試論房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及應(yīng)對策略

王駿霖

（福建省廈門市集美大學(xué)財經(jīng)學(xué)院，福建 廈門 361021）

引言

隨著經(jīng)濟和科技的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也被提出了更為嚴(yán)格要求，為滿足市場發(fā)展現(xiàn)狀，維護行業(yè)的健康經(jīng)營環(huán)境，應(yīng)加強宏觀調(diào)控，綜合分析各種波動因素，防止房地產(chǎn)泡沫和惡意抬價的形式出現(xiàn)。近幾年，房價漲勢迅猛，吸引了眾多企業(yè)加入，而房屋數(shù)量過多也導(dǎo)致了經(jīng)濟穩(wěn)定性不強，故本文展開探討。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

（一）內(nèi)部因素

內(nèi)部因素一方面存在于投資和回報中，因為其本身性質(zhì)極具有消費性，也具有投資性，投資者將成本用于房地產(chǎn)行業(yè)主要目的是獲取高回報，若利潤較高則會導(dǎo)致各企業(yè)或個人紛紛參與到投資市場，使房地產(chǎn)行業(yè)開始進入繁榮期，房屋數(shù)量在一段時間內(nèi)快速增多，供求關(guān)系逐漸失衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟自然會出現(xiàn)波動。另一方面，房地產(chǎn)供求關(guān)系應(yīng)保持穩(wěn)定，但其很容易受到市場環(huán)境的影響，同時，人力、財力、物力以及客戶需求也將直接影響到供求關(guān)系的穩(wěn)定性，供大于求或供小于求都會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。除此之外，房價持續(xù)上漲后，投資者逐漸增多，這種高回報趨勢會推動投資者的數(shù)量持續(xù)增多，惡意抬價的情況就容易出現(xiàn)。

（二）外部因素

首先，經(jīng)濟因素。在市場環(huán)境的作用下，房地產(chǎn)的投入、支出、開發(fā)、投資等都會使經(jīng)濟波動，所以通常外部經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)的影響具有綜合協(xié)同性，這也導(dǎo)致了波動的不可控性。另外，房地產(chǎn)建設(shè)得經(jīng)濟水平、貨幣供應(yīng)量及投資量皆屬于外部經(jīng)濟因素的組成部分。

其次，社會因素。社會轉(zhuǎn)型階段，群眾對房地產(chǎn)的觀念也出現(xiàn)變化，對其質(zhì)量和功能也提出了更高的要求，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要以消費者的需求為基準(zhǔn)，因此社會因素也將影響到經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展趨勢。

再者，政策因素。國家對土地資源的宏觀調(diào)控政策將直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟，而且政府在進行貨幣、財政和利率等政策的完善時，房地產(chǎn)經(jīng)濟也會隨之波動。

最后，其他因素。自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、疾病和突發(fā)事故等外界因素也會在一定程度上影響房地產(chǎn)經(jīng)濟。如地震災(zāi)害造成大量房屋破損倒塌，天津濱海火災(zāi)爆炸事故等毀壞大量建筑等[1]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應(yīng)對策略

（一）加強市場調(diào)控

市場宏觀調(diào)控是確保經(jīng)濟平穩(wěn)的前提，房地產(chǎn)的開發(fā)商在啟動工程前要了解項目所在地的人居消費情況和經(jīng)濟水平，對建筑物的類型和規(guī)模加以明確，使建筑滿足當(dāng)?shù)厝说幕拘枨螅苊馀c消費者需求不吻合造成經(jīng)濟損失。開發(fā)前還應(yīng)加強數(shù)據(jù)的采集和分析，了解人口流動情況及用房需求，使供求平衡，避免資源過度浪費。投資公司應(yīng)與政府部門建立良好的合作關(guān)系，將工作落實到市場調(diào)查層面，積極響應(yīng)政府號召，使社會向節(jié)約型和平穩(wěn)型方向發(fā)展，防止用房閑置，土地資源被浪費。對于需求量較高的城市在建設(shè)時應(yīng)確保質(zhì)量，科學(xué)利用土地資源，完善規(guī)劃，盡可能將建筑數(shù)量控制在合理范圍內(nèi)，若供不應(yīng)求也會導(dǎo)致房價上漲，對群眾的正常生活造成影響。

