房地產(chǎn)項目甲方的工程投資控制措施探討

林榮煥

（龍巖市安居住宅建設(shè)限公司，福建 龍巖 364000）

引言

房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀初開始，一直以來是我國國民經(jīng)濟發(fā)展重要組成部分，對推進我國城鎮(zhèn)化進程和社會發(fā)展起著重要的作用。城市化建設(shè)的深入讓越來越多的人遷居城市，房地產(chǎn)需求量也隨之上漲。但是土地價格提高、同業(yè)企業(yè)數(shù)量增加、市場競爭嚴峻等問題都導致房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率降低，為了獲取穩(wěn)定經(jīng)濟收益，甲方單位需要盡快樹立成本管控意識，優(yōu)化投資方案，向精細化管理要效益，向節(jié)約項目成本要效益。

一、房地產(chǎn)項目工程投資控制必要性

工程投資控制屬于成本控制的一種，對于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展可起到重要作用，在房地產(chǎn)甲方進行投資活動時使用科學的管理手段，能夠規(guī)避投資風險，避免不必要的支出。規(guī)范企業(yè)運作形式的基礎(chǔ)上，帶來更多經(jīng)濟收益。從整體建設(shè)流程來看，房地產(chǎn)項目可分為施工設(shè)計、招投標、施工、竣工等階段。投資控制的作用應貫穿上述四個階段。近幾年，我國中央部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度不斷增加，受眾在進行投資消費時也變得更加理性，“暴利”時代一去不復返。為了順應行業(yè)的“微利”時代，盡快在市場環(huán)境中占據(jù)有利位置，房地產(chǎn)企業(yè)應轉(zhuǎn)變以往的銷售觀念，重視投資成本的管控，改變經(jīng)營理念，從直接成本與間接成本兩方面開展項目投資管控工作，規(guī)范投資過程中所有發(fā)生經(jīng)濟活動的各項環(huán)節(jié)，對直接因素與間接因素都要加大管理力度，實現(xiàn)對各項資源的嚴格把控，將精細化管理理念深入到各個環(huán)節(jié)當中[1]。

二、房地產(chǎn)項目工程投資控制策略

（一）精細投資規(guī)劃

當前很多企業(yè)發(fā)展時間較長，受傳統(tǒng)管理思想桎梏過深，對于現(xiàn)代化的成本控制不能很好地貫徹落實，認為投資控制僅僅是工程建設(shè)的一部分，例如：過于關(guān)注工程設(shè)計階段，不能將投資控制深入到細節(jié)中。隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，成本管理也應更加精細化，投資時，任何一點細微的突發(fā)變化都會引發(fā)重要經(jīng)濟風險。甲方單位在進行實際運營時，會出現(xiàn)很多成本問題，在制定投資規(guī)劃時，要結(jié)合實際情況深入判斷。例如：很多企業(yè)為了保證基本利益，會選擇不斷購入地皮，但是對于周邊環(huán)境、垃圾處理等衍生成本問題缺少考慮，對政府區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路掌握不夠清晰，導致投資規(guī)劃缺乏合理性。為改善這種問題，就要精細化制定投資規(guī)劃，投資人員需要對房地產(chǎn)周邊的環(huán)境做好實踐調(diào)查，充分了解并掌握周邊的配套產(chǎn)業(yè)、設(shè)施建設(shè)情況，以此為決策奠定基礎(chǔ)。投資之前，要對項目類型進行全方位的分析，觀察未來項目發(fā)展形勢，并分析其銷售前景，做好定量規(guī)劃，從長遠考慮。做好預算編制工作，按照每月、每季、每周定期匯報投資的后期動向，對企業(yè)內(nèi)不同部門的工作特定進行差異化處理，將時間因素、空間因素、環(huán)境因素考慮到經(jīng)濟投資決策當中，降低投資風險[2]。

（二）控制項目成本

要通過優(yōu)化設(shè)計控制項目成本，控制好項目成本可提高后期資金的應用情況。企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目施工之前，工作人員需要結(jié)合項目應用方向確定整體設(shè)計規(guī)劃。確保施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，考量承包單位情況，深入分析工程設(shè)計方案，進一步完善施工方案雛形，確保設(shè)計方案符合現(xiàn)代化房地產(chǎn)應用需要，提高客戶滿意度。除了對項目主體進行規(guī)劃外，還需要對配套基礎(chǔ)設(shè)施、車庫等方面進行的策劃與設(shè)計，工程設(shè)計人員應該和專業(yè)人員做好技術(shù)交底，加強溝通效率，確保企業(yè)的現(xiàn)有資源能夠發(fā)揮出最大利用價值。在設(shè)計成本控制過程中，工作人員應合理布局，推進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟產(chǎn)出。在整個設(shè)計成本控制過程中，管理者不僅僅看重事前風險預測，還要注重風險點的延伸問題，優(yōu)化事后處理效率，解決設(shè)計問題，為工程建設(shè)提供相應的質(zhì)量保障。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用限額設(shè)計，在確定了成本支出的前提下，結(jié)合施工項目的實際情況，選擇盈利最大的方案，通過加強設(shè)計階段的成本控制，對設(shè)計過程中面臨的問題進行精細化管理，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益。目前大部分客戶在選擇商品房時更注重項目的品質(zhì)，項目的智能化是提升項目品質(zhì)的關(guān)鍵要素，因此，在項目設(shè)計方案時，要充分考慮項目的智能化設(shè)施與日后物業(yè)管理的銜接，發(fā)揮智能化設(shè)施的管理效益，同時也能為項目帶來更好的經(jīng)濟效益。

