、建設(shè)房屋或者以其他方式籌集房源、組織人員接受申請(qǐng)、審核、征信、公示和分配等，政府的這些支出全部顯化為共有產(chǎn)權(quán)房中政府的產(chǎn)權(quán)部分。政府的收入是在共有產(chǎn)權(quán)房上市出售之時(shí)，按照政府持有的產(chǎn)權(quán)比例分享房屋價(jià)格溢價(jià)的收益。

其次，按照這種操作模式，政府將面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。其一，如果購房者不選擇出售房屋而一直持有，政府將沒有分享房屋價(jià)格溢價(jià)的機(jī)會(huì)，只能按照低價(jià)格收回成本;其二，房價(jià)的走向不可預(yù)估，如果房價(jià)上漲，購房者可以選擇上市出售房屋，享受房價(jià)溢價(jià)的收益，而如果房價(jià)下跌，則有兩種情況：一種是房價(jià)下跌到共有產(chǎn)權(quán)房購買價(jià)之下，則購房者放棄購買共有產(chǎn)權(quán)房，由政府以高于市場價(jià)的房屋原價(jià)回購購房者的產(chǎn)權(quán)份額;另一種是房價(jià)雖然下跌，但是仍舊在共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)之上，購房者可能繼續(xù)回購政府的產(chǎn)權(quán)，也可能選擇觀望或者放棄共有產(chǎn)權(quán)房。無論是哪一種情況，只要房價(jià)下跌，政府都有可能遭受一定的損失，從某種意義上來說，目前的共有產(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制是由政府“兜底”的一種模式，政府需要承受的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購房者，詳見表1。

此外，共有產(chǎn)權(quán)房的保障對(duì)象大部分是處于中低收入的“夾心層”人群，這部分人群的收入和財(cái)富積累狀況并不可觀，支付能力不強(qiáng)，存在隱性的違約風(fēng)險(xiǎn)。按照目前共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市的運(yùn)作方式來看，通常共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只比同期同質(zhì)的商品房低5～10%，雖然有政府先期支付30～50%的部分產(chǎn)權(quán)房款，但是這部分產(chǎn)權(quán)需住戶在5年內(nèi)從政府處回購，否則將加計(jì)利息，甚至與市場價(jià)同價(jià)。而“夾心層”人群的收入往往呈單一渠道、增長速度不明顯等特征，共有產(chǎn)權(quán)房目前的這種扶持方式往往只能解燃眉之急，政府后續(xù)扶持力度不夠或者宏觀經(jīng)濟(jì)層面的變化都可能會(huì)導(dǎo)致一部分支付能力不強(qiáng)的人群出現(xiàn)違約的情況。

由此可見，共有產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)博弈主體主要包括政府和已經(jīng)購房者。由于市場處于不斷變化之中，二者的博弈也會(huì)不斷進(jìn)行，符合不完全信息重復(fù)博弈模型的條件，因此，本文選擇KMRW模型分析共有產(chǎn)權(quán)房的交易主體之間的博弈行為。由于政府信息面較廣，我們假定政府為理性的參與者，而對(duì)于已經(jīng)購房者而言，綜合素質(zhì)參差不齊，假定已經(jīng)購房者中包括理性參與者（概率為a）和非理性參與者（概率為1-a）兩種類型。

在初步博弈中，假定政府和已經(jīng)購房者二者同時(shí)決定購買共有產(chǎn)權(quán)房的效用都為8，只有一方選擇購買時(shí)效用為10，退出方效用為0，二者都決定退出時(shí)的效用都為0。為簡化分析，假定博弈三次，考慮房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲和下跌兩種情況。

情況一：房地產(chǎn)市場整體價(jià)格上漲

已經(jīng)購房者可以選擇繼續(xù)購買剩余產(chǎn)權(quán)或者將已買產(chǎn)權(quán)賣給政府或市場進(jìn)而退出，而政府可以選擇接盤或者不接。假定繼續(xù)購買產(chǎn)權(quán)和接盤行為為B，退出行為和不接盤行為為Q。在房地產(chǎn)市場整體價(jià)格上漲的情況下，理性的購房者應(yīng)該選擇繼續(xù)購買剩余產(chǎn)權(quán)B，非理性購房者會(huì)選擇退出Q，而政府可以選擇接盤或者不接盤，假定政府行為為未知X，則有表2情況。

