淺談地鐵物業開發及TOD

孟俊峰

（內蒙古呼和浩特市地鐵實業公司，內蒙古 呼和浩特 010010）

一、合理利用立體空間，探索“地鐵+物業”新經濟模式

（一）地鐵物業開發概念

地鐵物業開發是一種典型的城市軌道交通與房地產的綜合開發策略，即優先發展軌道交通沿線車站、停車場（車輛段）上蓋物業及車站地下商業街或其他服務設施，對站點周邊進行立體規劃和開發，使地鐵的建設與上蓋物業及地下商業開發緊密聯系在一起形成共贏。沿線的地產開發、物業開發支撐了地鐵本身的建設、運營。

（二）呼和浩特地鐵物業開發前景展望

呼和浩特是內蒙古自治區首府，是內蒙古的政治、經濟、文化、科教和金融中心，距離首都北京約五百公里，極具發展潛力。由于主城區人口、建筑密集擁擠等問題，地上空間已明顯不能滿足城市的發展需要。從經濟效益的角度看，我市軌道交通與土地資源的綜合開發是我市軌道交通建設運營籌資的有效途徑，也是實現城市公共交通運營商業化的關鍵，合理利用地鐵車站及沿線地上地下的立體空間，進行呼市地鐵的物業開發很有必要，即實現以呼市軌道交通為主體的“地鐵+物業”新經濟模式，并在地鐵規劃的過程中，使地鐵的發展與城市規劃密切融合，形成地下交通與地面公共交通的充分接駁，借助交通優勢提升地下、上蓋及沿線物業價值，以物業利潤反哺地鐵建設、運營，在較大程度上緩解我市對軌道交通的投資壓力。

（三）呼和浩特地鐵物業開發模式探索

1、站點地下空間開發

1號線新華廣場站、烏蘭恰特站是呼和浩特地鐵典型的站點地下空間物業開發。新華廣場站是地鐵1、2號線換乘站，地處城市金融中心、商業中心，高利用率合理的物業開發，與軌道交通形成互助合理，充分利用地鐵1、2號線換乘站人員流動大優勢，給地鐵物業帶來較大的商業客流量。經過調研，該站點物業開發將運用現在國內流行的網紅地鐵站的經營模式，通過優化設計，打造成美食、購物、休閑、娛樂為一體的地鐵站。達到以呼和浩特為中心，200公里為半徑，老年人體驗時代感、中青年網紅打卡、兒童享受美食娛樂的新時代網紅集散地，通過地下商業開發反帶動地鐵客流量。

2、站點地下地上立體式開發

依法合規利用地鐵沿線征拆的地塊，合理規劃建設地下地上立體式物業開發，帶動周邊商業發展。如地鐵1號線將軍衙署站西南象限地塊，目前規劃設計為地下一層、地上二層的小規模商業區。這種開發一是能給軌道交通帶來一定的經濟效益，二是為周邊居民帶來一定的便利性，通過對周邊居民需求調研，合理引入商業經營模式及范圍。

3、站點及其沿線地上開發

此種開發是以軌道交通建設過程中，由于施工需要在軌道交通沿線征收的房屋、地塊為依托進行的物業開發。利用軌道交通對城市功能產生極大的集聚作用，將徹底改變城市原有的均質發展狀態，以站點為圓心由內向外形成由高強度到低強度開發的同心圓。軌道交通沿線的房屋、地塊也因此而價值倍增，以這些產業為依托進行合理的開發既可以避免國有資產浪費、提高利用價值，也可以獲得較大的收益，增加國有資本的收入。

二、地鐵物業開發TOD

我國目前正處于軌道交通高速發展階段，通過TOD（Transit-Oriented Development 公共交通導向發展）促進城市高質量發展和城市軌道交通可持續發展已成為共識，各地將TOD綜合開發收益反哺軌道交通建設和運營資金不足，作為城市軌道交通投融資改革的主要方向。

相比較TOD模式，地鐵物業開發只占其中一小部分，如何把地鐵物業開發與TOD緊密結合，也是各地積極探索的方向，把物業開發做為TOD必不可缺的一部分，才能更加發揮好物業開發的價值和TOD的影響力和經濟效益。TOD是跨界多專業、需要全產業鏈整合才能落地的產品，通過TOD提升站點周邊的人口聚集度、增加軌道交通客流是必須要解決好的根本性問題！要做到這一點，需要在軌道交通線網、全線、站點影響區和站點核心區的各個項目階段運用一系列的交通和TOD規劃設計手段才能實現。所有的物業開發、商業經營最終靠的還是人口聚集度，通過TOD的影響力，帶動物業商業發展，通過良好的物業商業推動TOD發展，二則是一個有機的整體，互扶互助，最大化提高服務功能和經濟效益。

三、城市軌道交通整體發展需要政策支撐

（一）城市軌道牽頭TOD的困難

TOD怎么做？離不開政策的支持。在如今社會經濟高速增長，城市快速發展的模式下，城市發展總體規劃要充分考慮TOD，城市軌道交通是城市發展的必然產物，成網的城市軌道交通發揮的不應該僅僅是緩解城市交通壓力這項基礎性職能，更應該為城市經濟發展貢獻更大更多的貢獻。近一兩年TOD熱度聚升，各城市都開展TOD實踐和研究，在取得令人矚目成績的同時，也暴露出圍繞TOD政策落地和TOD項目實施推進困難等問題。

（二）地鐵物業開發存在的困難

地鐵物業開發怎么做？也離不開政策的支持。呼和浩特地鐵目前的物業開發，只能在部分站點內小范圍開發，沒有政策的支持，物業開發很難有大的發展。存在的困難主要表現在沿線土地控制性規劃不足和土地手續辦理難問題。地鐵在呼和浩特是一個新型事物，缺乏針對地鐵的專項政策。

（三）政策扶持地鐵良性發展方向

針對呼和浩特地鐵發展現狀，結合調研其他城市對于地鐵建設運營的政策，呼和浩特應該針對軌道交通、針對地鐵做以下幾方面的政策支持。

1、地鐵沿線500米—800米作為軌道交通控制性規劃，開發建設劃歸軌道交通公司；

2、TOD發展納入城市總體規劃，以軌道交通為軸線，重點站點為點，逐漸成網；

3、根據地鐵物業開發需求，出臺針對性措施，提高物業收益。