軌道交通對土地經(jīng)濟價值的影響研究

司政

青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設局 山東青島 266300

隨著城市的快速發(fā)展和經(jīng)濟不斷強大，城市中汽車數(shù)量急劇增加，交通問題已經(jīng)變成嚴重阻礙城市進一步發(fā)展的重要問題。由于汽車造成的交通擁堵，噪聲污染，空氣污染等已經(jīng)嚴重影響到人們的生活和城市運轉和建設，給人們的生活帶來了諸多不便，交通問題和環(huán)境污染等成為全世界面臨的城市病。基于此，各大城市將目光投向了軌道交通，并相繼開始建設和規(guī)劃，對疏導城市交通取得了較大的效果。軌道交通建設大規(guī)模建設在國內才起步，對沿線土地利用的影響認識比較少。因此，有關部門有必要針對軌道交通和土地價值之間的關系進行研究，明晰軌道交通和土地經(jīng)濟價值之間的作用機制。

1 軌道交通建設和土地利用的關系

（1）改變了土地利用性質。基于交通經(jīng)濟規(guī)律，改變了沿線土地利用類型。建設軌道交通，除了能夠強化城市中心功能，比如金融功能外，還能夠轉變土地利用類型，使得各類土地沿著軌道線路呈帶狀分布。軌道交通設施的建設，實現(xiàn)居住用地和商業(yè)用地等的分離，比如疏散了居住用地。

（2）增強了土地開發(fā)。軌道交通的建設，使得沿線的土地性質發(fā)生了改變，同時帶動著沿線土地的高強度開發(fā)。軌道交通的建設，孕育了新的經(jīng)濟增長點，吸引了商業(yè)建筑、居住人員以及就業(yè)人員。

（3）影響地價與房地產(chǎn)增值。開展軌道交通建設，會帶動沿線地塊價格以及房子價格的增長。除了上述影響外，軌道交通建設是否合理，直接影響著土地資源利用率。若規(guī)劃不合理，則會造成資源浪費。現(xiàn)結合具體實踐，分析軌道交通沿線的土地利用優(yōu)化[1]。

2 軌道交通對土地的影響

2.1 軌道交通建設對對地價和房產(chǎn)價值的影響

在市場經(jīng)濟條件下，城市土地資源是稀缺資源，同時與土地區(qū)域位置也有較大關系，位置越好的土地價值越高，相應開發(fā)強度也越大。軌道交通改變了區(qū)域位置可到達性，也就較大影響的土地區(qū)位的優(yōu)劣性。可到達性包含通行距離和時間兩個方面，是一個有機整體，它要求通行距離短以節(jié)約費用，又要求有方便的通行網(wǎng)絡以節(jié)約通行時間。軌道交通因為其高效的運行效率，縮短出行時間，提高了區(qū)域的可達到性，改變了土地利用模式，因此，軌道沿線的土地都會實現(xiàn)較大的增值。軌道交通可以使人們快速、舒適的出行，降低人們在通行過程中的疲勞程度和時間，居住或者工作在軌道沿線的居民，可以獲得比那些沒有居住在軌道沿線附近的居民更少的轉移支出成本。另一方面，軌道交通的聚集效應又可以使他們得到更多的超額利潤。可見，軌道交通可以降低沿線居民的出行成本，獲得更多的收益，進而促進土地資產(chǎn)增值，房價上升[2]。

2.2 軌道交通對土地開發(fā)的影響

軌道交通普遍是經(jīng)濟社會發(fā)展的產(chǎn)物，但是，與城市總體規(guī)劃相比，有一定的滯后性，表現(xiàn)在土地開發(fā)利用方面即為與土地利用規(guī)劃脫節(jié)，將導致軌道交通資源浪費，影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展進程。在土地復墾開發(fā)方面，平均挖損深度，樁基礎密度，保存耕作層厚度以及土源、棄渣場地等方面都會影響土地復墾的效果。在土地功能屬性方面，由建設用地轉變?yōu)檗r業(yè)用地，尤其在耕地的難度系數(shù)高，但其土地復墾適應性強的情況下，對鐵路軌道等工程用地進行土地復墾，從初期土地勘測到中期復墾項目規(guī)劃、制定后期相關項目目標均需擬定詳細的實施方案，地基拆除與估算投資方面也需要嚴謹科學的方法作為支撐，以期借助現(xiàn)代化的復墾技術構建和運行可行性的復墾方案。

2.3 軌道交通建設對沿線土地利用的影響

首先，城市軌道交通對沿線土地的利用強度會產(chǎn)生影響。無論采取高架還是地下形式，軌道交通占地都遠低于地面公路交通，而城軌車站的集聚效應使得人口密集分布在沿線兩側及車站周邊，促進土地集約化，提高土地利用強度，同時又保證了居住環(huán)境。美國學者哈里森分析美國幾個主要城市，發(fā)現(xiàn)地鐵線路每延伸1km，沿線住宅需求提升約15%。香港、圣保羅等城市在車站附近建立高密度住宅用房，并進行商業(yè)開發(fā)取得了立竿見影的收益。城市軌道交通的高可達性將使乘客（尤其是長距離乘客）更傾向城市軌道交通。因此，該地塊對居民的吸引力也在增加，房地產(chǎn)開發(fā)商將開始涌入投資。隨著區(qū)域居民人數(shù)的不斷增加，高密度人口帶來的巨大商業(yè)需求將推動商業(yè)發(fā)展。區(qū)域內各類配套設施的不斷完善將吸引辦公和娛樂的入駐，在軌道交通車站的集聚效應下，提高土地利用強度[3]。其次，軌道交通使沿線土地增值。土地價值的變化是由土地價格的漲跌來體現(xiàn)，地價上漲即為土地增值。不同交通方式，不同用地性質，距交通干線距離對地價的影響程度不同。

3 結語

軌道交通使人們在物理空間上可以實現(xiàn)快速移動，使得城市居住和工業(yè)區(qū)域劃分開來，導致對軌道交通軸向開發(fā)產(chǎn)生較為明顯的影響，在軸向區(qū)域及站點輻射區(qū)域內，商業(yè)和公共設施高度集中，土地使用性質將按照交通規(guī)律進行重新分布，進行土地資源的優(yōu)化配置。軌道交通建設將對土地性質、城市結構空間和沿線土地價值產(chǎn)生極大影響，同時軌道交通建設時一項耗資巨大、周期長和系統(tǒng)化的大型公共交通工程，其對城市發(fā)展將會產(chǎn)生深遠的影響，稍有不慎將會產(chǎn)生不可逆的損失，因此在分析軌道交通對土地利用影響的前提下，科學合理的將軌道交通建設同城市規(guī)劃結合起來，才能相得益彰，促進城市向更好方向發(fā)展。