如果X=Q，非理性購房者的期望效用是：

如果X=B，非理性購房者的期望效用是：

因此，如果18-18a≥16-8a，即a≤1/4時(shí)，在階段2，非理性購房者會(huì)選擇Q。為簡化分析，我們假定a≤1/4。

再考慮政府的選擇，假定政府有三種選擇：（Q，Q，B）（B，B，B）以及（B，Q，B），見表3。

因?yàn)閍≤1/4，所以，16≤18-8a，可以推斷（B，Q，B）優(yōu)于（B，B，B）。因此，戰(zhàn)略1和戰(zhàn)略3是最優(yōu)選擇。在房價(jià)上漲階段，重復(fù)博弈的情況下，那么理性購房者和政府最終都會(huì)選擇繼續(xù)購買剩余產(chǎn)權(quán)和接盤B，但是，政府并不會(huì)在每個(gè)階段都選擇接盤。

情況二：房地產(chǎn)市場整體價(jià)格下跌

房地產(chǎn)市場整體價(jià)格下跌時(shí)分兩種類型。其一，市場房價(jià)雖然下跌，但仍然位于共有產(chǎn)權(quán)房的買價(jià)之上，那么，分析過程與“情況一”相同。其二，市場房價(jià)已經(jīng)跌到共有產(chǎn)權(quán)房買價(jià)之下，那么，市場主體的選擇可以有兩種：一是持有觀望，二是賣出;政府同樣可以選擇接盤或者不接盤。分析過程與“情況一”正好相反，結(jié)論也是相反，政府和理性購房者的最終最優(yōu)選擇應(yīng)當(dāng)是Q。

值得指出的是，“情況二”的分析結(jié)果只是理論上的選擇，實(shí)際操作中，如果房價(jià)大幅下跌，房貸違約率上升，房貸中出現(xiàn)不良貸款的后果要以規(guī)模計(jì)算，如果是小規(guī)模的不良貸款當(dāng)然可以由銀行自身去化解，如果出現(xiàn)大規(guī)模的房貸違約，則會(huì)沖擊銀行系統(tǒng)，甚至?xí)斐上到y(tǒng)性危機(jī)，威脅國家的經(jīng)濟(jì)安全。國際上不乏此類的案例，近期的有美國的次貸危機(jī)，遠(yuǎn)期則有日本的“失去的十年”，都為我們敲響警鐘。并且，建筑業(yè)會(huì)影響眾多行業(yè)，包括材料、紡織、家具、電器等產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的動(dòng)蕩會(huì)造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，短期內(nèi)難以恢復(fù)。因此，無論當(dāng)前市場狀況如何，政府都應(yīng)當(dāng)實(shí)施監(jiān)控、及時(shí)預(yù)警、盡早干預(yù)。

三?共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格博弈

當(dāng)前六個(gè)試點(diǎn)城市的共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)主要分為兩種模式：第一種是市場定價(jià)法，共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)參照同時(shí)間同地段的商品房價(jià)格乘以一定的折扣;第二種方法是成本定價(jià)法，共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)以住房籌建成本計(jì)算。