（三）規(guī)范參與主體

建立科學的獎懲制度，規(guī)范各參與主體行為可有效提高經(jīng)濟控制效率。首先應針對供應商進行調(diào)整，增強企業(yè)社會資源整合，優(yōu)化管理效率，對參與招投標的經(jīng)濟主體進行市場考核，分析各成本方案的可行性。提高采購人員綜合能力，確保其采購前做好市場調(diào)查工作，加強成本管控水平。企業(yè)管理者應樹立敏感的風險意識，針對市場形勢，化被動為主動，及時規(guī)避因投資決策疏忽而房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟風險。另外，房地產(chǎn)公司還需要內(nèi)部構(gòu)建出獨立的投資管理團隊，完善內(nèi)部獎懲制度，建立評估機制，做好培訓工作，例如：邀請社會專業(yè)人員擔任培訓講師，將最先進有效的精細化成本管理方式教授給員工，在企業(yè)內(nèi)部舉行有規(guī)模的培訓活動，并對員工進行宣傳教育，將成本精細化管理加入到員工的日常績效考評當中，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與員工的實際利益掛鉤，從根本上激發(fā)員工的工作積極性。

（四）減少施工變更

施工是整體工程建設(shè)投資力度最大的一個環(huán)節(jié)，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用總承包或分承包方式進行施工活動，但是施工過程中設(shè)計的變更仍關(guān)系到投資控制質(zhì)量。減少施工環(huán)節(jié)變更，避免不必要的資源調(diào)度。因此企業(yè)在對施工進行控制時，首先要對施工過程中所有衍生的經(jīng)費進行管理，例如：現(xiàn)場經(jīng)費、人力經(jīng)費、管理經(jīng)費、后期廣告宣傳、營銷經(jīng)費等等。管理人員需要結(jié)合企業(yè)實際情況進行控制，根據(jù)各個階段的差異性調(diào)控施工偏差。進行施工之前，工作人員應該重視圖紙審核，及時發(fā)現(xiàn)施工設(shè)計圖紙中出現(xiàn)的種種問題。將風險控制在合理范圍內(nèi)，將所有施工過程中出現(xiàn)的問題集中匯總，統(tǒng)一反饋給領(lǐng)導管理者，尋求最有效地管理方案，促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟順利運作。

（五）重視審計工作

內(nèi)控審計工作可規(guī)范投資行為，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運行的審計機制存在一定缺陷，執(zhí)行力度不嚴密，企業(yè)內(nèi)部工作人員沒能深化審計意識。在進行監(jiān)督管理或績效考核時，審計力度不夠，相關(guān)部門形同虛設(shè)。董事會把控管理權(quán)責，審計部門想要開展工作必然會受到一定制約，執(zhí)行時人為操控比例較大，導致審計監(jiān)督作用不能被充分發(fā)揮出來。只有制定完善的審計控制制度，才能夠推進監(jiān)督工作長遠運行。房地產(chǎn)項目具有投資金額大、建設(shè)周期長等特點，為了保證資金運作方向明確，需要對資金審計嚴格把關(guān)。及時獲得資金動向，不能僅僅將審計放在事后彌補上，而是要將監(jiān)督落實到事前控預測上，把審計貫徹到各個環(huán)節(jié)當中，做到事前預防、事后總結(jié)。將董事會權(quán)責分散化，避免權(quán)責集中。定期匯總監(jiān)督報告，保證審計監(jiān)督流程公開、透明、有效，促進最終監(jiān)督結(jié)果的精準化。對此，房地產(chǎn)企業(yè)可以積極引用信息化手段，例如：BIM技術(shù)。將審計信息集中起來，加強各部門之間的聯(lián)系，提高信息流通效率，促進數(shù)據(jù)共享。確保進行投資之前，綜合分析現(xiàn)有審計信息，了解實際工程情況，合理把握企業(yè)資產(chǎn)負債率，將融資活動規(guī)范化。

三、結(jié)論

綜上所述，當前我國房地產(chǎn)市場競爭激烈，各企業(yè)單位想要實現(xiàn)長遠發(fā)展，就必然要重視核心競爭力的提升。積極轉(zhuǎn)變成本投資思想，完善企業(yè)內(nèi)成本管控制度，在面對分發(fā)復雜的承包單位時，能夠選擇優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略合作伙伴，最大程度上挖掘開發(fā)資金的應用價值，在保證工程質(zhì)量進度與安全的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)更可觀的經(jīng)濟效益。