新形勢下房地產企業拓寬投融資路徑的策略

羅鵬群

摘要：近些年，房地產行業發展的速度十分迅速，政府對房地產行業的房價也出臺了一系列的調控政策。房地產企業在如今的政策環境下面臨著投融資渠道減少的問題，傳統的投融資模式已不能完全適應企業發展的需求，企業需要拓寬投融資渠道，創新形勢下的投融資模式。本文詳細地分析了房地產企業投融資過程中存在的問題，并根據問題提出了相應的對策，以此來幫助企業拓寬投融資路徑，使企業能獲得更加長遠的發展。

關鍵詞：房地產企業;融資路徑;策略

一、新形勢下我國房地產企業投融資活動存在的問題

我國的房地產行業進入21世紀以來，發展的速度非常快，房地產企業數量在不斷的增加，地產的規模也在逐漸的擴大，截至到2019年，根據國家統計局的調查顯示，2018年我國房地產企業全面擁有到位資金16.59萬億元，相比2017年增加百分比為6.4%，增加速度比例在1到11月份回落百分點為1.2，在相比2017年回落百分點為1.8;其中，我國國內的貸款2019年為2.4億元，相比2017年下降4.9%;外資的利用額度為108萬億元，相比上年下降35.8%;企業自己籌借的資金為5.58萬億元，增加百分比為9.7%。根據以上數據可以發現房地產企業的融資在逐漸的減少外資以及國內的貸款，在自籌資金方面的占比逐漸的增加，整個房地產企業的發展趨勢是良好的。房地產企業要想跟上整個行業步伐，則需要不斷的創新融資渠道，并加強對資金的管理，提高資金的使用效率。目前，新形勢下我國房地產企業存有的投融資問題如下三方面，分別是資金管理機制不夠完善以及中小企業面臨融資困難和房地產企業的資金結構不夠合理，具體分析如下：

（一）資金管理機制不完善

房地產企業的運營模式一般是先購買土地用于建設，然后開始施工建設樓盤，最后樓盤建完后對外銷售。從運營模式來看其中的資金周轉需要的時間較長，有可能會出現資金鏈斷裂的風險，畢竟建設整個樓盤需要的時間比較長，整個工程的進度并不能完全的把控到位，有可能出現工程逾期的情況。投資房地產企業的前期，需要投入資金額度較大，若是出現工程推遲完工，則會耽誤房地產企業銷售樓房的相關安排，那么資金回流的時間自然而然就會延長了，隨之而來的就是償債利息的增加，資金周轉出現問題則導致企業的整體經營利潤有所下降。房地產企業要想獲得持續發展，資金流在其中起著尤為關鍵的作用，但是房地產企業資金籌措的管控細節不到位，則導致資金的使用、審批、管控等相關流程都不是很規范，缺少統一的規章制度來給予保障，使得資金在企業內部的運轉環節中出現采辦額度超支和融資成本提高以及資金的使用效率低等等的問題，與此同時，資金管理的核對機制在企業內部不完善，則致使資金的流向難以全部掌控，企業可能因此而遭受不明不白的損失，這些問題對于房地產企業而言，將會對其未來的進步與發展造成嚴重的影響。

（二）資金結構不合理

根據企業所籌款項的來源和形式以及占總資金的比例不同，那么企業的融資結構可以大致的分為外源和內源兩種結構。其中的內源融資是指房地產企業將企業經營的一部分收益留存進行內部投資，這樣的融資方式大大的降低了融資風險和成本。另外的外源融資結構分為直接融資和間接融資，是企業通過對企業之外的其他主體進行融資。直接融資是指在沒有金融中介的前提下進行的融資，而間接融資時指銀行在其中作為中介進行融資。

房地產企業的資金結構如果長時間的不合理，對間接融資的依賴性較強，這對于企業而言，將會增加財務風險，企業的流動資金存儲不足難以支持企業經營，那么企業將會承擔自己無法負擔的債務，從而長期的處于財務危機的境地。所以，企業應該在間接融資的同時，適當的增加其他融資渠道，使得資金結構不會過于失衡，那么企業的償債風險也能夠有所降低。