成本定價(jià)法相對(duì)而言更加科學(xué)，更具保障性，以土地出讓金和建筑成本為主的籌建投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，以此作為共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)基準(zhǔn)更具保障性質(zhì)，有利于切實(shí)解決“夾心層”資金不足的問題，但是由于利潤薄，可能會(huì)打擊社會(huì)資本參與的積極性，政府資金的回籠速度也會(huì)相對(duì)受到影響。市場定價(jià)法較為主觀，缺乏科學(xué)依據(jù)，同時(shí)增加了購房者的資金壓力，但操作簡單，提高了政府和其他投資者未來獲取收益的可能性和數(shù)量，因而受到追捧。然而，即便是參照商品房的市場價(jià)，也還會(huì)有其他問題，例如，商品房的市場價(jià)影響因素較多，經(jīng)常波動(dòng)，呈不穩(wěn)定狀態(tài)，不容易確定基數(shù);而且，共有產(chǎn)權(quán)房和商品房的價(jià)格掛鉤又存在價(jià)差，很容易激發(fā)人們的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)等。學(xué)者王昱博更是提出，房價(jià)上漲成為了政策設(shè)計(jì)者的固有思維。如果房價(jià)下跌，五年后產(chǎn)權(quán)共有人按下跌后的價(jià)格購買政府產(chǎn)權(quán)，那么政府是否出賣？若出賣，意味著國有資產(chǎn)流失;若不出賣，又違反了契約規(guī)定。[9]政府該如何抉擇？

以貝葉斯博弈[10]考察共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)問題。假定買賣雙方（政府與潛在購房者）擬交易共有產(chǎn)權(quán)房，房屋的成本為r（r∈[0，1]），住房對(duì)于潛在購房者的效用是θ（θ∈[0，1]）。在信息不對(duì)稱情況下，賣方只知道成本，買方只知道效用，信息不溝通，r和θ在[0，1]上均勻分布。賣方要價(jià)PS是成本的函數(shù)，而買方的出價(jià)PD是效用的函數(shù)。則有（PS*（r），PD*（θ））為貝葉斯均衡。求解買方和賣方的最優(yōu)解：

由以上分析可知，只有當(dāng)θ≥r+1/4時(shí)，買賣雙方才會(huì)交易。

在貝葉斯博弈中，成本和效用都被抽象化了，但是，理論能夠指導(dǎo)實(shí)踐，模型中的成本r在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)包括共有產(chǎn)權(quán)房的建筑成本、土地成本和其他建安成本;效用θ在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)代表潛在購房者對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格期望值。各地區(qū)可以根據(jù)區(qū)域情況，將成本r和效用θ的實(shí)際值區(qū)間估算出來，代入方程，即可得出共有產(chǎn)權(quán)房的合理價(jià)格區(qū)間。

四?政策建議

共有產(chǎn)權(quán)房作為保障性住房的一種，填補(bǔ)了“夾心層”人群的住房保障空白，使得我國的住房保障體系向?qū)崿F(xiàn)“全覆蓋”邁進(jìn)了一大步，但是目前仍在試點(diǎn)階段，有許多問題需要進(jìn)一步的討論和敲定。通過對(duì)我國共有產(chǎn)權(quán)房的博弈分析，建議共有產(chǎn)權(quán)房工作可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)。

其一，盡快以法律文本形式確定共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，界定政府部門分工。共有產(chǎn)權(quán)房的創(chuàng)建初衷是實(shí)現(xiàn)住房保障體系的全覆蓋，其保障性質(zhì)顯而易見，但是共有產(chǎn)權(quán)房在交易之時(shí)又與商品房的價(jià)格掛鉤，加之其能夠讓購房者享受房屋價(jià)格上升帶來的好處，使共有產(chǎn)權(quán)房與其他保障性住房在性質(zhì)上略顯不同。

但是，本文認(rèn)為仍應(yīng)該堅(jiān)持共有產(chǎn)權(quán)房保障性住房的性質(zhì)，明晰政府在共有產(chǎn)權(quán)房籌建和運(yùn)作方面的主導(dǎo)地位。政府相關(guān)部門應(yīng)盡快出臺(tái)與共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的法律法規(guī)文件，將共有產(chǎn)權(quán)房明確界定為保障性住房，并發(fā)布發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房的近期規(guī)劃和指南，責(zé)令人力資源與社會(huì)保障部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和發(fā)改委等相關(guān)部門聯(lián)合辦公，統(tǒng)計(jì)、預(yù)測人口密集城市的人口流動(dòng)情況、“夾心層”人群流動(dòng)情況和“夾心層”家庭戶住房產(chǎn)權(quán)情況，以此精確預(yù)估共有產(chǎn)權(quán)房的供需缺口，有步驟地積極推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

