房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

劉書坤

臨沭縣住房保障中心 山東臨沂 276700

房地產(chǎn)全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)伴隨整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，需要對(duì)各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，必須對(duì)其成因有完整、清晰的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防控不僅可以幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少因風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，還可以有效防范和化解房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 投資拓展風(fēng)險(xiǎn)

此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)獲取土地過(guò)程中出現(xiàn)，如在項(xiàng)目一級(jí)整理過(guò)程中，拆遷安置補(bǔ)償方案無(wú)法與原住民達(dá)成一致，將直接影響拆遷進(jìn)度；若地塊內(nèi)涉及農(nóng)用地等非建設(shè)用地，還涉及農(nóng)用地指標(biāo)置換、土地變性等煩瑣流程；周邊四鄰對(duì)用地紅線范圍若存在爭(zhēng)議，還需進(jìn)行大量的前期溝通和測(cè)繪；合作方、項(xiàng)目地塊是否存在法律糾紛等等，都可能存在較大的不確定性和機(jī)會(huì)成本。在土地招拍掛環(huán)節(jié)還會(huì)面臨其他房企的競(jìng)價(jià)，能否在多輪競(jìng)爭(zhēng)摘得土地，獲取土地后能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資拓展中需要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)[1]。

1.2 開(kāi)發(fā)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)與政府的行政效率以及相關(guān)審批政策密切相關(guān)，在項(xiàng)目取得土地后，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)貸款等方式支付了巨額的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用（土地出讓金、拆遷費(fèi)用等），財(cái)務(wù)成本壓力較大，因此需要盡快開(kāi)工、預(yù)售，完成資金回籠。因此，在土地、規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售手續(xù)辦理過(guò)程中就存在相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，行政效率與審批政策直接影響各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理，且各地區(qū)情況不盡相同，會(huì)存在因?qū)徟屎驼咦儎?dòng)可能帶來(lái)的開(kāi)發(fā)報(bào)建成果延誤。

1.3 設(shè)計(jì)施工風(fēng)險(xiǎn)

包含圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工建設(shè)兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，如施工圖設(shè)計(jì)不規(guī)范，在審查過(guò)程中反復(fù)修改，進(jìn)行設(shè)計(jì)變更；在施工過(guò)程中未嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工，導(dǎo)致返工并影響最后驗(yàn)收，或從縮減建安成本考慮，開(kāi)發(fā)商或總包企業(yè)擅自改變使用材料、降低標(biāo)準(zhǔn)；加之可能存在的不可抗力因素，如安全事故、重污染天氣的停工等，都會(huì)影響項(xiàng)目工期，造成工期延誤風(fēng)險(xiǎn)，最終會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終建成和使用。

1.4 資金成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍保持高位，通過(guò)抵押貸款、拆借、發(fā)行公司債券等途徑獲取融資，在取得預(yù)售許可進(jìn)行銷售之前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近乎沒(méi)有任何進(jìn)項(xiàng)收入，財(cái)務(wù)成本較高，同時(shí)還要支付管理費(fèi)用，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金成本風(fēng)險(xiǎn)，此環(huán)節(jié)關(guān)乎企業(yè)生死存亡[2]。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)防控

2.1 投資拓展角度

對(duì)意向投資地塊及合作主體進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，摸清土地信息，系統(tǒng)分析項(xiàng)目可行性，全面了解合作主體的經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)本公司的開(kāi)發(fā)模式和計(jì)劃目標(biāo)成本，對(duì)地塊的貨值產(chǎn)出等進(jìn)行投資測(cè)算，分析預(yù)期收益能否滿足公司要求，為投資決策提供依據(jù)，最大程度化解投資拓展風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 開(kāi)發(fā)報(bào)建角度

