不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)相關(guān)問題探析

謝浙波 徐樂愛

浙江錢江潮律師事務(wù)所，浙江 杭州 311200

一、問題的提出

根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)僅允許法律直接規(guī)定，任何人不得自行創(chuàng)設(shè)。我國法律并未規(guī)定“物權(quán)期待權(quán)”屬于物權(quán)種類之一，故物權(quán)期待權(quán)并非法定的物權(quán)類型。根據(jù)債權(quán)相對性原則，債權(quán)僅有對抗特定相對人的效力，不具有絕對性。而物權(quán)期待權(quán)突破了這一限制，故物權(quán)期待權(quán)并非一般的債權(quán)。何為“物權(quán)期待權(quán)”，我國法律并未明文規(guī)定。筆者以為，在成為完全物權(quán)前的過渡時期，在逐步演進并趨向穩(wěn)定的某一時點，因受到法律強化保護而產(chǎn)生的法定權(quán)利，稱之為物權(quán)期待權(quán)。

二、不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的種類

(一)一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)

該規(guī)定指出，“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”應(yīng)當(dāng)注意的是，第三人應(yīng)當(dāng)在人民法院查封前已經(jīng)滿足上述所有條件，否則無法對抗執(zhí)行程序。

(二)商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)

該規(guī)定明確指出，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”

(三)不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)期待權(quán)

該規(guī)定明確了買受人為了保護尚未成為物權(quán)的權(quán)利，有權(quán)申請預(yù)告登記，一旦經(jīng)過法定公示程序，則享有物權(quán)獨有的對抗第三人的排他效力，是預(yù)售商品房買受人強有力的保護手段。該條款僅規(guī)定申請預(yù)告登記需要買受人簽訂不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，對是否已占有及有無支付款項等均未作出規(guī)定，條件相對寬松，有利于買受人維護其自身合法權(quán)益。

三、執(zhí)行異議之訴中不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與其他權(quán)利的適用規(guī)則

(一)不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與普通債權(quán)的比較

不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)即不動產(chǎn)買受人以買賣合同之債權(quán)為基礎(chǔ)而享有的不動產(chǎn)標的物交付請求權(quán)，其具有的排他性和優(yōu)先性是區(qū)別于普通債權(quán)的根本特征所在。所以一般情況下，只要滿足法律、司法解釋所述要件，足以認定其享有物權(quán)期待權(quán)的，均可阻卻普通債權(quán)的強制執(zhí)行。

唯一的例外是抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)期待權(quán)。抵押權(quán)預(yù)告登記不等同于抵押登記，權(quán)利人并未獲得現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是在具備辦理抵押登記條件時，有權(quán)就該不動產(chǎn)優(yōu)先設(shè)立抵押登記的法定期待權(quán)。案外人申請普通債權(quán)的強制執(zhí)行時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形：如此是不具備抵押登記條件，權(quán)利人無權(quán)優(yōu)先受償，但是有權(quán)申請普通債權(quán)的中止執(zhí)行，即能夠阻卻強制執(zhí)行，但是尚不能達到排除執(zhí)行的效力；二是具備抵押登記條件時，在完成抵押登記后，權(quán)利人有權(quán)優(yōu)先受償，但是無權(quán)阻卻強制執(zhí)行；三是無法進行抵押登記的，即權(quán)利人的抵押權(quán)無法實現(xiàn)，當(dāng)然無法阻卻強制執(zhí)行。

(二)不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與以房抵債協(xié)議之債權(quán)的比較

鑒于以房抵債交易在實踐中的復(fù)雜性，筆者所述關(guān)于以房抵債協(xié)議之債權(quán)的論述前提如下：以房抵債協(xié)議合法有效；債務(wù)已屆清償期但是債務(wù)人未能清償；尚未辦理過戶登記手續(xù)。

司法實踐中，法院一般對協(xié)議效力予以認定，但是亦會明確雙方仍屬債權(quán)債務(wù)關(guān)系。首先，雙方簽訂的以房抵債協(xié)議在合同類型上屬于附生效條件的合同，債務(wù)未屆清償時，合同尚未生效；債務(wù)屆至清償時，合同生效，但仍屬一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系。其次，以房抵債協(xié)議的性質(zhì)系代物清償，只有雙方真正踐行協(xié)議，履行過戶登記手續(xù)后，才能達到消滅債權(quán)債務(wù)的目的。也就是說，該權(quán)利僅賦予債權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人主張?zhí)囟ǖ那鍍敺绞郊匆苑康謧莻鶛?quán)人并不能享有優(yōu)于普通金錢債權(quán)的法律地位。

(三)不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與工程價款優(yōu)先受償權(quán)的比較

一般情況下，只有預(yù)售商品房與工程價款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利順位認定才有探討的意義，二手房并不存在該問題。

1.消費者物權(quán)期待權(quán)與工程價款優(yōu)先受償權(quán)的比較

承包人通過物化于工程中的建筑材料及工人勞務(wù)等履行義務(wù)，而享有獲取工程價款的權(quán)利；為了維護承包人及其背后實際施工人的勞動利益，法律賦予其就工程價款受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)利，即工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

