房地產項目投資決策分析

文/權海霞，安徽工商管理學院

目前我國房地產市場發展形勢趨向穩定，國家相關政策陸續出臺，但是仍然存在部分房地產的泡沫、爛尾等現象，其中房地產項目投資決策行為直接關系到企業市場風險的管控。

1 房地產開發項目投資決策風險

1.1 經濟風險

第一，利率作為我國政府進行宏觀調控的重要手段，通過引導資本投入，合理調控我國經濟運行方式與方向。房地產項目在開發過程中，需投入大量資金，通常超過其總投資額度的一半，因此需獲得包括銀行在內的金融機構支持。在房地產項目開發過程中，利率變動所產生的負面影響主要體現在兩個方面：利率使得地產自身價值降低，利率提高在一定程度上增加了項目費用。此外，利率增加也會抑制社會公眾的購房需求，影響社會公眾的商品房購買力，并對企業的資金造成影響。

第二，房地產項目開發成本涉及前期階段、建設階段等，通貨膨脹使得房地產開發項目的材料成本、人力成本以及管理成本提高，從而增加商品房的銷售成本，使得社會公眾對商品房的購買期望降低，使得房地產開發企業產生損失。

1.2 決策與經營方面風險

第一，房地產項目的投資決策風險方面主要體現在房地產開發企業在項目建設初期對土地進行購買的過程中，出現的投資風險問題。隨著我國經濟社會的快速發展，社會公眾對商品房的質量、多樣化等方面的需求不斷提升，使得房地產商品房的價格逐步增長。同時，房地產項目投資呈現周期循環態勢，具體表現為收縮—低谷—高峰—恢復等環節。伴隨著房地產項目的大規模投資，根據其趨勢變化，需要一段時間恢復正常產業狀態。因此，房地產項目在開放經營的過程中，應科學合理地進行可行性分析，避免投資決策過程中的盲目性。

第二，房地產開發項目類型和時機風險主要表現為，房地產開發項目的類型表現為寫字樓、商品房等多種形式，不同形式的項目會對房地產項目的開發造成不同程度的影響。同時，因房地產項目多表現為一定的周期性，因此房地產項目在開發過程中，應把握好一定時機，綜合考慮周邊的經濟發展水平、公眾收入水平以及公眾消費心理等宏微觀環境。

2 房地產項目投資決策策略

2.1 運用定量與定性、動態與靜態結合的分析方法

通過定量分析方法分析房地產項目投資決策，通常需要較多的具有技術性特點的數據信息作為重要支持，并運用清晰的數量計算得出相應的數字和指標，以此對投資項目展開分析與評價。但是運用這一方法所分析出的結果通常忽視了投資項目所處的政策和市場環境，以及其他的難以定量化分析的因素，這些因素的變化極有可能對投資項目帶來重要影響，因此，將定量與定性分析相結合來進行項目投資決策的分析。除此之外，房地產項目投資決策分析還應該結合動態和靜態經濟評價分析。通過靜態分析所獲得的項目投資收益率和回收周期，并未充分的考慮資金的時間價值。對于房地產項目投資來說，其需要大量的資金投入，并且回收周期較長，而企業的資金來源通常是通過銀行貸款所獲得，資金成本與企業所獲取的利潤有著直接的關系。因此，在分析房地產項目投資決策時，需要重視資金的時間價值。

2.2 加強市場調研工作，構建規范的市場調研機制

第一，需要構建健全的市場調研工作具體流程，并形成具有指導性的市場調研工作文本，以此規范和標準化該項工作，充分明確每一次調研工作的主要任務和職責。第二，注重對相關市場調研工作人員的培養，提高其專業水平和素養，可以通過加大對外人才引進的力度，加強對內人才培訓的力度來組建一支具有寬泛知識面和較強專業水平的調研人才隊伍。第三，擴大獲取信息的有效途徑，市場調研工作不僅可以通過實地考察來獲取信息，同時還可以運用網絡、媒體等來擴大獲取信息的途徑，從而獲取更多有效的信息。第四，積極構建完善的市場監控體系，可以通過網絡或者有關的專業服務平臺來對項目投資所在城市的房地產市場發展情況進行定期的監控，并定期將相應的信息進行匯報，為企業的房地產項目投資決策提供重要依據。

2.3 加強投資規劃方案設計，為項目投資決策把關

項目投資規劃方案的設計是房地產項目投資決策分析工作中非常重要的環節，雖然該時期的方案設計內容基本上還處于概念層面的設計，但是依然具有重要的價值，相關設計師需要有效領悟到這一時期規劃方案設計的主要目的，并認真、深入的對投資項目進行分析和探究，所設計出的規劃方案不僅能夠符合市場的定位，同時還需要具有較強的競爭力。以此為后續的投資項目分析工作奠定良好的基礎，在一定程度上確保分析結果的準確性。否則，則會大大降低項目投資決策分析的效果，甚至會致使企業在項目投資決策上出現失誤。因此，在進行房地產項目投資決策分析工作時，應該加強規劃方案的設計，為項目投資決策把好關。

3 結語

綜上所述，隨著社會經濟的不斷發展，房地產項目投資決策分析越來越重要。企業若想在現階段較為激烈的市場競爭中得以長遠發展，就需要對項目投資決策分析工作引起足夠的重視，并積極通過多種途徑不斷的對其進行改進和完善，以此確保企業的投資效益和企業的可持續發展。