住房公積金對中國房價影響分析

文/欒沖，山東省煙臺市住房公積金管理中心萊山管理部

1 文獻綜述

楊剛、王洪衛(2011)實證檢驗住房公積金制度對上海市住房市場價格和成交量的影響，發現住房公積金制度雖提高了居民的住房消費能力，但是也成為助推房價上漲的因素之一，更促進房地產泡沫的產生。由于單個城市樣本的代表性較小，因此楊黎明、余勁(2013)以7個二線城市的面板數據為樣本進行研究，實證檢驗發現住房公積金貸款對房價的影響存在區域差異性。前面兩位學者僅用住房公積金貸款代表住房公積金制度的影響，存在一定的缺陷。為了綜合反映住房公積金制度對房價的影響，顧澄龍、周應恒和嚴斌劍(2015)利用住房公積金覆蓋率指標代表住房公積金制度，實證檢驗證明若取消住房公積金制度，房價將會下跌13.5%。為了更好地研究由于中國住房公積金區域差異對房價產生的不同影響，李果(2016)發現住房公積金貸款是影響住房成交量和房價水平的顯著因素，且區域差異較為明顯。

2 公積金政策效應的理論分析

2.1 公積金政策效應的內涵

公積金制度是通過強制儲蓄進行資金積累的長期制度安排。在追求個人效用最大化的前提下，不同收入居民會調整個人最優消費組合，以滿足個人住房需求。同時，假定居民消費主要由住房消費和非住房消費構成。

公積金要求企業和個人按照工資收入比例共同繳存，相當于企業以轉移支付形式增加居民的實際可支配收入，這在一定程度上會影響居民的住房選擇，進而改變居民的預算。

2.2 居民跨期消費分析

若住房消費和非住房消費品均為正常商品，隨著個人收入的增加，居民的住房需求將提高，進而促進住房消費；公積金將通過提高個人收入而增加個人初始稟賦，進而強化收入對住房消費量的正向影響。

若住房消費和非住房消費品均為正常商品，繳納公積金和公積金貸款對住房消費和住房投資具有相同的正向影響；只有繳納公積金的居民能獲得公積金貸款，公積金繳存額越高，越有可能獲得公積金貸款；相比于商業貸款，公積金貸款降低了購房成本，提高了居民購房能力，進而促進住房消費。

3 實證檢驗

3.1 指標選取及模型設定

3.1.1 指標選取

本文主要研究住房公積金對房價的影響，因此將各地房價作為被解釋變量。從供給側來看，住房公積金通過支持保障性住房建設可增加房地產市場房屋供給，因此，將住房公積金發放的支持保障性住房建設貸款和上繳的城市廉租房(公共租賃住房)補充資金兩項之和作為衡量住房公積金支持保障性住房建設的指標，視為解釋變量。

3.1.2 模型設定

模型具體形式如下：

lnHPit=α+β1 lnLEit+β2 lnLAit+β3 ln(CR×LP)it+β4 lnAA it+β5 lnAPit+β6 lnHIit+εit

其中，i和t表示城市和年份;HP表示城市住宅均價;LE表示廣義住房公積金貸款額;LA表示住房公積金支持保障性住房建設總額;CR×LP表示住房公積金通過影響流動人口定居進而對房價產生的間接影響;AA表示在崗職工平均工資;HI表示住宅投資額;α是常數項，β是各變量的系數，εit表示隨機擾動項。

3.2 數據來源及處理

選取中國40個經濟水平及人口規模不一的大中城市2008-2016年住房市場數據，所選樣本城市覆蓋中國22個省直轄市，橫跨東中西部。其中，房屋均價來源于《中國房地產統計年鑒(2009-2017)》。

3.3 描述性統計

目前國內住宅均價整體水平不高，為5632.68元/平方米，但極差較大，樣本房價最大值達到22408.82元/平方米，最小值僅為1349.88元/平方米。此外，城市年末總人口、廣義住房公積金貸款、住宅投資額等指標數據也相差較大。

3.4 回歸結果及分析

從國內數據回歸結果來看，住房公積金支持保障性住房建設總額對房價的影響并不顯著，這可能是因為：一方面，住房公積金支持保障性住房建設總額相較社會住宅投資來說太小;另一方面，保障性住房供給在解決社會住房需求方面簡直是杯水車薪，其提供的房源無法抑制房價的上漲。經濟發展水平及人口規模不同的城市住房公積金對房價影響不同。

4 結論與建議

4.1 結論與建議

國內各城市住房公積金對房價影響的區域差異較為明顯，一線、三線城市的廣義住房公積金貸款均與房價正相關，一線城市廣義住房公積金對房價的促進作用更大，二線城市廣義住房公積金貸款對房價的作用并不顯著，但住房公積金可通過影響流動人口定居進而對房價產生促進作用，因此建議：1.一線城市人口向周邊城市流動，減輕一線城市住房壓力；2.提高二、三線城市住房公積金覆蓋率，將更多崗位納入到住房公積金保障體系中，提高人口住房能力；3.加強對房產備案的管理，打擊投資、投機行為，杜絕炒房。

[1]楊剛，王洪衛.公積金制度對上海住房市場量價波動的影響研究[J].上海財經大學學報，2012(14):85-91.

[2]楊黎明，余勁.中國住房公積金貸款對房價影響的動態研究——基于2002-2011年七個二線城市的面板數據[J].南京農業大學學報(社會科學版)，2013(5):76-83.

[3]顧澄龍，周應恒，嚴斌劍.住房公積金制度、房價與住房福利[J].經濟學(季刊)，2015(1):109-124.

[4]李果.住房公積金貸款對中國房地產市場的影響研究——基于區域差異的視角[J].金融與經濟，2016(4):15-20.