新形勢下房地產內控控制存在的問題與對策探析

劉紅

（陜西秦元熱力股份有限公司，陜西 西咸 712085）

一、房地產開發設計管理階段內部控制現狀

（一）房地產開發市場對于房地產內控控制的影響

建筑工程市場的整體發展水平決定著房地產開發的總體。隨著社會的進步以及房地產商之間的良性競爭關系，在建筑過程中所需要耗費的成本便會隨著市場的走勢以及房地產商之間的競爭而水漲船高或者一度下跌，富有變化的房地產市場給建筑內部的變化提供了較為豐富且廣泛的空間。

（二）造價內部的不定性對于房地產內控控制的影響

建筑工程其本身的眾多不定性因素都是導致造價預算較為不合理的原因。比如運輸材料在運輸過程中的損壞、人力的突發狀況如急性病而導致的施工人手不夠、施工原材料的物價突然上漲、貨幣的貶值等，由于這些不定性因素的存在，施工方往往會迫不得已在原有的預算基礎上，為了滿足建筑工程的需要而迫不得已提升預算金額。

（三）原材料和新技術的變化對于內控控制的影響

伴隨著現今對于環境保護觀念的大力普及，以往的建筑材料在使用的過程中會造成環境污染以及原材料的大量損耗現象，對于貫徹落實綠色發展往往是不利的。所以對于房地產開發商而言，一方面要注重原材料的選擇以保證原材料的不浪費、盡可能小程度污染環境，而另一方面也要對于新技術進行適當的引進和合理的使用以保證建筑進程的快速推進，而只有房地產開發商場綜合衡量時間價值以及利益價值、環保價值后，方可對房地產開發設計進行初步的定義及預估。

二、建筑工程造價內控控制要點

建筑工程造價內控控制包括的主要流程是：第一，投資決策；第二，工程設計；第三，工程招投標；第四，工程施工；第五，工程竣工，等等。建筑工程的眾多不確定性因素的發現不應該是在實際其已經對施工的過程造成不良的影響，而是應當做到在整個建筑施工的過程之前就對其有整體的預估。

（一）建筑工程設計階段內控控制要點

對于建筑工程項目的設計階段，內控控制是建筑施工工程順利實施的重要前提。舉一個以往施工的實例：設計人員沒有在施工前對于施工場地有細致的檢查，對于施工現場的具體情況以及不確定因素的判斷沒有合理的了解和相應對策，導致我們當時在設計階段的總體框架與實際的施工操作不能做到高度統一，一方面會出現無法預知的差錯，且解決周期較長，甚至在必要時需要修改設計圖紙，引起不必要的額外施工周期；另一方面會造成預算方面的失誤，提前的預估與實際建筑施工存在著較大的差異而無法滿足施工需求。

（二）建筑工程承包單位內部控制要點

對于建筑施工在正式進行之前，承包商的預算顯得尤為重要。但是由于多年的施工經驗，現今的施工方更多考慮的是根據以往施工中出現的問題并作為經驗，根據現今施工場地的情況制定相應的計劃，更多根據的是其自身的主觀意識而忽略了一些特殊情況的存在。一方面是不同的土壤濕度、密度對于地基的深度要求不同，導致地基的基本建造材料以及建筑內部不同，另一方面是施工地當地的具體環境條件如空氣濕度等，對于混凝土的原料配比都有著不同的需求，這些情況在一定程度上都決定著工程造價。加之其他的原因如當地施工原材料的價格浮動以及匯率變化、工人的月薪等，這些原因都在一定程度上制約著內控，使眾多因素超出原本的控制。

加之對于工程中的審核和監督機制，當出現各種問題及情況時進行初步的審核以及細致的調查，根據圖紙對于施工場地進行嚴謹且規范的檢查，一旦有疏漏便要做到事前批準、事中監督和事后審查，盡可能降低不定性因素的影響因素給事中帶來的不便。

三、建筑工程造價內控控制策略

（一）建筑工程設計階段的內控控制策略

對于建筑工程在項目的設計階段，圖紙是必要的一部分，圖紙的質量直接決定著施工進度以及質量。在正式施工的前期，相應的準備工作往往是必需的。在設計人員設計施工圖紙時，與各個施工階段的施工人員的協商是必要的。如電氣施工人員，對于電氣設備的具體尺寸和安裝位置；如建筑施工人員，相關的施工材料的要求將會導致建筑密度等的變化。另外，對于施工地點實地的考察是必要的。如果對于施工圖以及具體施工地點并不熟悉，且建設單位要求在保證施工圖實際效果的前提下，在規定期限內完成，在施工時便會出現一種尷尬的局面。因為要保持施工圖的實際效果，但是要對施工圖有所調整以滿足施工材料的需求，加之設計的變化以及施工人員的實際因素，預算的波動程度將處于無法控制的范圍。以及施工圖紙實際的可操作性，例如施工人員在拿到圖紙時，如果出現由于圖紙的具體設計不符合施工要求或缺乏相關施工工具等而影響施工的正常運作，就會出現建筑工程造價遠遠大于設計造價預算的問題。

面對圖紙的設計問題，首先要明確的是不同功能的劃分。將施工的不同階段有著明確的劃分，并與相應施工人員協商，制定出適合施工地點其自身的施工要求。另外則是不同設計成員的設計部分，做好責任的分配。如果發生實際施工過程中所需內部與預算的內部有著較大的誤差的情況，應將責任落實到個人，并給予相應的懲罰制度，以增強設計人員整體的責任心。所以對于設計人員的錄用也應有較高的要求，不僅要在錄用之前對其進行專業知識的考察，且應在以后的工作階段進行更加細致的專業知識的教育，以保證實際施工圖紙的設計水平。

（二）建筑工程建設單位內部控制策略

對于項目建設單位而言，最首要的工作是合同的簽訂以及制定的標準。合同是制定施工指標的最標準的協定，而制定合同的雙方，即建設方和施工方，這兩者在制定正式的合同及相關手續之前，應對施工過程不僅包括施工的工程管理，還要有質量保證、內部控制等多方面條件的限定，這樣才能最大化保證合同發揮其作用。另外，鑒于合同的履行雙方，建設方和施工方關于施工中相關權利與義務的制定應該嚴格按照合同的規定履行，在合同的整個制定過程中就要做到百分之百的公平和公正。

另一方面有關于項目建設單位對于內部的控制為施工設備內部的控制，更重要的一方面則是對于大型施工設備內部的控制。一方面，項目建設單位應該及時引進最先進的管理手段，以保證自身能夠在日漸激烈且難以根深蒂固發展的市場競爭中取得相對穩定的地位，進而做到節約內部。另一方面，只有做到嚴格為施工單位制定完善且相對嚴格的定期的施工計劃和目標，才能夠保證對于施工內部的嚴加管理以及有效控制，實現某種意義上的持續性發展。

除此以外，施工進度的嚴格把控對于施工人力內部的控制起著至關重要的作用。對于進度的管理，主要包括對于時間的規劃、對于物資的規劃以及對于人力的規劃。在規劃工期時間的時候，一定要對建筑施工中可能存在的各種不確定因素進行深入探究，切不可因為趕工期而輕易壓縮時間。另外對于工期事件的確定還有一些其他的因素，比如施工工人輪休等等，這些特殊的情況都要考慮在內。

對于物資和人力的規劃要依照施工規模的具體量，施工工人的工作能力等去制定，包括人員的調度，原材料的廢棄率控制等，一定要保證施工在按時完成的前提下，制定嚴格且高效的工期，在能夠保證施工在規定時間內盡快完成以及保證施工質量的同時，將內部最低化，從而實現資源的最大化利用。