完善我國業(yè)主權利法律保護的建議

付曉梅

（四川省攀枝花學院，四川 攀枝花 617000）

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，城市自然而然的不斷成長，目前我國的住房情況發(fā)生了翻天覆地的變化，出現(xiàn)了大量的以住宅小區(qū)、商業(yè)大廈、工業(yè)小區(qū)等形式呈現(xiàn)出來的商品房。在我們的日常生活中，我們業(yè)主的權利常常受到來自物業(yè)服務公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主自治組織等的侵害，因此也就產(chǎn)生了許多的矛盾和糾紛。目前業(yè)主權利的保護早已成為一個普遍的社會熱點問題，從政府到專家學者對此都給與了高度的關注。雖然2007年出臺了《物權法》，但這對于業(yè)主權利的保護是遠遠不夠的，現(xiàn)在仍然存在許多與業(yè)主權利相關的制度處于不夠完善的狀態(tài)下。這不僅需要各專家、學者的研究，借鑒國外先進的經(jīng)驗和做法，也需要我們在維權的過程中不斷地摸索和總結出規(guī)范化、專業(yè)化、科學化的法律法規(guī)。為此，筆者提出以下幾方面的法律思考。

一、規(guī)范物業(yè)管理市場

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國物業(yè)管理也應運而生的，當今社會競爭是市場經(jīng)濟活力的所在，所以把競爭這一理念引入到物業(yè)管理行業(yè)中去，讓物業(yè)服務公司走向市場，這樣就能進一步提高物業(yè)服務公司的水平和物業(yè)服務工作人員的素質(zhì)。筆者認為現(xiàn)階段應該加大立法強度，如：（1）、在《物業(yè)管理條例》、《物權法》中增加一些強制性規(guī)定，把“政府倡導”、“鼓勵”等詞語換掉，使得法律更加有威嚴。（2）完善物業(yè)管理招投標制度。目前我國的《招投標法》第11條規(guī)定：“國務院發(fā)展計劃部門確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目不適宜公開招標的，經(jīng)國務院發(fā)展計劃部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以進行邀請招標。”《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》第8條規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項?！边@兩個法條在物業(yè)招投標方面的規(guī)定是存在沖突的，所以筆者認為應該制定專門的關于物業(yè)方面的招投標法，自習規(guī)定程序、手續(xù)等等問題，這樣一來也可以解決目前兩部法律的沖突。為了方便招投標工作順利進行和管理，政府還可以建立一個專門的機構，如物業(yè)招投標中心這樣的，讓所有需要招投標的物業(yè)，統(tǒng)統(tǒng)都集中到物業(yè)招投標中心來進行，以此來保證公開透明。

二、完善物業(yè)管理監(jiān)督機制

雖然我國已經(jīng)有了中國物業(yè)管理協(xié)會，它是以物業(yè)服務企業(yè)為主體的，是物業(yè)服務企業(yè)的聯(lián)合會，與物業(yè)服務企業(yè)有著最直接的聯(lián)系。但是該協(xié)會的《中國物業(yè)管理協(xié)會章程》中許多的規(guī)定也比較籠統(tǒng)、不夠具體的。所以筆者認為我們可以借鑒國際上的先進經(jīng)驗，將某些職能轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理協(xié)會。在國際上如英國、美國等物業(yè)管理相對發(fā)達的國家，物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)管理的專業(yè)人員的考核和管理等事項都是由物業(yè)管理協(xié)會來承擔的，國家和政府不會插手行業(yè)內(nèi)部的具體事項，僅僅只是為了行業(yè)的發(fā)展而制定相關的法律法規(guī)，為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。在我國政府主管部門的職能太多，所以我們可以慮借鑒國際上的先進經(jīng)驗，將物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)管理人員的培訓和資格審查等一些相關的職能轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理協(xié)會，讓物業(yè)管理協(xié)會來負責具體的實施。[4]這樣的話，政府就可以更好地發(fā)揮其宏觀調(diào)控的職能，物業(yè)管理協(xié)會也可以發(fā)揮其自身的優(yōu)勢，來對行業(yè)內(nèi)部的進行管理和監(jiān)督，這樣也利于物業(yè)監(jiān)督機制的形成。

目前還要抓緊制定有關業(yè)主委員會監(jiān)督的立法規(guī)定，使得業(yè)主委員會的監(jiān)督更加具體、實際、可行。比如在物業(yè)小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主監(jiān)督委員會，這種形式也許會比行政監(jiān)督力度更大，而且監(jiān)督的更加仔細、嚴格，這樣也就更加利于我們物業(yè)管理監(jiān)督機制的完善，也能更好的保護業(yè)主的權利。

三、完善物業(yè)服務合同的規(guī)定

物業(yè)服務合同對于業(yè)主們來說是非常重要的維權依據(jù)，業(yè)主們與物業(yè)服務公司之間是基于物業(yè)服務合同才產(chǎn)生法律關系的，業(yè)主們基于物業(yè)服務合同對物業(yè)服務公司享有合同債權，所以物業(yè)服務合同是很重要的。我國的物業(yè)服務合同全國性的示范文本有兩個：一個是《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》（示范文本），還有一個是《物業(yè)管理委托合同示范文本》。然而這兩個示范文本由于規(guī)定的時間比較早，所以跟不上我國現(xiàn)階段的實際情況，這樣便造成了出現(xiàn)的實際問題得不到有效的解決。所以，筆者建議制定全國統(tǒng)一的物業(yè)服務合同示范文本，并仔細規(guī)定業(yè)主的權利和義務、物業(yè)的權利和義務以及雙方的違約責任，以此來解決物業(yè)糾紛中業(yè)主和物業(yè)之間的管理責任問題，這樣規(guī)定后雙方就知道什么責任歸自己承擔，什么責任可由對方承擔，這樣也就減少了糾紛的出現(xiàn)，業(yè)主的權利也就能更好的得到維護。

四、完善我國的物業(yè)服務費的收取和管理制度

“物業(yè)服務收費”是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，對房屋和配套的設施設備極其相關場地進行修繕、養(yǎng)護、管理，維護相關管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和安全秩序，向業(yè)主們收取的費用。而目前我國的《物權法》、《物業(yè)管理條例》以及《物業(yè)服務收費管理辦法》等對物業(yè)服務收費的規(guī)定過于籠統(tǒng)、不夠具體，缺乏一定的可操作性，這樣便使得物業(yè)服務公司違反規(guī)定亂提高收費標準甚至亂收取費用或者物業(yè)服務費用的使用不公開或者對一些欠費的業(yè)主進行催繳的程序缺乏有效的法律規(guī)制，從而引發(fā)了一系列的管理費用糾紛。所以針對這樣的情況，筆者建議國家應該盡快立法來統(tǒng)一收費標準、收費程序、收費制度；然后建立公示制度，讓業(yè)主們知道物業(yè)服務公司收取物業(yè)費的依據(jù)在哪兒；此外還需要建立業(yè)主監(jiān)督機制，這樣能使業(yè)主們監(jiān)督物業(yè)服務公司是否存在違法亂收取物業(yè)費用的行為，來維護廣大業(yè)主們的權利。