闡述房屋租賃管理措施

卓亞東

（河南省正陽縣自然資源局，河南 駐馬店 463600）

一、房屋租賃管理的重要性

（一）房屋租賃在房地產(chǎn)市場中是不可或缺的

房屋租賃作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，如果缺少房屋租賃的管理工作，就會導(dǎo)致大部分購房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從根本上減少了以租賃為目的的購房需求。隨著我國政策對房地產(chǎn)市場不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，雖然能夠有效地抑制以投資和投機(jī)為目的的購房行為，但是也會給房地產(chǎn)市場的存量帶來一定的影響。房地產(chǎn)市場在這種情況下更需要通過租賃市場的活躍度和健康發(fā)展，如果不能保障房屋租賃市場的科學(xué)性和合理性，不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)以及市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。

（二）房屋租賃是提高房屋價值的主要渠道

房地產(chǎn)行業(yè)是我國投資渠道中公認(rèn)的保值和升值的投資渠道之一。所以，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制日趨完善的當(dāng)下，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們投資的對象。由于股市日益低迷，雖然有一部分股民依然堅持，但是也有一部分股民將股市中的資金投資到房地產(chǎn)市場上，進(jìn)而來獲得最大化的投資效益。因此，只有保障房地產(chǎn)市場以及房屋租賃市場的健康發(fā)展，才能夠從根本上保障房地產(chǎn)投資者投資成本的回收和增值。

（三）推動作用

房屋租賃市場的活躍能夠帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的消費能力，一部分將會轉(zhuǎn)租為買，進(jìn)而成為房地產(chǎn)的消費者；另外，可以進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)投資者以出租應(yīng)力為目的提高房地產(chǎn)市場中的投資力度。

二、房屋租賃市場現(xiàn)狀分析

住有所居是人的基本權(quán)利，居住權(quán)的實現(xiàn)依賴房屋租賃和房屋買賣，但是，基于置業(yè)觀念、投資增值等多種因素的考量，住房市場呈現(xiàn)“重買賣輕租賃”的局面，嚴(yán)重阻礙了租賃市場的健康發(fā)展。從我國租賃市場的現(xiàn)實情況來看，主要問題在于：租賃房源供應(yīng)不足，價格持續(xù)上漲；租賃需求流動性大，租賃關(guān)系不穩(wěn)定；專業(yè)租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)缺乏，市場秩序混亂；群租、違法出租“回潮”嚴(yán)重，治理難度極大。

因此，無論從微觀滿足租賃住房需求，還是從宏觀住房制度改革考慮，房屋租賃管理問題的相關(guān)政策研究都迫在眉睫。

三、提高房屋租賃管理水平的相關(guān)措施

（一）加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)

目前，房屋租賃管理機(jī)制大致分為獨立的事業(yè)單位租賃管理處（中心、所、辦公室）；內(nèi)設(shè)于產(chǎn)權(quán)管理或公房管理機(jī)構(gòu)的一個科室；還有多部門聯(lián)合管理辦公室。實踐中，內(nèi)設(shè)為科室（部門）的城市十之八九管理落后，主要是因為在所屬單位是非主要而且難干的工作，工作人員壓力小，拓展思路的動力更小，形成了租賃管理工作滯后的惡性循環(huán)。建議各地建立獨立租賃管理機(jī)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)聯(lián)動多部門齊抓共管設(shè)立聯(lián)合辦公室，以推動房屋租賃的有效管理。

（二）政府重視，財政支持

房屋租賃管理工作是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，由于法律層面的硬性規(guī)定少，因此僅靠一個部門難以形成有效管理，加之目前租賃管理機(jī)構(gòu)基本是以房屋租賃登記手續(xù)費為主要經(jīng)費來源，隨著國家減稅降費政策不斷出臺，微量的手續(xù)費越來越難以支撐日益活躍的房屋租賃市場管理支出。所以，政府牽頭各部門聯(lián)動管理，并從財政劃撥部分經(jīng)費支持租賃管理相當(dāng)必要。

（三）建立與外部相關(guān)部門聯(lián)動管理機(jī)制

1.“鏈條式”房屋租賃管理模式

房管部門是管理中軸，工商、稅務(wù)、財政、文化、城管等部門在辦理相關(guān)證照時查驗《房屋租賃登記備案證明》，一環(huán)緊扣一環(huán)，任何一環(huán)節(jié)漏查都會影響其他環(huán)節(jié)，實現(xiàn)每環(huán)必查，形成《房屋租賃登記備案證明》一證通。

2.房屋租賃備案信息共享

《房屋租賃登記備案證明》載明的信息是公安部門采集外來人口信息，是加強(qiáng)社會治安綜合治理的有效途徑；是計生部門查處流動人口超生超育的重要信息來源；為稅務(wù)部門征收租賃稅收、增加地方財政提供有效信息。房屋租賃登記管理成熟的地方可以通過財政牽頭代為征收租賃稅收或把查驗租賃稅收發(fā)票作為租賃登記備案前置條件，用取得的相關(guān)代征手續(xù)費增加租賃市場管理經(jīng)費，形成共贏。

（四）加強(qiáng)房屋租賃登記系統(tǒng)建設(shè)

房屋租賃備案工作網(wǎng)絡(luò)化有利于管理部門對租賃信息的采集、管理、共享；有利于租賃當(dāng)事人足不出戶發(fā)布真實有效的租賃信息，最短時間了解房屋情況、承租房屋；有利于開拓房屋租賃登記種類。

四、總結(jié)

在房屋租賃市場日益發(fā)揮著重要作用和房屋租賃市場迅速發(fā)展的環(huán)境下，加強(qiáng)房屋租賃管理工作，理順管理體制，明確管理職責(zé)，完善租賃法律法規(guī)建設(shè)，全面推進(jìn)合同備案制度，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管，對實現(xiàn)房屋租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展具有積極的現(xiàn)實意義。