在項(xiàng)目落地后，開(kāi)展制定開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，根據(jù)重要節(jié)點(diǎn)倒排開(kāi)發(fā)安排。維護(hù)好和區(qū)域內(nèi)土地、財(cái)稅、規(guī)劃、建設(shè)、房管、消防、審批等相關(guān)職能部門的關(guān)系，及時(shí)掌握獲取最新的報(bào)建流程信息，根據(jù)政策、制度要求靈活調(diào)整報(bào)建思路，協(xié)調(diào)各合作單位配合好開(kāi)發(fā)報(bào)建工作，最大程度降低時(shí)間成本，研究相關(guān)優(yōu)惠政策，最大程度享受政策紅利，保證項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)[3]。

2.3 施工過(guò)程設(shè)計(jì)變更和簽證管控思路

如何管控好設(shè)計(jì)變更和簽證一直都是比較不易管控的麻煩事。（1）設(shè)計(jì)變更的管控。①招投標(biāo)階段要對(duì)施工圖進(jìn)行綜合評(píng)審，評(píng)審后才能下發(fā)實(shí)施減少后期設(shè)計(jì)變更；②建立設(shè)計(jì)變更事前審批制度；③通過(guò)價(jià)值工程評(píng)審進(jìn)行審批設(shè)計(jì)變更，若因功能和技術(shù)需求必須發(fā)生的變更實(shí)行綠燈制，其余的都要通過(guò)分析測(cè)算評(píng)審，審批后方可執(zhí)行。（2）簽證的管控。①設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行時(shí)要組織安排好，減少成品損壞，采用合適的施工方案、施工方法，合理的施工工序搭接，材料的采購(gòu)和勞動(dòng)力的統(tǒng)籌安排，避免不必要窩工等達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的變更成本；②設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行情況要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)完工驗(yàn)收，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量完成工程量，做好三方（施工方、監(jiān)理方、建設(shè)方）驗(yàn)收記錄。（3）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量的管控，做好材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，施工樣板先行，要求施工方嚴(yán)格按設(shè)計(jì)施工圖紙和現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范施工，減少后期運(yùn)營(yíng)使用的維護(hù)、維修費(fèi)用。質(zhì)量和品質(zhì)是企業(yè)的生命線，也是企業(yè)的品牌價(jià)值，可以增加銷售溢價(jià)。（4）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好工期、質(zhì)量、成本三大對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，分析利弊，重點(diǎn)監(jiān)控，避免無(wú)效成本的發(fā)生。

2.4 資金成本角度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要強(qiáng)化成本控制，完善招標(biāo)采購(gòu)制度，嚴(yán)格審查招投標(biāo)過(guò)程中的各項(xiàng)環(huán)節(jié)、文件，做好供應(yīng)商評(píng)審和考察，充分了解市場(chǎng)行情，國(guó)有資本投資的項(xiàng)目必要時(shí)可進(jìn)行黨員監(jiān)督。財(cái)務(wù)要積極拓寬企業(yè)融資渠道，可以通過(guò)銀行貸款、民間借貸、合作開(kāi)發(fā)、發(fā)行公司債券等模式，分散降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 營(yíng)銷推廣角度

在項(xiàng)目落地后，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，獲取域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、收入層次以及購(gòu)房意愿等方面信息，充分了解周邊競(jìng)品情況，結(jié)合自身產(chǎn)品特征明確市場(chǎng)定位，減少同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，研究適合的定價(jià)策略，完善營(yíng)銷推廣方案，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、自媒體等線上途徑進(jìn)行宣傳，逐步積累潛在購(gòu)買客戶等措施，保證項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后，以最短的時(shí)間完成去化，回籠資金。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化程度日益提升，應(yīng)進(jìn)一步科學(xué)、系統(tǒng)地認(rèn)清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，本文通過(guò)項(xiàng)目投資拓展決策、開(kāi)發(fā)報(bào)建流程、設(shè)計(jì)施工要求、資金成本控制、銷售回款任務(wù)五個(gè)方面分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，提出了風(fēng)險(xiǎn)防控措施，通過(guò)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的理解和認(rèn)識(shí)，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力。