其二，分設(shè)專司共有產(chǎn)權(quán)房運(yùn)作的住房管理政府部門，權(quán)威解答并處理共有產(chǎn)權(quán)房工作中的各種問題，平滑運(yùn)行機(jī)制，監(jiān)控隱形風(fēng)險(xiǎn)。一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，建立獨(dú)立的住房保障管理機(jī)構(gòu)，專司保障性住房的籌建、運(yùn)作、分配和回購等工作，有助于推進(jìn)住房保障工作的順利進(jìn)行，并能夠緊密貼合市場，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、掌控風(fēng)險(xiǎn)。

目前共有產(chǎn)權(quán)房的回購模式基本上是默認(rèn)房價(jià)會(huì)一直只漲不跌，但是房地產(chǎn)市場遵循市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，未來的房價(jià)會(huì)出現(xiàn)不同走向的情況。凡事預(yù)則立，監(jiān)管部門應(yīng)居安思危，應(yīng)在住建部下設(shè)保障性住房相關(guān)部門，針對(duì)各類保障性住房（特別是共有產(chǎn)權(quán)房和公租房）分設(shè)司級(jí)單位進(jìn)行“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”式監(jiān)管。

共有產(chǎn)權(quán)房所涉及的風(fēng)險(xiǎn)主要包括房價(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)和購房者貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。但是，房價(jià)的漲跌與房貸違約的情況并不僅僅與房地產(chǎn)市場相關(guān)，而是關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各方面。政府部門可在分析日本和美國房地產(chǎn)市場崩潰原因和機(jī)理的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)國情，構(gòu)建宏微觀經(jīng)濟(jì)、市場發(fā)展指標(biāo)體系，監(jiān)控市場風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)判市場走向;建立事前預(yù)警指標(biāo)體系、事中救援快速通道和事后復(fù)建各種預(yù)案。指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)包括且不僅限于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的月度判斷、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與核心競爭力月度預(yù)估、政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)月度評(píng)估、就業(yè)與工資水平月度核查、人口流動(dòng)及人力資源現(xiàn)狀判斷、房屋價(jià)格和空置率水平及分布等，以此量化指標(biāo)，實(shí)時(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和保障性住房的健康運(yùn)行。

此外，政府在共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)作中一直處于“兜底”的位置，而房貸違約的可能性也會(huì)給銀行體系帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，雖然共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)行設(shè)計(jì)符合其保障性的特點(diǎn)，但是無形中加大了政府和銀行的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)考慮房價(jià)下行時(shí)期或者其他特殊時(shí)期政府和銀行的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)所在和風(fēng)險(xiǎn)程度，設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

其三，根據(jù)各地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)和人口特點(diǎn)，設(shè)計(jì)統(tǒng)一靈活的定價(jià)方案。目前共有產(chǎn)權(quán)房正在試點(diǎn)階段，定價(jià)模式也基本上只有成本定價(jià)法和市價(jià)折扣法兩種，這兩種方法雖然各有優(yōu)勢，但是都相對(duì)較簡單，而且并沒有結(jié)合各地區(qū)的具體參數(shù)，例如，城市規(guī)模、人口增長率、工業(yè)化水平、人均可支配收入、可用于建筑的土地的存量、經(jīng)濟(jì)增長率和國際化程度等。

共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)直接關(guān)系到住房保障工程的效率和覆蓋程度，影響社會(huì)的再分配和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。因此，共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)應(yīng)該建立全國統(tǒng)一的定價(jià)模型，為各地的定價(jià)提供參照樣本，例如可以考慮采用貝葉斯博弈模型搭建共有產(chǎn)權(quán)房統(tǒng)一定價(jià)的模型基礎(chǔ)。由于我國幅員遼闊，各地區(qū)差異性明顯，所以還應(yīng)當(dāng)考慮模型的多樣化、靈活性和動(dòng)態(tài)性，在指標(biāo)體系的構(gòu)建中設(shè)計(jì)指標(biāo)區(qū)間和替換條件，在一定范圍內(nèi)因地制宜地選取指標(biāo)體系，構(gòu)建較為嚴(yán)密的定價(jià)模型，而后在推廣中不斷完善和修正，使得各地共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)既有參考基準(zhǔn)和科學(xué)依據(jù)，又能體現(xiàn)區(qū)域特征，借以從根本上規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)房市場的運(yùn)行機(jī)制。