（二）完善投資機制

完善投資機制可通過以下幾個方面來體現(xiàn)：

其一，按照現(xiàn)有投資方向進行實地考察，掌握符合我國房地產(chǎn)發(fā)展形勢的投資方法，真正意義上完善投資機制，落實投資方案。

其二，要將產(chǎn)權(quán)合理劃分，加強對投資商的管控，使產(chǎn)權(quán)分化更為科學(xué)合理。

其三，投資主體應(yīng)明確，將產(chǎn)權(quán)和具體職責(zé)落實到企業(yè)或個人，有效控制收益風(fēng)險，盡可能減少損失。

其四，融資模式應(yīng)獲得整合和完善，發(fā)揮法律法規(guī)的權(quán)威性和強制性，規(guī)范投資行為，加強市場監(jiān)管。

其五，管理機構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其實際效用，對房地產(chǎn)行業(yè)的投資和收益情況進行調(diào)整，避免經(jīng)濟波動影響市場運營環(huán)境。

其六，開發(fā)商要提高自身綜合實力，通過定期的教育培訓(xùn)加強對專業(yè)知識的了解，積累實踐經(jīng)驗，在開發(fā)之間通過宏觀調(diào)控綜合考慮各種經(jīng)濟影響因素，深入掌控市場，盡可能降低經(jīng)濟風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)引進更多先進人才，能保證投資機制的改進和完善，在市場環(huán)境中時效性更強。

（三）防范金融風(fēng)險

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)融資模式主要以銀行貸款為主，銀行的利率和政策的變動都將影響到經(jīng)濟形勢，而且將導(dǎo)致金融風(fēng)險的出現(xiàn)和擴大，所以，應(yīng)加強監(jiān)控管理，積極防范地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的各種風(fēng)險隱患，在融資環(huán)節(jié)將銀行變動因素作為重點考慮對象之一，通過完備的制度體系有針對性的控制風(fēng)險的生成。此外，政府可以通過限價和投資的方式保證普通居民的基本生活，如提供公租房、經(jīng)濟適用房或廉租房等，避免房價增長趨勢影響群眾居住，也能增加房屋供給，使房地產(chǎn)行業(yè)逐漸降溫，抑制房價惡性增長的不良行為繼續(xù)蔓延[2]。

（四）落實土地管理

土地是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的根基，也是決定其波動性的重要因素，政府應(yīng)落實土地管理制度，解決經(jīng)濟波動問題，加強宏觀調(diào)控：首先，詳細規(guī)定土地相關(guān)條例，防止存在土地濫用的情況；其次，要求將土地應(yīng)用類型進行細致分化，避免綠化用地非法用于建筑、民建用地非法用于工業(yè)建設(shè)、耕作土地用于建筑等，在開發(fā)之前要經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)，持有效證件方可落實工程，避免一切非法用地行為；再者，一些地方基層仍存在濫用土地行為，因此應(yīng)加強地方政府的監(jiān)管，防止存在濫用土地謀取私利的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅處理，絕不姑息，對不良行為形成有效的打擊；最后，國家應(yīng)完善金融監(jiān)管機制，調(diào)節(jié)市場機制，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)在市場結(jié)構(gòu)中占據(jù)著重要地位，因此其經(jīng)濟的波動將會直接影響到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定性，所以應(yīng)針對其內(nèi)部和外部影響因素的性質(zhì)制定科學(xué)有效的應(yīng)對策略，為房地產(chǎn)投資和開發(fā)提供安全保障。除此之外，開發(fā)商應(yīng)了解地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收益情況，盡可能降低風(fēng)險隱患，推動經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。