（三）中小房地產企業融資困難

在我國，大型的房地產企業相比中小房地產企業，其中的內部控制將會更加的成熟合理，財力也比中小房地產企業雄厚，信譽也較高，那么在激烈的市場競爭中，金融機構更加傾向于貸款給大型房地產企業，因為大型房地產企業的還款有所保障，這對于大型房地產企業而言，融資困難大大得到減輕，為大企業擴大經營規模給予了更多的支持和幫助。但是，中小房地產企業將會面臨融資難的困境，企業的持續經營中，資金難以提供根本性的支持和保障，這極其不利于中小房地產企業的發展。

二、新形勢下房地產企業拓寬投融資路徑的策略

（一）通過房地產基金進行融資

房地產企業的基金要想獲得發展，需要增加大量的資金投入進去，資金的投入以及管理需要專業的具有投融資管理技能的人才來負責。目前，不僅國內的房地產資金在持續發展，國外的房地產資金的發展速度也越來越快。中國的政府針對樓市熱度過高的現象也出臺了相關的宏觀調控措施來加以限制，國內的房地產企業中并沒有形成科學合理的資金管理機制，并且整個行業中買賣雙方的信息存在著不對稱性，這就導致基金難以規范的管理，規模也不是很大，但是房地產企業在發展的過程中，將會不斷的加大對資金的需求，那么房地產基金很有可能成為房地產企業未來進行融資的主要渠道之一。

（二）通過經營性物業進行融資

經營性物業是指房地產企業已經建立完成的并且開始售賣的辦公用房和商業營業用房，這些房產能為企業帶來更多的流動資金，同時銷售量也比較樂觀，還款也有所保障。經營性物業貸款指的是物業的所有者在發放貸款時以物業作為相應的抵押，這種貸款方式的還款年限通常都比較長，最長有15年，這屬于經營性物業融資的優點，但是也存在相應的缺點，貸款的額度有所限制，不能超過房產總投資的70%。經營性物業融資作為一種新融資模式，對于房地產企業的發展而言是非常適合的，其中融資必然存在一定的風險需要加以防范和控制，房地產企業需要對風險進行專業的評估，能為企業融資降低風險，還能增加經濟效益。尤其是在風險管理方面必須要監督樓房的銷售動態，全面做好資金的預算，并根據貸款額度制定相應的還款計劃，確保能按時按量的還清款項。

（三）通過產融結合進行融資

產權結合的融資方式對于企業而言將能夠獲取更多的經營利潤，幫助企業擴大經營規模，從而提高在激烈的市場競爭中的競爭力，具體的融資是將產業與金融業相互結合，通過參股、持有股份、控制股份等參與方式來進行內在的結合，從而使得企業能夠提高整體的收益率并且實現組織的目標。房地產企業的產融結合在市場中是一種新融資手段的嘗試，但我國在這方面的發展還不是很成熟，其中存在著一定的風險，若是能夠對風險加以控制，則可以作為房地產企業融資渠道的補充。

（四）通過房地產證券化進行融資

房地產證券化是一種資產收入導向型融資，具體指的是將房地產的投資性質變為有價證券的形式。這種融資的形式對于房地產而言，其優點是證券種類多種多樣，不同于通過銀行來融資，而是直接向社會資本市場融資，這樣能夠極大的降低融資的成本，提高資本市場的效率以及安全性，但在一定程度上也存在缺點，其中的法律關系錯綜復雜，而目前的法律法規還沒有健全，以及資本市場的發展還尚未成熟，所以應該加強資本市場的法律法規的完善，從而使得市場交易能合理有效的進行。

三、結束語

房地產企業在激烈的市場競爭中，需要不斷的創新投融資模式，跟隨國家的宏觀調控政策而進行相應投融資模式的改進，這樣企業才能在新形勢下滿足自身實際的資金要求，并且增加融資渠道。其次，企業在進行投融資的過程中，必須加強對資金的管理，做好風險的防范與控制，并降低融資的成本，幫助房地產企業在未來的發展中能獲取更高的經濟效益，同時能在激烈的市場中持續健康的發展下去。

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