房地產開發企業財務管理問題分析

張艷紅 段秀娟

（長春工業大學人文信息學院，吉林 長春 130122）

一、房地產開發企業財務管理概述

房地產開發企業財務管理是企業管理的一個非常重要的組成部分，是對企業經營活動相關的資金活動進行管理，以達到資金有效配置的一種管理活動。

根據公司的經營活動的情況，房地產開發企業財務管理活動主要包括：

（一）對資金籌集的管理

（二）對資金投資運用的管理

（三）對開發成本及費用的管理

（四）對的管理

二、房地產開發企業財務管理存在的問題

（一）融資模式單一，融資渠道較窄

房地產行業屬于典型的資金密集型產業，房地產開發企業經營開發離不開資金。房地產開發企業籌資渠道一般包括內部籌資和外部籌資兩個來源。內部籌資是指對從企業內部獲得資金。企業利用自身現有的資金來擴大公司規模，如增加現有所有者的資金投入，減少利潤分配積累資金。外部融資指從企業外部獲得資金，包括債務性融資和權益性融資。目前，房地產企業資金主要是債務資本，然而，商業銀行對房地產開發企業基本只發放項目開發的貸款，并要求嚴格的附加條件。當前國家的宏觀調控措施給房地產開發企業帶來前所未有的財務壓力，增加了企業融資困難，加劇了房地產開發企業融資模式單一，融資渠道較窄的狀況。

（二）投資管理不夠科學合理

房地產行業確實具備比較高額的利潤回饋能力，但是高收益也面臨著較高的風險。但是一些房地產開發企業盲目追求高收益，沒有意識到其背后的高風險。一些房地產企業瘋狂拿地，使企業的土地儲備嚴重,投資嚴重過剩，抗風險能力不足。隨著國家對房地產行業一系列緊縮調控政策的出臺，市場變化，讓房地產行業遭受了嚴重的財務危機。這就是企業決策者盲目投資，沒有深入調研和分析經濟政策、市場環境的結果，給企業帶來巨大的財務危機，投資管理不夠科學合理。

（三）運營資金管理結構不合理

運營資金主要指流動資金， 房地產企業的經營的每個環節都離不開營運資金的存在，如果營運資金不足，資金流斷裂，企業無法正常運轉，面臨隨時破產的風險。房地產企業存貨比較特殊，不能快速變現，房地產企業總資產中有大約一半為存貨，存貨的數量巨大，營運資金較大，但是可以馬上提現使用的靈活性資產又不多，這會影響企業資金流的運行。很多房地產企業存在借新債還舊債的情況，本期的經營活動所產生的現金凈流量不足以抵付負債。現金靈活性差、風險高。

另外，房地產企業的資產周轉率長期低于其他企業，說明應收賬款收回管理情況較弱，資金回收緩慢，使得企業面臨的財務風險高，影響企業當期可動用的資金流情況。

（四）收益分配決策困難

收益分配對企業的生存和發展有一定的影響。當企業盈利時，是分配給投資者，提高他們的積極性，維護企業良好形象，還是留在企業作為自有資金投入到投資項目中，為企業發展提供資金支持，很多企業決策者都很難做出抉擇。如果企業收益分配過少，必然會打擊投資者的積極性。若分配給投資者的收益過多，又會使企業面臨籌資壓力，產生一定的財務風險，因此，收益分配決策需要企業管理者有較高的管理水平和決策藝術。

三、完善房地產財務管理能力的建議

（一）拓寬籌資渠道

在整個房地產項目開發的過程中，企業的資金量都需要承受很大的考驗。企業應拓寬融資渠道。1、合作開發模式進行項目開展，有錢的出錢，有地的出地，有技術的出技術，實現資源互補，促使企業做大做強，最后實現共贏。2、采用直接融資方式，發行公司債、永續債、優先票據等證券化產品，資金需要方與資金提供方直接聯系，減少障礙，降低籌資成本。3、房地產信托融資，通過委托專業的投資機構對于房地產開發企業的融資開展管理的模式。4、發展境外融資，利用境外市場的融資利率、政策等差異，分散企業的融資風險。

（二）加強投資調研分析，提高投資科學性

選擇房地產開發項目時，企業需要做出詳細的可行性研究分析，為項目方案的決策提供科學、合理、客觀的依據。1、成立項目調研組，對項目當地的環境進行充分的調查研究；2、做好項目預算，確定資金需求；3、謹慎估算項目投資收益，充分評估投資風險；4、建立投資績效評估體系，合理的獎懲機制有利于提高管理團隊的積極性，從而提高投資管理的科學性。

（三）合理完善運營資金結構

現金是企業經營的命脈，整個公司從上至下需加強現金管理，合理分配資金，提供資金利用效率。1、加強企業資金供應鏈控制，統一協調開發商、供應商、建造商、銷售商、購房消費者等的關系，形成利益共同體，從整體角提升企業核心競爭力，增強企業盈利能力2、加強人員培訓，建立存貨管理的制度，提高銷售人員要有一定的獎勵政策，加快房屋出售速度以提高存貨周轉率降低財務風險3、加快應收賬款的回收，提高營運資金周轉效率。

（四）提高收益分配決策能力

房地產企業應根據自身經營狀況制定一個符合實際的、合理的收益分配政策，據企業具體情況制定變化的分配制度，增強收益分配的靈活性。定期董事會的成員予以輪換，增加專家人才提高董事會成員決策的科學性。

四、結論

房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻，房地產業財務管理活動對企業發展中仍然還存在一些不利因素，企業既要練好內功，又要審時度勢，千方百計保障企業資金的暢通運行，以提升企業財務管理能力，進而使企業得以在激烈的市場競爭中占據優勢。