此外，定價(jià)機(jī)制的建立需要專業(yè)人員經(jīng)過調(diào)研和反復(fù)論證，政府層面應(yīng)組建若干專家小組，人員至少包括計(jì)量經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、城市建設(shè)和金融工程等領(lǐng)域的專家，分赴各地調(diào)研，設(shè)計(jì)定價(jià)機(jī)制初步框架、細(xì)則和備選方案，并不斷以區(qū)域或者項(xiàng)目為單位進(jìn)行試點(diǎn)、修正，最后推廣。

其四，房地產(chǎn)市場的根本調(diào)控目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是維護(hù)整體市場的平穩(wěn)運(yùn)行，而不是盲目的打壓房價(jià)。從共有產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)的博弈分析中可以看出，只有房價(jià)整體下行，共有產(chǎn)權(quán)房才會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能，當(dāng)房地產(chǎn)市場整體價(jià)格上升時(shí)，各市場主體雖然也會(huì)博弈，但是都是基于自身效用的最大化來考慮，不會(huì)出現(xiàn)購房者大規(guī)模拋盤和政府不接盤的情況。

此外，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行不僅關(guān)系共有產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)，還與政府債務(wù)、GDP增長、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國民財(cái)富以及社會(huì)穩(wěn)定密切相關(guān)，提高國民福祉并不簡單地等同于打壓房價(jià)。推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展必須維護(hù)房地產(chǎn)市場大環(huán)境的平穩(wěn)和健康，共有產(chǎn)權(quán)房的定位應(yīng)當(dāng)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，二者相輔相成，并不對(duì)立。在處理二者關(guān)系時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)有所兼顧，不能本末倒置，在共有產(chǎn)權(quán)房工作的推進(jìn)中需要有正確的定位和明確的目標(biāo)，必須“先理論——再實(shí)踐——再理論修正”，切實(shí)改變當(dāng)前各地區(qū)“各自為戰(zhàn)、盲目實(shí)踐、令行低效”的現(xiàn)狀。

[參?考?文?獻(xiàn)]

[1]Whitehead C.Increasing Affordability Problems——A Role for Shared Equity Products？ Experience in Australia and the UK[J].Housing Finance International，2007（5）：16.

[2]焦陽陽.“共有產(chǎn)權(quán)”住房保障模式的研究[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

[3]吳立群，宗躍光.共有產(chǎn)權(quán)住房保障制度及其實(shí)踐模式研究[J].城市發(fā)展研究，2009（6）：131-133.

[4]劉維新.中國住房制度的歷史演變及住房保障體系的構(gòu)建[J].學(xué)習(xí)與實(shí)踐，2010（9）：5-13.

[5]毛建國.房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該實(shí)行“軟著陸”[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2009（6）：31-32.

[6]胡吉亞.英、美、新共有產(chǎn)權(quán)房運(yùn)作模式及其對(duì)我國的有益啟示[J].理論探索，2018（5）：95-102.

[7]劉廣平，陳立文.共有產(chǎn)權(quán)房贖回時(shí)機(jī)、租金定價(jià)與準(zhǔn)入門檻模型研究[J].管理現(xiàn)代化，2015（2）：82-84.

[8]朱亞鵬.中國共有產(chǎn)權(quán)房政策的創(chuàng)新與爭議[J].社會(huì)保障評(píng)論，2018（7）：112-122.

[9]王昱博.共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)及產(chǎn)權(quán)問題研究[D].華中師范大學(xué)，2016.

[10]張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海：格致出版社，2004.