但是，相較于作為經(jīng)營者一方的承包人之經(jīng)營利益，消費者的居住權(quán)利是最基本的人權(quán)，故消費者物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護，這已在批復(fù)中明確規(guī)定。

2.不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人與工程價款優(yōu)先受償權(quán)的比較

不動產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人包括抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人、預(yù)售商品房預(yù)告登記權(quán)利人和二手房預(yù)告登記權(quán)利人，在此僅討論前兩者與工程價款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利順位問題。

(1)根據(jù)批復(fù)所體現(xiàn)的法律精神，作為抵押權(quán)的預(yù)登記措施，不論抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否已具備辦理抵押登記條件，均不能對抗工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

(2)一般情況下，預(yù)售商品房預(yù)告登記權(quán)利人不得對抗工程價款優(yōu)先受償權(quán)；但在符合執(zhí)行規(guī)定第29條規(guī)定情形時，權(quán)利人有權(quán)對抗工程價款優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)無異議。

四、不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)在實踐中存在的問題及建議

(一)以房抵債協(xié)議債權(quán)人同時滿足執(zhí)行規(guī)定第28條規(guī)定情形，是否得以排除強制執(zhí)行的問題

筆者以為，雖然司法解釋并未規(guī)定以房抵債協(xié)議債權(quán)人得以適用執(zhí)行規(guī)定第28條，但是當(dāng)債權(quán)人滿足前述條款規(guī)定時，其已在普通債權(quán)債務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)上更進一步，唯一區(qū)別在于債權(quán)人是以抵債這種方式來支付價款的，因此應(yīng)當(dāng)有權(quán)排除強制執(zhí)行。當(dāng)房屋價值與債權(quán)金額不匹配時，只要債權(quán)人將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，那么人民法院就應(yīng)當(dāng)予以支持。

(二)對于“消費者”界定的問題

《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第2條規(guī)定，“消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務(wù)”。

隨著二手房交易規(guī)模日趨擴大，其交易市場活躍度并不亞于新房。對于購買二手房作為第一套房的剛需買受人，由于不滿足“消費者”這一定義，故而不適用執(zhí)行規(guī)定第29條規(guī)定，僅能適用第28條關(guān)于一般不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的相關(guān)規(guī)定以維護其自身權(quán)益，有其不合理之處。相比預(yù)售商品房，二手房買賣具有“即買即住”的先天優(yōu)勢，與買受人更為急迫的居住需求高度匹配，因而備受青睞。筆者認為，從生存權(quán)至上的立法精神角度考慮，二手房剛需買受人與預(yù)售商品房消費者并無二致，同樣是為了最基本的生存權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以同等保護，以更符合法律的公平與正義精神。

(三)對于“買受人名下無房”的認定問題

筆者認為此處不宜機械理解，比如雖然名下有房，但屬于“名為買賣，實為借貸”情形下的讓與擔(dān)保，亦應(yīng)當(dāng)認定為名下無房；又比如雖然名下有房，但該房屋系父母實際居住，現(xiàn)因結(jié)婚或生子等確需另行購置的，亦應(yīng)當(dāng)認定為名下無房屋。此時，需要不動產(chǎn)買受人提供充足證據(jù)，以證明其屬于“名下無房”特殊情形，待立法保護的進一步完善。

(四)消費者無法適用執(zhí)行規(guī)定第29條時，是否可以適用批復(fù)規(guī)定對抗工程價款優(yōu)先受償權(quán)的問題

從法律沖突適用規(guī)則上看，兩者并不存在規(guī)定不一致的情形，故無法直接適用新法優(yōu)于舊法的原則；從特別法優(yōu)于普通法這一原則上看，雖然兩者同屬于司法解釋，但批復(fù)是關(guān)于建設(shè)工程這一特定領(lǐng)域的特殊性規(guī)定。故筆者以為，在無法適用執(zhí)行規(guī)定第29條時，消費者仍然可以適用批復(fù)所述標準排除強制執(zhí)行，才能保障非剛需消費者的基本權(quán)利。

(五)不動產(chǎn)預(yù)告登記中存在的問題

對于二手房買受人申請預(yù)告登記的問題。關(guān)于預(yù)售商品房買賣，《房屋登記辦法》第69條進一步作出規(guī)定，“預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記”。但是，法律并未授予二手房買受人單方申請預(yù)告登記的權(quán)利。在出賣人拒不配合的情況下，二手房買受人的該項權(quán)利保障流于一紙空文。在實踐中，明知出賣人具有“一房二賣”或者惡意抵押的明顯意圖且不懼違約成本，在其他買受人或者抵押權(quán)人系善意第三人時，買受人仍然無法避免未能辦理過戶的風(fēng)險。因此筆者認為，單方申請預(yù)告登記的權(quán)利不應(yīng)僅限于預(yù)售商品房買受人，而應(yīng)當(dāng)擴大至一般不動產(chǎn)買受人。

五、結(jié)語

由于我國尚未在法律層面確認不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，在司法解釋層面的規(guī)定亦不盡完善，因此理論界的探討熱度居高不下，在司法實踐方面亦是莫衷一是。筆者不揣淺陋，結(jié)合在司法實踐領(lǐng)域的有關(guān)案例對不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)相關(guān)問題進行探析，望能夠為相關(guān)立法及司法實踐提供有價值的思路。