房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險及預(yù)防

楊坤

（江蘇蘇信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司蘇州分公司，江蘇 蘇州 215000）

房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險受到政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人為因素等多方面的影響。怎樣能夠通過防范策略的合理運用來降低房產(chǎn)價格評估風(fēng)險，一直是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)探討和思考的重要課題。

一、房地產(chǎn)價格評估的途徑

（一）根據(jù)近期交易價格判定

這種評估方法通過對近期市場相類似的房地產(chǎn)交易價格數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，結(jié)合房地產(chǎn)的優(yōu)劣勢和理性購買者的價格進(jìn)行價格綜合分析而得出判斷結(jié)果。這種方式需要評估師對類似房地產(chǎn)信息具有較高的采集、整理和比對能力。

（二）根據(jù)出租和自營收益判定

這種辦法也是評估師常用方法之一，通過對房地產(chǎn)出租或者自營價格的判斷，計算出長年的收益情況，根據(jù)收益情況對評估價格進(jìn)行判定。這種方法常常受到房地產(chǎn)所在地發(fā)展等綜合因素影響比較大，因此在價格評估中也存在較大的偏差。

（三）根據(jù)相似房產(chǎn)開發(fā)費用判定

在利用這種方法進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估時，評估師需要計算出重新建設(shè)相同或者相近的房地產(chǎn)所產(chǎn)生的投入，根據(jù)理性的購買者所接受的價格不會高于重新開發(fā)類似房地產(chǎn)投入的代價來進(jìn)行綜合判斷。

二、房地產(chǎn)價格評估存在的風(fēng)險

（一）政策等因素變化產(chǎn)生的風(fēng)險

房地產(chǎn)價格受到多種因素的影響，例如：土地政策和稅收政策以及當(dāng)?shù)厝宋摹⒄蔚淖兓瘜⒋偈狗康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生巨大的波動。我國正處在城市化建設(shè)不斷發(fā)展中，人口的流動，教育學(xué)區(qū)的劃分，房地產(chǎn)激勵政策的實施，稅收政策的調(diào)整等等一系列的政策性變化也在不但進(jìn)行變更和完善，政策的變化一旦超出評估機構(gòu)的預(yù)期，就會對房地產(chǎn)價格評估的準(zhǔn)確性造成較大的影響，從而帶來風(fēng)險[1]。

（二）評估技術(shù)和業(yè)務(wù)能力帶來的風(fēng)險

在對房地產(chǎn)價格評估中，評估師要依據(jù)國家頒發(fā)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》盡管對評估的原則和程序、方法進(jìn)行了明確，但是在實際的房地產(chǎn)價格評估中，還有許多因素需要結(jié)合實際房地產(chǎn)實際情況進(jìn)行判定。評估師如果缺少相關(guān)經(jīng)驗和意識，忽略了參照的主體，就會產(chǎn)生評價結(jié)果的巨大偏差，產(chǎn)生價格評估的風(fēng)險[2]。

（三）評估人員素質(zhì)帶來的風(fēng)險

目前我國在房地產(chǎn)價格評估領(lǐng)域還缺少規(guī)范，許多房地產(chǎn)評估師缺少良好的職業(yè)操守，利用自身職務(wù)的便利，為自己謀求利益。在工作中，利用標(biāo)準(zhǔn)的框架作為自身判斷的依據(jù)，有意降低和放棄其他因素的參考價值，致使格評估結(jié)果出現(xiàn)較大偏差。此外，評估師自身的綜合素質(zhì)和能力也決定這評估結(jié)果的精準(zhǔn)程度，評估師要具備較為敏銳的房地產(chǎn)感知，具有較為專業(yè)的房地產(chǎn)知識[3]。因此，房地產(chǎn)價格評估的另一大風(fēng)險，源于評估人員自身素質(zhì)。

三、房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的預(yù)防

（一）提高評估人員風(fēng)險意識

房地產(chǎn)價格評估受到人員風(fēng)險意識的影響比較大，提高評估人員風(fēng)險意識不但能夠降低房地產(chǎn)價格評估帶來的風(fēng)險，還能夠促進(jìn)評估是實現(xiàn)自身的完善和專業(yè)技能的培養(yǎng)。在對評估人員管理中，要明確責(zé)任和義務(wù)，將評估結(jié)果與評估人員的利益相掛鉤，一方面實現(xiàn)風(fēng)險的分?jǐn)偅硪环矫婺軌虼偈乖u估人員在評估過程中采取小心謹(jǐn)慎的態(tài)度。另外，要盡力評估監(jiān)督檢查小組，對評估的案例進(jìn)行審查和分析，對評估操作的規(guī)范性和合理性進(jìn)行測評，測評結(jié)果用來考察評估師的業(yè)績。以此來促進(jìn)評估師風(fēng)險意識的提高，從而對房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險起到防范作用。

（二）加強與客戶的溝通

在房地產(chǎn)價格評估的過程中，評估師要與客戶進(jìn)行溝通和交流。評估進(jìn)行前，評估師需要了解標(biāo)的物的基本情況和存在哪些影響價格的因素，獲得較多的買方需求信息，做好評估前的準(zhǔn)備工作。在評估的過程中，通過與客戶進(jìn)行溝通交流，一方面能夠是評估的程序能夠與客戶需求相吻合，另一方面也能夠確保評估的順利實施；在評估工作完成后，評估師要針對評估報告的使用向客戶提出意見和建議，確保客戶能夠正確運用評估報告，避免由于客戶的使用不當(dāng)造成損失。

（三）相關(guān)部門給予大力扶持

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)具有較大的風(fēng)險，需要政府和有關(guān)部門提供良好的政策環(huán)境，一方面為房地產(chǎn)評估機構(gòu)提供良好的政策，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行政策法規(guī)上的培訓(xùn)，使評估師能夠準(zhǔn)確掌握市場的脈搏，了解市場價格的走向，結(jié)合市場變化的趨勢和所處的階段，進(jìn)行相對準(zhǔn)確的價格評估。另一方面，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和評估師進(jìn)行有效的監(jiān)管，養(yǎng)成評估機構(gòu)和評估人員優(yōu)秀的工作作風(fēng)和良好的工作習(xí)慣，營造房地產(chǎn)價格評估嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆諊?/p>

（四）完善評估機構(gòu)內(nèi)部管理

要實現(xiàn)房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的降低，就要從完善評估機構(gòu)內(nèi)部管理入手，一方面要健全管理制度，確保我國房地產(chǎn)評估制度符合我國房地產(chǎn)發(fā)展的需求；另一方面加強評估機構(gòu)內(nèi)部的流程管理，通過復(fù)審機制的實行，降低評估風(fēng)險；通過對業(yè)務(wù)承接流程的強化，對誠信客戶進(jìn)行選擇。

（五）提高評估人員專業(yè)能力

在房地產(chǎn)價格評估工作中，評估師作為此項工作的核心人物，評估師的業(yè)務(wù)能力決定了風(fēng)險存在的大小。要通過對評估人員專業(yè)能力的培養(yǎng)，加強評估師對專業(yè)技能的運用；通過對評估師法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)和財務(wù)等多方面知識的培訓(xùn)，提高評估師綜合業(yè)務(wù)能力，從而實現(xiàn)評估信息分析的準(zhǔn)確性和合理性，降低房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險。

（六）創(chuàng)建信息共享平臺

我國在房地產(chǎn)價格評估領(lǐng)域中發(fā)展較晚，信息的采集、整理、共享還不完善。尤其是在房地產(chǎn)參考價格信息中，發(fā)布信息基本源于市場的買賣需求，受到利益影響較大，參考價值相對較低。因此，在房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險管控中，要將建立信息共享平臺作為重要項目來抓，這樣才能夠降低虛假信息對評估造成的影響，實現(xiàn)已評估機構(gòu)為主導(dǎo)的市場價格體系。

四、結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷擴大，房地產(chǎn)價格評估也正在向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。相信通過政府和評估機構(gòu)的共同努力，一定能通過有效的管控手段，降低評估過程中存在的風(fēng)險。